Основные проблемы малоэтажного домостроения в РФ. Часть 6
Потребительские предпочтения на малоэтажном жилищном рынке
Основные проблемы малоэтажного домостроения в РФ. Часть 1. «А мне милей нешумные, милей одноэтажные»
Основные проблемы малоэтажного домостроения в РФ. Часть 2
Основные проблемы малоэтажного домостроения в РФ. Часть 3. Индикаторы и параметры малоэтажного жилфонда
Основные проблемы малоэтажного домостроения в РФ. Часть 4. Безопасность и риски в малоэтажном домостроении
Основные проблемы малоэтажного домостроения в РФ. Часть 5. Качество малоэтажных домов и жилищ
Основные проблемы малоэтажного домостроения в РФ. Часть 7. Информационно-справочное обеспечение малоэтажных домов и жилищ
Предлагаем вниманию читателей продолжение начатой в предыдущих номерах журнала (ЛПИ № 5-8, 2012 год, № 1, 2013 год) серии публикаций, цель которых - дать полное представление о современных проблемах малоэтажного домостроения и направлениях их возможных решений.
В теории рыночной экономики приоритет спроса безоговорочный: именно он рождает предложение. Борьба за удовлетворение спроса обеспечивает конкуренцию производителей, в результате чего должно повышаться качество продукции и снижаться ее цена. Этот канон не всегда соблюдается даже в странах развитого капитализма, а в России, где сейчас экономика переходного периода, - тем более.
Приоритет спроса обеспечивается при его динамичном равновесии с предложениями и особенно в случае превалирования предложений. При явном дефиците предложений, что сейчас имеет место в жилищном строительстве, бал правит производитель, а не покупатель. Здоровой конкуренции нет, а соотношение качества и цены считается объективным только в рекламной информации.
В малоэтажном домостроении такая ситуация неизбежно приводит к тенденциозности оценок его типологического развития и откровенному лоббированию определенных типов малоэтажных жилых зданий. Как отмечалось в одной из публикаций, вложив средства в организацию производства какого-то типа «малоэтажки», инвесторы открыто игнорируют реалии спроса, национальные традиции, региональные условия и готовы приложить любые усилия, чтобы именно лоббируемый тип малоэтажного здания стал приоритетным в государственных и региональных программах развития малоэтажного домостроения.
Для исключения однобоких подходов, профанирующих широкий спектр типологических преимуществ малоэтажного домостроения, для блокирования кабинетных и корпоративных оценок его развития необходимы систематические объективные исследования всей типологической линейки малоэтажных жилых зданий. Результаты таких исследований должны быть открыты прежде всего для покупателей. Они требуются и для оценки соотношения «цена - качество» по каждому типу малоэтажного строительства.
Оценки предпочтений и ранжирование этих оценок - суть рейтинговых исследований. Их результаты играют роль справочно-информационных ориентиров, учитываемых при выработке и принятии решений. Рейтинги все шире и чаще применяют во многих сферах - от финансово-кредитной до качества жизни в разных странах мира; в последнем случае, кстати, учитывается и обеспеченность населения современными жилищными условиями.
У рейтингования имеются свои методики, процедуры и схемы мониторинга результатов.
Типологические рейтинги
На основе приведенных выше подходов фирмой «МП "ДОМ"» несколько лет назад были проведены локальные рейтинговые исследования в сегменте малоэтажного доступного жилфонда. Исследования выполнялись по следующему алгоритму: формирование группы экспертов; определение типологической линейки (перечня) малоэтажных домов; обоснование (на основе СТО БДП-8-97 «Жилища малоэтажные. Оценка качества») основных параметров качества домов и весомости (значимости) этих параметров в итоговой оценке качества типа дома; получение, обработка и анализ экспертных оценок; комментирование полученных результатов.
Основными параметрами качества жилья считаются долговечность и комфортность - они, по мнению экспертов, на 75% определяют представления большинства покупателей о качестве собственного дома. Определенное значение имеет и удобство эксплуатации (затраты времени и средств на обслуживание дома, ремонт и др.), что обусловило включение этого показателя в перечень параметров качества дома (с весомостью 0,15, то есть 15%). Экспертами - производителями и строителями - было высказано предложение о необходимости учета технологичности изготовления и строительства дома: чем она выше, тем, при прочих равных условиях, по мнению этих экспертов, выше качество дома. Качество каждого типа дома эксперты оценивали по пятибалльной шкале с точностью до 0,01 балла.
Архитектурно-художественная выразительность малоэтажных домов как один из критериев их качества (по СТО БДП-8-17) не может, по согласованному мнению экспертов, иметь принципиальное значение для межтиповых оценок в малоэтажном домостроении, так как отражает индивидуально-вкусовые представления человека. Дело в том, что у каждого типа дома специфическая архитектурно-художественная выразительность, в которой учитываются национально-региональные особенности, традиции и т. д.
В таблице 1 представлены результаты локального рейтингового исследования, анализ которых позволяет сделать ряд важных выводов:
1. Оцениваемые типы малоэтажных домов могут характеризоваться четырьмя уровнями (группами) предпочтения:
● первый уровень - кирпично-каменные и бревенчато-брусчатые дома (итоговый рейтинг - не ниже 4,5 балла);
● второй уровень - монолитные дома и дома из оцилиндрованных бревен или бруса из массива (рейтинг - не ниже 4,0 баллов);
● третий уровень - панельные и каркасные дома и дома из объемных модулей (рейтинг - не ниже 3,45 балла);
● четвертый уровень - щитовые, глинобитные и подобные дома (рейтинг - ниже 3,0 баллов).
2. Типологические рейтинги довольно корректно характеризуют формирующуюся социально-типологическую дифференциацию современного малоэтажного жилфонда:
● первый уровень присущ в основном элитарному жилфонду;
● второй и третий уровни - это в основном сегмент доступного жилфонда и частично социальный жилфонд;
● четвертый уровень характеризует в определенной мере низший класс доступного и социального жилфонда и определенную часть временного индивидуального домостроения.
3. При оценке комфортности малоэтажных домов, при прочих равных условиях, предпочтение имеет экологическая безопасность используемых материалов. Поэтому наиболее высокие рейтинги (не ниже 4,5 балла) получили дома со стенами из естественных строительных материалов (кирпича и дерева).
4. По параметру удобства эксплуатации предпочтительнее кирпично-каменные дома. Несколько уступают им бревенчатые дома.
Необходимо отметить аргументированные мнения ряда экспертов, считающих, что у панельных и каркасных, а также брусчатых домов мог бы быть более высокий рейтинг по этому параметру при обеспечении их качества на стадии создания (при проектировании, производстве и строительстве) и при эксплуатации. Условия эксплуатации таких домов должны быть четко и детально регламентированы, например, в паспорте дома или в инструкции по его обслуживанию, и постоянно соблюдаться. Серьезность такой аргументации подтверждается сравнением этих типов малоэтажных домов в соседних странах и в отечественных поселениях.
5. Технологичность изготовления и строительства имеет наиболее высокие оценки (не ниже 4,5 балла) для объемно-модульных, монолитных, панельных, каркасных и щитовых домов. Но у этого параметра, по согласованному мнению экспертов, нет приоритетной значимости для качества малоэтажного дома, что и нашло отражение в итоговых оценках.
6. Типологические рейтинги базируются на учете параметров качества малоэтажного дома любого типа, они почти не подвержены влиянию региональных, сезонных и других факторов и поэтому могут считаться вполне стабильными ориентирами как для изготовителей, так и для потребителей этих домов.
Вместе с тем на масштабность и системность рейтинговых исследований существенное влияние неизбежно оказывают отсутствие заинтересованности у изготовителей (что естественно в условиях неразвитой конкуренции, неструктурированности рынка спроса и т. п.) и отсутствие исследований в области малоэтажного домостроения.
Основная значимость типологических рейтингов в настоящее время заключается в возможности их использования для количественных оценок соотношения цены и качества, то есть для определения потребительских индексов малоэтажных домов и их ранжирования по классам предпочтения.
Потребительские индексы
малоэтажных домов
Численные значения отношения цены к качеству товара принято называть потребительскими индексами. Они необходимы прежде всего для ориентации покупателей товара, но важны и для производителя - как оценка его конкурентоустойчивости.
Качество малоэтажного дома характеризуется его комплексным показателем, то есть его рейтингом. Из таблицы 1 видно, что для определения рейтинга малоэтажного дома использованы только те параметры, которые характеризуют качество самого малоэтажного здания (т. н. «коробки»); другие параметры (место расположения дома, его транспортная доступность, размер земельного участка и т. д.), которые обычно влияют на цену малоэтажного дома, в рейтинговых оценках не учитывались. Такой подход обеспечивает стабильность и объективность рейтинга типов домов. При этом подразумевается, что при реальных сделках с недвижимостью (купля-продажа, залог, страхование и т. п.) оценка качества малоэтажного дома (тем более малоэтажного жилища) будет определяться более широким перечнем параметров.
В стоимости любого типа малоэтажного дома или жилища основное место занимает стоимость именно малоэтажного дома. Поэтому для оценки соотношения цены и качества любого дома и для сравнения таких соотношений по всем типам малоэтажных жилых зданий достаточно соотнести сложившуюся стоимость зданий определенного типа и их рейтинги. Численное значение такого соотношения будет характеризовать потребительский индекс конкретного типа малоэтажных жилых зданий.
Для достоверной оценки потребительских индексов необходим достаточный статистический массив ценовых параметров по каждому типу малоэтажных зданий. Формирование этого массива - весьма затратная работа. Она должна выполняться в рамках постоянного ценового мониторинга на рынке малоэтажного домостроения. Но такого мониторинга пока нет как на федеральном уровне, так и в регионах страны.
Опробование метода определения потребительских индексов типов малоэтажных домов, охваченных рейтинговыми исследованиями, было локально проведено фирмой «МП "ДОМ"» несколько лет назад. В течение короткого времени (около двух месяцев) различными способами (на выставках и ярмарках, на предприятиях-изготовителях и т. д.) были собраны, обобщены и тщательно проанализированы данные о стоимости одного квадратного метра общей площади «коробок» по каждому типу домов в Центральном федеральном округе. Информация относилась в основном к домам доступного жилфонда; элитарные дома и пригородное малоэтажное домостроение не учитывались.
На основе полученных значений ценовых параметров по каждому типу малоэтажных домов и соответствующих типологических рейтингов (табл. 1) были получены значения потребительских индексов, характеризующих условную стоимость единицы качества конкретного типа малоэтажного дома. Например, при средней цене квадратного метра общей площади «коробки» дома 30 тыс. руб. и рейтинге дома 4 балла потребительский индекс этого типа дома равен 7,5 тыс. руб./балл.
Диапазон полученных значений потребительских индексов (от 4 до 13) был в результате анализа разделен на три группы: А, В, С с интервалами в три единицы (табл. 2), при этом дробные значения потребительских индексов округлены до ближайших целых чисел. В каждую группу вошли 3-4 типа домов, потребительский индекс каждого из которых находится в пределах выбранного интервала. Это позволило определить ранг типов домов в каждой группе и определить класс типа дома: от самого высокого (А1) до самого низкого (С3).
На основе полученных материалов можно сделать ряд общих и частных выводов и сформулировать некоторые предложения.
1. Принципиально доказано, что соотношение цены и качества в малоэтажном домостроении, как важнейший инструмент регулирования рыночной экономики и основной критерий выбора покупателей малоэтажных домов, может иметь количественную характеристику по каждому типу дома - его потребительский индекс.
2. Потребительские индексы:
● должны определяться независимыми профессиональными структурами по апробированным и регламентированным методикам;
● являются основной, наиболее точной оценкой как достоинств и недостатков любых типов малоэтажных домов, так и объективности рекламных акций их производителей и продавцов;
● могут быть доказательством соответствия типа дома действующим требованиям к качеству домов и современным рыночным критериям и учитываться при сертификации объектов малоэтажного домостроения;
● являются эффективным инструментом обеспечения конкуренции на рынке малоэтажных домов даже в условиях несбалансированности спроса и предложения. Для этого необходимы постоянно действующая система оценок этих индексов и повсеместная, открытая и доступная всем покупателям домов информация о результатах этих оценок в соответствии с законодательством о защите прав потребителей;
● обосновывают и подчеркивают, по предварительным локальным результатам, преимущества малоэтажных домов на основе массивной древесины, что традиционно для многих регионов страны. В некоторых регионах, например в Южном и Северо-Кавказском федеральных округах, приоритетные потребительские индексы могут быть у иных типов малоэтажных домов, что говорит о необходимости учета региональной специфики при рейтинговых исследованиях и определении потребительских индексов;
● позволяют более обоснованно организовывать и развивать малоэтажное домостроение определенных типов в конкретных регионах страны.
3. Класс А потребительских индексов характерен для бревенчато-брусчатых домов (в конкретном регионе исследования), что, с одной стороны, коррелирует с уровнями типологических рейтингов, а с другой - подчеркивает значимость использования местных стройматериалов, в данном случае древесины. В других регионах, например, на юге страны, предпочтительными могут быть иные типы домов.
4. Введение в практику малоэтажного домостроения системы потребительских индексов может объективно и ощутимо повлиять на повышение качества домов (за счет позитивного изменения параметров их качества) и на снижение их стоимости - путем оптимизации затрат на изготовление и строительство, а также на государственное блокирование спекулятивной нормы прибыли.
5. Развитие системы оценки потребительских индексов должно не только учитывать региональные особенности малоэтажного домостроения и базироваться на единой методике, но и реагировать на динамику рынка малоэтажного жилфонда и корректироваться по мере изменения потребительских предпочтений.
6. Класс типа малоэтажного дома - интегральное и публично значимое свидетельство оптимальности соотношения его цены и качества - может обозначаться на свидетельстве предприятия-изготовителя или специально выделяться в паспорте мало-этажного дома, а также в региональных каталогах малоэтажных жилищ. Паспорт и каталоги как важнейшие элементы информационно-справочного обеспечения будут детально рассмотрены в следующей публикации.
Виктор КИСЛЫЙ,
директор фирмы «МП "ДОМ"»,
канд. техн. наук
