На паях с государством
Малоэтажное строительство названо сегодня одним из главных «рецептов» преодоления жилищного кризиса в России. Но для перехода от деклараций к делу необходим конструктивный диалог заинтересованных сторон — государства и бизнес-структур. Для обеспечения такого непрерывного диалога летом 2007 года было создано Национальное агентство малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС).
Это некоммерческое партнерство стало своего рода площадкой для общения и взаимодействия строительного сообщества с властью по вопросам малоэтажного и коттеджного строительства. НАМИКС выступает как оператор программы малоэтажного строительства в рамках содействия реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» и проекта «Свой дом», разработанного партией «Единая Россия».
По словам президента НАМИКС Елены Николаевой, когда агентство начинало свою деятельность, в него входило около 20 компаний. Сейчас к нему присоединяется около двух десятков компаний еженедельно, потому что участники НАМИКС получают совершенно конкретные результаты от членства в нем. Г-жа Николаева любезно согласилась дать интервью корреспонденту журнала «ЛесПромИнформ».
— Елена Леонидовна, как вы оцениваете ситуацию в российском малоэтажном строительстве?
— Как весьма непростую, но быстро меняющуюся к лучшему. Так сложилось исторически, что малоэтажное строительство в советский и постсоветский период в нашей стране развивалось только в частном секторе: строились дачи, садовые домики, деревенские дома. Индустрии малоэтажного домостроения как таковой не было. Количество введенных в строй малоэтажных домов оставалось тайной — до определенного момента этот параметр не был замерен статистикой, ему просто не уделялось внимания. Только в самые последние годы, когда строители стали чаще вводить малоэтажные дома в эксплуатацию, принялись подсчитывать их процент. И теперь статистика свидетельствует: количество сданных в эксплуатацию малоэтажных домов неуклонно растет. В первом полугодии 2009 года доля малоэтажного строительства в общем объеме жилищного строительства составляла 54,6%, в 2008-м — 52%, а в 2007-м — всего 41,6%. К примеру, в первой половине 1990-х годов этот показатель не превышал 7% от общего объема вводимого жилья. Сегодня «малоэтажники» строят больше половины жилья в РФ и приближаются к тем задачам, которые поставлены в федеральной программе обеспечения россиян комфортным жильем, — 70%.
— Соответствует ли заданный уровень реальным потребностям рынка?
— Уверена, что потенциал малоэтажного домостроения огромен. Все наконец поняли, что именно оно может оказаться для России выходом из тупика. Земель в стране много, а из них застроен лишь один процент. Возводить многоквартирные дома — это долго, дорого, хлопотно, нужно много разрешений, согласований, требуется подведение к ним сложной инфраструктуры: электро-, газо- и водоснабжение, канализационная сеть, дороги и т. д. Малоэтажная застройка гораздо привлекательнее для инвестора — проект существенно дешевле, цикл возведения зданий намного короче, наконец, себестоимость малоэтажного жилья ниже в среднем на треть. Следовательно, его легче реализовать. Кроме того, процедура согласования малоэтажного строительства (вплоть до трех этажей) проще. Возведение многоэтажного дома требует около пяти лет, а малоэтажного — чуть более года. Соответственно, капитал оборачивается быстрее и годовая рентабельность выше. Кроме того, при сокращенном цикле строительства снижаются строительные риски: за один год ситуация на рынке не изменится так, как за пять. То есть малоэтажное строительство интересно как для застройщиков, так и для потенциального покупателя, которому предлагается не просто комфортное жилье по более низкой цене, а принципиально иное качество жизни.
— Получается, что самая главная предпосылка для возникновения рынка — совпадение интересов застройщиков и покупателей — налицо. Что же в таком случае мешало развитию малоэтажного домостроения?
— Проанализировав ситуацию на рынке жилья, мы поняли, что перекос в сторону развития многоэтажного жилищного строительства — проблема государственная. Исторически сложилось так, что сильное лобби «высотников», которые тесно связаны и с Госстроем, и с министерствами, и с региональными и муниципальными властями, сумело законодательно и документально зафиксировать свои интересы. Когда в 2007 году мы изучили законодательную базу, то увидели, что в ней практически нет упоминаний о «малоэтажниках». Например, переселять граждан из ветхого и аварийного жилья можно было только в многоквартирные дома. Права компаний, работающих в секторе малоэтажного строительства, ограничивались на стадии закупок. Это дискриминация. В то же время ограничение было установлено и в инструкции, определяющей порядок приобретения жилья для военнослужащих.
— НАМИКС, как я понимаю, был создан именно для лоббирования интересов малоэтажного строительства?
— Именно так. Нашей основной целью было изменение структуры государственной жилищной политики в пользу малоэтажного строительства. Проанализировав ситуацию и встретившись с руководством страны на разных уровнях (в том числе дважды с Президентом РФ), руководство НАМИКС добилось больших результатов. Я могу с удовлетворением сказать, что сегодня малоэтажному строительству государство уделяет беспрецедентное за всю новейшую историю страны внимание.
— Что для вас стало задачей номер один?
— Первоочередной задачей для нас было стимулирование спроса на малоэтажное жилье. В кризис у государства обостряется проблема выполнения обязательств перед гражданами в части обеспечения их необходимым доступным и комфортным жильем. Только за счет коммерческого предложения рынок доступного жилья не может быть сформирован. Дефицит коммерческого спроса можно возместить, используя механизмы предоставления государственных гарантий на закупку жилья по различным целевым программам: развития рынка ипотечного жилищного кредитования, обеспечения жильем военнослужащих, ветеранов Великой Отечественной войны и ряда других категорий граждан, переселения нуждающихся из ветхого и аварийного жилья и т. д.
В результате переговоров с Фондом ЖКХ, уставный фонд которого на тот момент составлял 38 млрд руб., эту сумму было решено выделить на строительство малоэтажного жилья. В целях дополнительного стимулирования жилищного строительства и переселения граждан из ветхого и аварийного жилья в 2010 году будет сделан дополнительный имущественный взнос Российской Федерации в государственную корпорацию — Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства — в размере 15 млрд руб.
— То есть возможности использования государственного спроса лежали на поверхности, просто не было того, кто мог грамотно организовать работу по его активизации?
— Не совсем так. Чтобы включить «малоэтажников» в систему государственных закупок, нам пришлось много и тщательно работать с законодательством. В 2009 году НАМИКС активно работало над подготовкой и принятием законопроектов, которые позволяют внести изменения в Жилищный кодекс РФ, в законодательные акты по вопросам развития малоэтажной жилищной застройки территорий и выделения средств в рамках перечисленных целевых программ. Включившись в реализацию госпрограмм, мы неоднократно сталкивались с проблемами, которые невозможно решить без внесения соответствующих изменений в законы.
Вот конкретный пример. Расселение граждан начинается только после признания жилья аварийным. А по действующему законодательству муниципальная власть должна в течение месяца расселить аварийный дом. Денег на это нет. Значит, глава муниципалитета найдет простейший путь — не станет признавать жилье аварийным. Из-за таких вот нестыковок в нынешнем законодательстве выделенные из бюджета деньги на расселение освоить не удастся. Например, Ростовская область не использовала в прошлом году 500 млн руб., предусмотренных в программе расселения ветхого и аварийного жилья. Ну нет у них аварийного жилья! А люди вынуждены жить в трущобах, бараках. Согласно нашему проекту, барак признается аварийным — и Фонд ЖКХ тут же выделяет деньги и вкладывает их в строительство малоэтажного жилья. То есть, если у вас есть проект застройки, есть земельные участки, можно получить деньги Фонда ЖКХ еще на этапе строительства, что до недавнего времени было практически невозможно.
— Достаточно ли обеспечить доступ застройщиков к госзаказам для устойчивого развития малоэтажного домостроения?
— Безусловно, мы не можем все время рассчитывать на государственный спрос, он лишь подмога во время кризиса. Необходимо формировать негосударственный спрос, что сейчас весьма непросто. Еще до начала экономического спада ипотека у нас в стране развивалась весьма медленно: если доля жилья, приобретенного с помощью ипотеки, составляет у нас 2% общего объема приобретенного жилья, то в Казахстане, например, больше 50%. За 2009 год объем ипотечного кредитования сократился в шесть раз. Дело не в том, что нет денег, — дело в ставках, из-за величины которых ни один здравомыслящий человек не станет взваливать на себя такую непосильную ношу. Руководителями страны была поставлена задача — снизить ипотечные ставки до 10–11% годовых. Но если вновь выданные ипотечные кредиты пойдут на приобретение жилья на вторичном рынке, это неправильно. Во время кризиса надо кредитовать первичный рынок.
В ноябре 2009 года НП «НАМИКС» подписало соглашение с Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), в рамках которого НАМИКС становится координирующим звеном программы «Стимул», цель и задачи которой — стимулирование кредитования застройщиков жилья экономкласса и физических лиц, приобретающих жилые помещения.
Эта программа будет осуществляться по трем направлениям. В рамках первого АИЖК станет выкупать у банков ипотечные кредиты, предоставленные физическим лицам. В рамках второго агентство планирует выкупать так называемую ипотеку юридических лиц, в том числе фондировать выкуп Фондом РЖС до 25% жилья экономкласса, возводимого на землях фонда. Третье направление предполагает, что АИЖК будет фондировать целевые кредиты банков девелоперам в период строительства жилья.
Реализация программы «Стимул» позволит снизить для физических лиц ставку по ипотечным кредитам на строящееся на землях Фонда РЖС жилье до 11% годовых.
АИЖК уже получило заявки от банков, пожелавших участвовать в этой программе, на сумму более 25 млрд руб., подписано договоров на 3 млрд руб. Всего АИЖК намерено привлечь на эти цели кредит Внешэкономбанка в размере до 40 млрд руб.
Еще одной важной нашей задачей является инициирование программы малоэтажного строительства для молодежи. Работа уже ведется: создана рабочая группа, разрабатывается концепция программы. Самое главное здесь — создать систему стимулов, которая подвигнет молодых людей строить собственное жилье на личные или заемные средства.
Как видите, мы действуем по принципу «дать человеку не рыбу, но удочку», стараемся задействовать существующие и разрабатывать новые механизмы доступа как инвесторов, так и потенциальных покупателей к государственным деньгам. Вот только возникает вопрос: «Сможет ли строительное сообщество этими инструментами эффективно пользоваться?»
— Почему возникает такое сомнение?
— Когда мы заявили профессиональному сообществу, что собираемся работать над изменением законодательства с учетом интересов малоэтажного строительства, заниматься лоббированием его интересов, вопросами получения им преференций, обеспечением бизнесу прозрачного порядка инвестирования в эту отрасль, реакция была примерно такой: «Отлично, ребята, давайте!» Но действительность говорит о том, что у многих еще очень велика сила инерции: ситуация меняется настолько быстро, что далеко не все предприниматели успевают на эти изменения среагировать. Простой пример — отмена лицензирования строительных компаний с 2010 года и необходимость создания саморегулируемых организаций. Многие тянули до последнего и только сейчас начинают вступать в СРО.
— Какие задачи, помимо включения малоэтажного строительства в систему госзаказов, вы ожидаете от государства?
— Сегодня основной своей задачей мы видим развитие и отработку механизмов государственно-частного партнерства (ГЧП). В 2010 году НАМИКС начинает активнейшую отработку механизмов ГЧП в рамках пилотных проектов. При этом есть четкое понимание, что проекты высокой социальной значимости и уж тем более те, в которых часть жилья будет продаваться по фиксированной цене для выполнения обязательств государства перед социальными категориями граждан, должны быть реализованы в рамках ГЧП.
Участие государства — как федеральных, так и региональных и муниципальных властей — в проектах комплексной малоэтажной застройки территорий должно быть шире, чем обеспечение равного доступа к госзакупкам. Чтобы малоэтажное жилье стало доступно среднему россиянину, бизнес и государство должны совместно работать над снижением его себестоимости. Основная проблема ценообразования в малоэтажном строительстве заключается в том, что более половины стоимости жилья составляет не сам дом, а техническая, дорожная и социальная инфраструктуры. Есть примеры, когда застройщика, построившего поселок на 3–5 тыс. домов, нагружают дополнительным социальным обременением и требуют построить школу, детский сад, поликлинику. Это порочный подход. До тех пор, пока социальная инфраструктура закладывается в цену квадратного метра, малоэтажное жилье не станет массово доступным — это всегда будет элита. Если мы говорим о социальном и массовом жилищном строительстве, то необходимо государственно-частное партнерство.
— Что может, по вашему мнению, взять на себя государство в рамках такого партнерства?
— Выделение земельного участка, содействие в оформлении документации, подведение коммуникаций, строительство дорог и объектов социальной инфраструктуры. Механизмы государственной поддержки могут быть следующими: предоставление государственных гарантий по заимствованиям, осуществляемым для обеспечения земельных участков инженерной инфраструктурой и модернизации коммунальной инфраструктуры. Также крайне важно обеспечить нормальное кредитование в этой сфере — до последнего времени банки не занимались кредитованием малоэтажного строительства, оценивая для себя этот рынок как опасный и малоперспективный. В рамках кредитования ГЧП могло бы помочь субсидирование процентных ставок, правда подобная инициатива требует согласования в нескольких министерствах и ведомствах, в частности в Минфине.
— Есть ли примеры того, как работают механизмы государственно-частного партнерства в малоэтажном строительстве?
— Сейчас мы реализуем ряд проектов, с тем чтобы показать, как работает ГЧП в малоэтажном строительстве. Наиболее интересный, на мой взгляд, проект разработан совместно с администрацией Тверской области в качестве пилотного — переселение граждан из ветхого и аварийного фонда, о чем есть соглашение с Фондом ЖКХ. Под застройку были выделены два участка общей площадью 64 га близ деревни Никифоровское. Проект реализуется в два этапа — в 2009 году и со второго квартала 2010 года. Всего в новом поселке будет возведено жилье общей площадью 110 тыс. м — таунхаусы, секционные и индивидуальные дома. Принцип следующий: нет единого застройщика, лоты продаем на аукционе. Часть жилья пойдет на рынок, часть будет реализована по государственным федеральным программам. Есть идея ввести понятие социально ориентированного проекта, в котором более 70% составит социальное жилье. В этой области финансирование уже начато. Привлечение дополнительных государственных средств будет стимулировать спрос и расширит рынок.
За счет субъекта Федерации мы подвели к участку электричество, за счет средств инвестиционной программы Газпрома построили газораспределительную станцию. Создание социальной инфраструктуры, в том числе двух детских садов и физкультурно-спортивного комплекса с ледовой ареной, будет профинансировано из бюджетов региона и муниципалитета. Финансирование из разных источников наилучшим образом скажется на конечной цене жилья.
По этой схеме в 2009 году с участием НАМИКС запущены пилотные проекты в Белгородской, Костромской, Калужской, Оренбургской, Ростовской областях и Республике Башкортостан.
— Главная цель проектов — снижение стоимости жилья?
— Да, мы хотим показать, что если синхронизировать федеральные программы, инвестиционные программы Газпрома, усилия субъекта Федерации, то цена квадратного метра жилья станет ниже 30 тыс. руб., о которых все время говорят лидеры государства, а эффективность вложения государственных средств окажется максимальной. Давайте рассмотрим, как это может произойти, на примере реализации программы «Свой дом» в некоторых регионах. Оренбургская область взяла на себя обременение в виде нормативно-правового регулирования, строительства социальных объектов, подведения коммуникаций к участкам, подготовленным для комплексного освоения. Сегодня стоимость квадратного метра в этом регионе составляет 28–30 тыс. руб. По республиканской программе «Развитие малоэтажного жилищного строительства в Республике Башкортостан «Свой дом» на 2007–2010 гг." близ Уфы осваиваются три строительные площадки: Шамонино, Жуково и Дорогино. На их финансирование в 2009 году из региональной казны был выделен 351 млн руб.; за счет республиканского бюджета строятся инженерные сети и социальные объекты. Себестоимость одного квадратного метра, по данным правительства республики, составляет 12–15 тыс. руб.
Пока пропорции участия в проекте государства, региона, монополистов и строительного бизнеса в каждом субъекте Федерации определяются по-разному. Но, реализовав все 11 проектов, мы проанализируем свой опыт, установим, какой из использованных механизмов партнерства оказался наиболее эффективным, и предложим его в качестве образца для мультиплицирования.
— Что может само строительное сообщество сделать для снижения себестоимости своей продукции?
— Ответ простой: переориентироваться на самые передовые и экономичные технологии. Кстати, содействовать этому — одна из уставных задач НАМИКС. Основным трендом в 2010 году будет развитие деревянного домостроения, создание предприятий по глубокой переработке леса, причем безотходной. Из опилок, к примеру, можно организовать выпуск пеллет — отличного биотоплива.
В настоящее время в России идет активная переориентация на современные энергоэффективные индустриальные технологии, способствующие снижению себестоимости строительства. Основное место среди них занимают панельное и каркасное промышленное деревянное домостроение. Российские предприятия стремятся перенять опыт и организацию работы на рынке у западных компаний (канадских, финских, шведских). Это действительно очень экономичные технологии. Себестоимость деревянного дома составляет от $250 за один квадратный метр жилья в зависимости от технологии и схем организации производства. Поточное изготовление деревянных домов позволяет снизить затраты на строительство.
— В каком состоянии российское деревянное домостроение сейчас?
— Деревянное домостроение является традиционным для России, что обусловлено наличием значительных лесных массивов на ее территории. Но парадокс: ни одна страна в мире, обладающая лесными богатствами, не строит так мало домов из дерева, как Россия. Максимальное использование древесины в качестве основы при строительстве домов отмечается в США (95%), Финляндии (90%) и Канаде (83%). В России картина противоположная. У нас в основном возводят кирпичные (53%) и блочные (15%) дома. На долю деревянного приходится всего 36,7% малоэтажного строительства. Это данные 2008 года. Раньше картина была еще хуже: в 2002 году всего 15% домов было построено из дерева.
— В чем причина игнорирования самого доступного строительного материала?
— Как мы уже отметили, до недавнего времени малоэтажное строительство в РФ вообще было не в почете, и деревянное домостроение в том числе. Кроме того, долгое время мы отставали в области технологий. Но в ближайшие годы, я уверена, все изменится. По прогнозу экспертов, к 2020 году деревянное домостроение займет лидирующие позиции на рынке жилищного строительства как односемейных, так и мультисемейных домов. При этом динамика роста производства деревянных домов будет связана в основном с развитием каркасно-панельных технологий, а дома из массивной древесины (бревна ручной рубки, оцилиндрованного бревна, профилированного и клееного бруса) перейдут в разряд «элитного» жилья. Сейчас доля домов, возводимых из массивной древесины, в общем объеме деревянного домостроения составляет 40%, а к 2020 году она снизится до 20%. В свою очередь, количество производств каркасных домов возрастет, выйдет на уровень крупносерийного поточного производства и в общем объеме производства составит 20%. А панельное домостроение в общем объеме производства деревянных домов займет первую строку и составит 60%.
— Что можно сделать для того, чтобы россияне вспомнили о плюсах деревянного домостроения?
— Есть такое забытое слово — «пропаганда». Это одно из наших основных направлений. НАМИКС с осени прошлого года активно двигается в регионы — созданы территориальные представительства в Московской, Ленинградской, Тульской, Костромской областях, а также определены координаторы территориальных представительств в Центральном и Уральском федеральных округах. Мы организуем постоянно действующие выставки технологий малоэтажного строительства. В 2010 году НАМИКС начинает организацию таких выставок в 12 регионах. Надо просто менять менталитет людей и рассказывать им о преимуществах деревянных домов.
Беседовала Елена ДЕНИСЕНКО
