Основные проблемы малоэтажного домостроения в РФ. Часть 2

Основные проблемы малоэтажного домостроения в РФ. Часть 1. «А мне милей нешумные, милей одноэтажные»
Основные проблемы малоэтажного домостроения в РФ. Часть 3. Индикаторы и параметры малоэтажного жилфонда
Основные проблемы малоэтажного домостроения в РФ. Часть 4. Безопасность и риски в малоэтажном домостроении
Основные проблемы малоэтажного домостроения в РФ. Часть 5. Качество малоэтажных домов и жилищ
Основные проблемы малоэтажного домостроения в РФ. Часть 6. Потребительские предпочтения на малоэтажном жилищном рынке
Основные проблемы малоэтажного домостроения в РФ. Часть 7. Информационно-справочное обеспечение малоэтажных домов и жилищ

В предыдущем номере журнала (ЛПИ № 5, 2012 год) мы начали серию статей, цель которых - дать полное представление о современных проблемах малоэтажного домостроения и направлениях их возможных решений. Надеемся, что эти публикации позволят читателям журнала лучше ориентироваться в ситуации на нынешнем рынке малоэтажного жилфонда.

В комплексе проблем отечественного жилищного строительства особое место занимают специфические проблемы ресурсного обеспечения малоэтажного домостроения - от выделения и обустройства земельных участков до нормативно­-правового и организационно-­структурного обес­печения.

Перспективное развитие этого сектора стройкомплекса страны переводит названные проблемы в разряд актуальных и требует их детального анализа и системных решений. Комплексность и сложность проблематики предопределяют значимость рассмотрения имеющегося в настоящее время понятийного аппарата и нормативно-­правового обеспечения отечественного малоэтажного домостроения.

Основные понятия

Общепринятого, регламентированного понятийного аппарата, то есть терминологии и классификации малоэтажного домостроения, до сих пор нет. Основная причина - сложившаяся периферийность «малоэтажки» в строительном техническом нормировании и строительной науке.

Понятийная невнятность сформировала своеобразный лексикон и техницизмы, деформирующие суть и специфику малоэтажной застройки. Достаточно напомнить, что сейчас в профессиональном обиходе имеется несколько понятий объектов мало­этажного жилфонда: «малоэтажное здание», «малоэтажный дом», «малоэтажное жилище». У каждого из этих понятий своя сущность, но часто их считают синонимами. Подобная невнятность приводит к прямому противопоставлению целого (малоэтажного домостроения) и частного (коттеджного строительства), что проявилось и в названии национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства - НАМиКС. В последние 15-20 лет в публикациях и отраслевой нормативно-­справочной документации сложились и закрепились в обиходе следующие понятия и их определения.

Малоэтажное домостроение - часть строительного комплекса, включающая в себя стадии изыскания и проектирования, производства конструкций, изделий и деталей (в основном из древесины) и их комплектацию, логистики, строительства малоэтажных жилых зданий и обустройства малоэтажных жилищ, обслуживания малоэтажных домов.

Малоэтажное жилое здание - индивидуально-определенное здание высотой обычно не более трех этажей, включая цокольный этаж и мансарду, состоящее из жилых комнат и помещений вспомогательно­-бытового назначения, необходимых для удовлетворения бытовых и иных потребностей людей, проживающих в нем.

Малоэтажный дом - малоэтажное жилое здание, обустроенное и используемое в соответствии с его функциональным назначением.

Малоэтажное жилище - мало­этажное жилое здание (малоэтажный дом) с земельным участком, вспомогательными и другими строениями (сооружениями) для хозяйственно-­бытовых потребностей.

Комплект конструкций, изделий, деталей для малоэтажного жилого здания - предусмотренная проектом здания или заданием-­заявкой покупателя (заказчика) совокупность строительных конструкций (фермы, щиты, панели, лестницы и др.), изделий (окна, двери и др.) и деталей (обшивки, доски пола, плинтусы и т.п.) определенного функционального назначения. В комплект могут входить системы инженерного оборудования.

Система инженерного оборудования малоэтажного дома (здания) -
совокупность оборудования, арматуры и приборов для водоснабжения, водоотведения, отопления, освещения, вентиляции и кондиционирования, газо- и электроснабжения, а также, в отдельных предусмотренных проектом здания случаях, для обеспечения связи, охранной сигнализации и автоматизированного управления домом. Состав системы инженерного оборудования определяет уровень инженерного обес­печения малоэтажного дома (здания).

Товарное состояние продукции малоэтажного домостроения характеризуют: проект малоэтажного жилого здания - как правило, типовой; комплект конструкций, зданий и деталей; построенное здание.

В соответствии с ФЗ «О защите прав потребителей», каждая продукция должна быть снабжена информацией о ее характеристиках, способах использования (эксплуатации) и т.п. Для проекта здания такая информация обычно приводится в пояснительной записке, домокомплект должен быть обеспечен инструкцией по монтажу (если такая инструкция не содержится в пояснительной записке к проекту), а готовая постройка должна передаваться заказчику (потребителю, покупателю) с паспортом здания или жилища.

Паспорт малоэтажного жилого здания (жилища) - информационно-инструктивный документ, содержащий проектно-конструктивные решения здания (и строений), параметры земельного участка, нормативные и фактические показатели безопасности и качества здания (и строений), указания по строительству и эксплуатации (уходу за зданием и строениями), другие сведения о здании (и строениях), а также права, обязанности и ответственность сторон (проектной организации, строительной структуры, владельца здания или жилища).

Паспорт целесообразно разрабатывать на стадии проектирования малоэтажного жилого здания (жилища), передавать для дальнейшего заполнения изготовителям комплектов и строителям, а на стадии приемки построенного здания по акту передавать владельцу малоэтажного жилого здания (жилища).

Классификация

Малоэтажные жилые здания подразделяют (классифицируют) по ряду основных и дополнительных признаков. К основным относятся следующие.

Функциональное назначение - жилые и многофункциональные (смешанные) малоэтажные жилые здания.

К многофункциональным относятся жилые здания, в специальных помещениях (зонах) которых производится товарная продукция (например, хлебобулочные изделия) или оказываются услуги населению. У многофункциональных малоэтажных зданий может быть солидная типологическая линейка (дом-магазин, дом-аптека, дом - малокомплектная школа и т. д.).

Существует отдельная и обширная классификация (от садовых домов до фермерских усадеб и личных подсобных хозяйств) малоэтажных жилищ по признаку функционального назначения.

Этажность - одноэтажные дома; двухэтажные, в т. ч. одноэтажные с мансардой; трехэтажные, в т. ч. двухэтажные с мансардой.

Стеновые материалы: каменные; кирпичные; деревянные, в т. ч. из массивных деталей (бревна, брусья), панелей, щитов и др.; бетонные, в т. ч. железобетонные; местные стройматериалы (камни, блоки и т. п.), включая глинобитные.

Стеновые конструкции: кладочные (бревна, брусья, кирпич, камни и т. п.); монолитные (бетонные); каркасные (деревянные, металлические); панельно­-щитовые (железобетонные панели, арболитовые панели, панели из легких стальных конструкций; деревянные щиты и панели); комбинированные (например, первый или цокольный этаж - из кирпича, а второй этаж или мансарда - из деревянных бревен или брусьев).

Уровень инженерного обеспечения оценивается тремя категориями (повышенный, нормальный, пониженный); первая категория характерна для элитарных малоэтажных домов, третья - для социального жилфонда.

Капитальность (срок службы) оценивается пятью группами: от первой (особо капитальные - построенные из каменных и железобетонных материалов), со сроком службы не менее 150 лет, до пятой (панельные, каркасные, щитовые и саманные), со сроком службы 30 лет. Брусчато-бревенчатые дома относятся к четвертой группе, со сроком службы 50 лет.

К дополнительным признакам относятся следующие:

●  Количество квартир - одноквартирные (односемейные); двухквартирные; многоквартирные, в т. ч. секционные и блокированные.

●  Социальный уровень - элитарные; эконом-класс; социальные.

●  Периодичность проживания - здания для постоянного (кругло­
годичного) проживания и здания для сезонного проживания. К последним относят дачные дома без систем отопления, но не учитывают садовые домики, хозблоки и подобные строения.

Понятийный аппарат - одно из обязательных условий обоснованного нормативно-­правового обеспечения любого вида продукции и ее производства. В последнее время этот аппарат является непременной и первостепенной частью каждого закона или нормативного документа.

Нормативно-правовое обеспечение

Одним из основных правовых актов, регламентирующих строительную деятельность в стране, является действующий с 2005 года Градостроительный кодекс РФ. В части малоэтажного домостроения кодекс определяет только порядок и условия получения разрешения на объект индивидуального жилищного строительства. Понятийный аппарат кодекса не содержит определения такого объекта. Тем самым понятийную невнятность приобретает, например, малоэтажный жилфонд новых поселений, так как покупатели домов в этих поселениях не оформляют разрешение на их строительство. Явное несовершенство Градостроительного кодекса подтверждается его постоянными изменениями и дополнениями: за время его действия в этот документ уже внесено более 40 (!) изменений, в т. ч. 11 только в 2011 году.

В 2010 году введен в действие Технический регламент о безопасности зданий и сооружений. Он также не учитывает особенности малоэтажных жилых зданий, а тем более малоэтажных жилищ. Этот правовой акт не учитывает, к сожалению, положения международных и европейских документов, в частности, Компендиума ЕЭК ООН, принятого еще в 1992 году с участием нашей страны, а также Директиву Евросоюза 89/106/ЕЭС. В настоящее время Технический регламент пересматривается в соответствии с планами Таможенного союза России, Белоруссии и Казахстана.

Нормативное обеспечение мало­этажного домостроения сегодня базируется всего на двух документах государственного уровня: ГОСТ 11047-90 и СНиП 31-02-2002 г.

ГОСТ 11047-90 «Детали и изделия деревянные для малоэтажных жилых и общественных зданий. Технические условия» разработан более 20 лет назад, распространяется только на деревянные детали и изделия и по­этому не определяет комплекс современных технических требований к «малоэтажке». По сути, этот стандарт регламентирует параметры продукции строительной деревообработки.

СНиП 31-02-2002 г. «Дома жилые одноквартирные» распространяется, во-­первых, преимущественно на малоэтажные жилые здания каркасного типа, а во-­вторых, не регламентирует все виды безопасности, характерные для этого вида зданий и стадий их создания. Существующая понятийная невнятность отражается даже в названиях объектов - «малоэтажные жилые здания» (по ГОСТ 11047-90) и «дома жилые» по СНиП 31-02-2002 г.

Требования к малоэтажной застройке новых территорий, т. е. к новопоселенческой застройке, регламентировались сводами правил - СП 11-111-99 и СП 30-102-99. С введением Градостроительного кодекса РФ они утратили значимость, однако в программе межгосударственной стандартизации (в рамках Таможенного союза) предусмотрено их обновление.

Явная недостаточность современного нормативного обеспечения отечественной «малоэтажки» и отсутствие системных подходов по комплексности нормативных документов - по сути, технической конституции малоэтажного домостроения - ощутимо обостряют проблему дефицита нормативной базы этого сектора стройкомплекса.

В этой ситуации предприятия и структуры малоэтажного домостроения активно используют стандарты организации (СТО), предусмотренные ФЗ «О техническом регулировании». Значимость СТО, практика их разработки и применения будут рассмотрены в отдельной публикации.

Малоэтажный жилфонд является объектом недвижимости. По международным правилам, основным видом недвижимости считается земля, а расположенные на земельном участке здания, строения, сооружения рассматриваются в качестве временного улучшения земельных участков.

Земельные участки

Строительство малоэтажных жилищ требует земельных участков значительно большей площади, чем участки для строительства многоэтажных жилых зданий. Несмотря на обилие неосвоенных территорий, дефицит участков под малоэтажную застройку приобрел характер государственной проблемы. У проблемы два основных аспекта. Первый отражает некоторую нелогичность нашего действующего земельного законодательства, поставившего, образно говоря, телегу впереди лошади: изначальное введение частной собственности на землю (это касается прежде всего земель сельхозназначения) не было ограничено четким и обязательным требованием резервирования участков под текущую и перспективную застройку. Как следствие - дефицит резервных земельных участков для малоэтажного домостроения во многих районах страны или наличие таких участков в инфраструктурно бедных местах. Усложняют положение и непростые процедуры перевода земель сельхозназначения в земли для жилищного строительства.

Следует учесть и факт выделения в 90­е годы прошлого века около 600 тыс. га земли вроде бы под индивидуальное жилищное строительство. Потенциально этого достаточно для сооружения малоэтажных жилищ общей площадью более 200 млн м². Однако часть земельных участков были перепроданы для иных целей, другие находятся в ожидании роста цен на землю, есть и участки, на которых имеются построенные и эксплуатируемые дома, по ряду причин не зарегистрированные в установленном законом порядке. В основном такая ситуация характерна для пригородных территорий.

По инициативе руководства страны принимаются оперативные законо­творческие и административные меры, призванные улучшить ситуацию с обеспечением малоэтажного домостроения земельными участками. Но вполне возможно, что эти улучшения будут касаться лишь участков под массовое (поселенческое или кластерное) малоэтажное домостроение, а чрезмерно бюрократизированные процедуры выделения земли под индивидуальное (особенно вне территорий существующих поселений) домостроение могут остаться.

Такие опасения подтверждаются многочисленными примерами формального отношения к выделению земельных участков для многодетных и молодых семей.

Второй аспект проблемы - явный дефицит инфраструктурного обеспечения участков малоэтажной застройки - требует отдельного рассмотрения, учитывающего особенности мало­этажной застройки.

Типы малоэтажной застройки

Сегодня сформированы и реализуются три типа малоэтажной застройки: новопоселенческая, внутрипоселенческая и внепоселенческая, - у каждой из которых имеются свои особенности.

Новопоселенческая малоэтажная застройка сегодня превалирует в региональном жилищном строительстве. Она, как правило, осуществляется на условиях государственно-­частного партнерства на обеспеченных инфраструктурой земельных участках и представляет собой в основном жилфонд эконом-класса, возводимый по типовым проектам с небольшим земельным участком при каждом здании. К этому же типу застройки могут быть отнесены коттеджные поселки в пригородах, со своими условиями строительства и эксплуатации, в основном относящиеся к подвиду элитарных жилищ.

Следует отметить, что малоэтажная застройка новых поселений однотипными зданиями эконом-класса преимущественно решает задачу оперативного и масштабного ввода относительно недорогого жилфонда. Это неизбежно и не лучшим образом сказывается на индивидуальном облике малоэтажных зданий, создающем впечатление стандартности, однообразия и архитектурной убогости. Представляется, что необходима регламентация этого аспекта новопоселенческой малоэтажной застройки. Тем более что известны исторические традиции индивидуального архитектурно­-декоративного оформления каждого бревенчатого дома в российских деревнях.

Более десяти лет назад была предпринята попытка регламентировать правила новопоселенческой малоэтажной застройки: разработаны и введены СП 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства» и СП 11-111-99 «Разработка, согласование, утверждение, состав проектно­-планировочной документации на застройку территорий малоэтажного жилищного строительства». Не избежав понятийной невнятности (вольного использования понятий «здание», «дом», «жилище»; неопределенности с этажностью таких зданий - то ли двух­, то ли четырех­этажных и т. п.), эти правила все-таки упорядочивали малоэтажную застройку на новых территориях, хотя и сверхмерными требованиями.

С принятием и введением в 2005 году Градостроительного кодекса РФ эти СП перестали действовать, но сейчас они вроде бы подлежат актуализации по планам межгосударственного строительного нормотворчества.

Внутрипоселенческая малоэтажная застройка осуществляется на земельных участках существующих поселений со сложившейся транспортной, коммунальной и социально-бытовой инфраструктурой. Она может быть представлена как объектами элитарного жилфонда (особняками, коттеджами и др.), жилищами эконом-класса, так и объектами социального жилфонда.

Жилища эконом-класса могут иметь широкую типологическую линейку - от малоэтажного дома с небольшим земельным участком до личного подсобного хозяйства (ЛПХ) с земельными участками площадью в основном более 1 га, разнообразными постройками и видами хозяйственной деятельности. Для создания таких жилищ используются как типовые, так и индивидуальные проекты, их строительство финансируется собственниками.

Безусловное соответствие объектов внутрипоселенческой мало­этажной застройки генеральным планам поселений предполагает учет особенностей этих объектов при зонировании и планировке территорий поселений. По крайней мере, необходимы отдельные правила создания ЛПХ в существующих сельских поселениях, потому что уже имеются примеры негативных ситуаций, возникших из­за отсутствия таких правил.

Отдельной регламентации требует строительство в малонаселенных поселениях (в т. н. неперспективных селах и деревнях) многофункциональных малоэтажных зданий, имеющих жилые зоны (помещения) и зоны, в которых оказываются услуги населению (например, дом - малокомплектная школа, дом-библиотека, дом - фельдшерско-акушерский пункт и т. п.) или производится и реализуется товарная продукция (дом-хлебопекарня и др.).

Внепоселенческая малоэтажная застройка в зависимости от долгосрочной стратегии развития страны, векторов и темпов ее реализации может вскоре стать преобладающим видом малоэтажного жилищного строительства. Сдерживающим фактором сегодня здесь является инфраструктурное, прежде всего транспортное и энергетическое, обеспечение такой застройки. Постепенно проблемы инфраструктуры будут решаться за счет как широкого использования автономных систем жизнеобеспечения (АСЖО) индивидуальных малоэтажных жилищ (на основе эффективного использования возобновляемых источников энергии ВИЭ), так и развития дорожной сети и использования вездеходного транспорта.

Представляется очевидной первоочередность такой застройки для ЛПХ разного функционального назначения. Регионально-хозяйственное разно­образие ЛПХ и принципы их развития сегодня оценить трудно, но основные правила их создания и функционирования, особенно с учетом задач «зеленого строительства» целесо­образно предусмотреть и нормативно закрепить. К тому же четкость задач и правил «зеленого строительства» важна и необходима не только для малоэтажной застройки, но и для любой градостроительной деятельности на территории страны.

Инфраструктура

Это понятие включает в себя транспортные коммуникации (прежде всего дороги), социально-бытовые объекты (школы, магазины, аптеки и др.) и системы инженерного обеспечения малоэтажных домов (энергия, вода, тепло и др.). Транспортная недоступность многих территорий страны, благоприятных для проживания людей и их промышленно-хозяйственной деятельности, - хроническая болезнь России. Даже в центральных регионах показатели дорожного обеспечения на порядок ниже, чем в развитых странах. Так, в Московской области обеспеченность дорогами с твердым покрытием составляет всего 2 км на 1000 жителей при общероссийском показателе около 6 км и 14 км в США. Иными словами, во многих регионах страны имеет место давнее определение: в России дорог нет, а есть направления. Это самым непосредственным и негативным образом влияет на масштабы малоэтажного, особенно индивидуального, домостроения.

Правительством РФ в 2010 году принята долгосрочная программа развития дорожного строительства, многотриллионное финансовое обеспечение которой, возможно, в некоторой степени улучшит транспортную доступность регионов не только массовой, но и индивидуальной мало­этажной застройки.

Социально­-бытовая инфраструктура новых поселений, как и реновация существующих на основе малоэтажной застройки, может обеспечиваться планомерным созданием многофункциональных (смешанных) малоэтажных домов. В новых крупных малоэтажных поселениях (кластерах) задачи социально-бытовой инфраструктуры должны решаться в полном формате ее объектов.

Кластеры как вариант комплексного обустройства новых территорий обеспечивают решение всей совокупности задач: выделение и оформление земельного участка, его полное инфраструктурное обустройство, создание площадок для промпроизводств и других целей, например, для местной стройиндустрии, строительство жилых зданий.

Для реализации в основном кластерного варианта освоения свободных земель в 2008 году создан Фонд содействия развитию жилищного строительства. В его задачи входит создание кластеров на основе малоэтажной застройки, естественно, в виде новых поселений. Индивидуальное малоэтажное домостроение, судя по всему, в сферу интересов и задач этого фонда не входит.

С учетом сложностей инфраструктурного обеспечения территорий под малоэтажную застройку и мировых тенденций особое внимание должно уделяться альтернативным, прежде всего возобновляемым, источникам энергии и созданию на их основе автономных систем жизнеобеспечения (АСЖО) малоэтажных жилищ.

Подробно эта проблема будет рассмотрена ниже.

Инвестиции

Социально-­типологическая сегментация нового отечественного мало­этажного жилфонда формирует специфические условия инвестирования, присущие каждому социальному уровню жилища.

Создание элитарных жилищ оплачивается, как правило, их владельцами. Поэтому инвестирование в этом сегменте жилфонда не имеет особой государственно­-общественной значимости.

Социальный жилфонд - забота властей всех уровней (федерального, региональных и местных), то есть бюджетного инвестирования. Сегодня эта забота возложена преимущественно на муниципалитеты, у 90% которых в настоящее время дефицитные бюджеты. Поэтому проблема инвестирования в социальный жилфонд не может быть решена без системного и активного участия федеральных властей и масштабного государственного финансирования.

Большие сложности наблюдаются в инвестиционном обеспечении доступного малоэтажного домостроения. Основная схема здесь - сочетание собственных и заемных средств покупателя или застройщика. Заемные средства сегодня могут быть получены в основном только на условиях ипотечного (залогового) кредитования.

Условия и процедуры ипотеки, принятые в России, весьма сложны и, образно выражаясь, слишком накладны для желающих обзавестись собственным домом. Специфику малоэтажного домостроения, прежде всего индивидуального, действующие ипотечные схемы домостроения учитывают мало. Поэтому к ипотечному кредитованию обращаются пока преимущественно покупатели городских квартир, у которых есть возможность оформить в залог старую квартиру и получить кредит на покупку новой. К тому же системный кризис ипотечных компаний США, методологию и процедуры которых позаимствовала Россия, заставляет сейчас многих россиян проявлять сдержанность в получении кредита на жилищное строительство, а банки - ужесточать условия его получения.

Отечественный исторический опыт жилищного кредитования через накопительные строй-сберкассы (и сейчас успешно работающие в ряде европейских стран) нашими законодателями упорно игнорируется. Разработанный законопроект по такой форме инвестирования жилищного строительства многие годы не рассматривается. Причина: у такой схемы инвестирования невысокий процент годовых (не более 3-4%), что явно невыгодно нынешней банковской системе, почти полностью исключает необходимость в посредниках и чиновничьем присутствии и к тому же, по сути является формой самоорганизации граждан, то есть элементом гражданского общества, необходимость и полезность которого властями постоянно декларируется, но реально не поддерживается.

При решении инвестиционных проблем доступного малоэтажного домостроения необходимо учитывать его особенности (создание кластеров или новых поселений, реновацию или расширение существующих поселений, индивидуальное домостроение и т.д.), а также хозяйственную деятельность владельца жилища, отражать спектр спроса и др. Иными словами, современный малоэтажный жилфонд не может и не должен базироваться на т. н. стандартном (во всех смыслах) домостроении - по архитектуре и этажности домов, по стеновым конструкциям, по обустройству придомовой территории и т. д.

Основными источниками инвестиций в доступный малоэтажный жилфонд могли бы стать средства структур государственно-частного партнерства, прямые бюджетные ассигнования (из бюджетов всех уровней) и льготное кредитование или даже субсидирование индивидуального домостроения.

Такие схемы инвестирования могли бы реально содействовать массовому индивидуальному домостроению, сохранению и развитию российской глубинки, привлечению к экономически перспективным работам значительного количества квалифицированных мигрантов. Малоэтажные дома, особенно многофункциональные, могли бы сдаваться в долгосрочную аренду или продаваться на определенных условиях.

Для реализации таких схем и условий необходима долговременная государственная программа по малоэтажному домостроению, в основе которой должна быть осознанная политика деурбанизации страны, геополитическая значимость рационально равномерного заселения, обустройства и развития регионов России. Потому что увлечение многоэтажным и особенно высотным жилищным строительством стратегически не укрепляет, а ослабляет страну и государство.

Очевидно, что на инвестиционную активность при различных схемах весьма существенное влияние будут оказывать состояние и перспективы ценообразования на малоэтажном жилищном рынке.

Ценообразование

Динамика, уровень и структура цен на рынке малоэтажного жилища требуют отдельного и детального анализа. Руководством страны в последние годы неоднократно ставилась задача ограничить стоимость одного квадратного метра площади «малоэтажек» 30 тыс. руб. Но эта задача, не подкрепленная конкретными и эффективными мерами регулирования, приобрела декларативный характер и рост цен на «малоэтажку» не остановила.

В регионах, исключая мегаполисы и их пригороды, в середине 2012 года стоимость одного квадратного метра в малоэтажном доме колебалась в широком диапазоне, средняя цена превышала 35 тыс. руб. При этом зачастую потребителю предлагается «коробочный» вариант дома - без окончательной отделки помещений, но с подведенными коммуникациями. Готовность дома, соотношение спроса и предложения, региональные особенности и ряд других факторов влияют на реальный уровень цен. К тому же структура стоимости малоэтажных домов сейчас далека от оптимальной.

Как показывают экспертные оценки, в стоимости малоэтажного дома цена земельного участка может составлять 10%, пресловутые «откаты» - до 20%, цена инженерного оборудования - около 30%, а цена собственно «коробки» дома, включая стоимость работ строителей, - всего лишь 40%. При этом стоимость деревянных деталей и конструкций составляет до половины в кирпичных домах и около 75% в брусчато-­бревенчатых домах от полной стоимости «коробки». Норму прибыли продавца дома, как правило, трудно определить, но ниже 10% она не бывает.

Бесплатное или максимально льготное выделение земельных участков под малоэтажное, особенно индивидуальное, жилищное строительство, пресечение «откатов» и снижение затрат средств на строительство «малоэтажек» - вполне реальный способ почти вдвое уменьшить стоимость малоэтажных домов. В итоге двухэтажный дом общей площадью 150 м² стоил бы не более 3 млн руб., а не нынешние 5,5 млн руб. Представляется, что такой способ вполне реализуем при твердой государственной политике в жилищном строительстве и задача по снижению стоимости нового жилфонда на 20%, поставленная президентом России Владимиром Путиным, была бы решена не к 2018 году, а в ближайшие 2-3 года.

Не обойтись, видимо, и без жесткого государственного регулирования в ценообразовании на основные строительные материалы. Потому что сложившийся уровень цен, например, на пиломатериалы, характеризуется многократным и не вполне логичным различием. Так, в Ивановской области один кубометр пиломатериалов в апреле 2012 года стоил около 2,9 тыс. руб., а в Красноярском крае - свыше 10 тыс. руб. Это свидетельствует о наличии специфических проблем в стройиндустрии - важном секторе отечественного строительного комплекса.

Строительная индустрия

Объемы и темпы развития малоэтажного домостроения определяют возрастающие потребности в продукции строительной индустрии. Потребности не только объемные, количественные, но и потребности в надежных и безопасных конструкциях, в энергоэффективных и экологически чистых материалах и изделиях.

В последние годы региональные предприятия стройиндустрии почти ликвидировали дефицит основных строительных материалов и изделий, имевший место 15-20 лет назад. Осваивая новые технологии и оборудование, проводя гибкую ценовую политику, отечественные производители заметно снижают объемы импорта. Особой оперативностью реагирования на рыночный спрос отличаются малые и средние предприятия стройиндустрии.

Традиционные стеновые материалы - бревно и брус, кирпич, блоки разнообразного состава - совершенствуются на основе зарубежных и отечественных разработок. Оцилиндрованные бревна, клееные профилированные брусья, пустотелый кирпич, разнообразные блоки с использованием шлаков, керамзита, опилок и других наполнителей активно и масштабно применяются в малоэтажном домостроении. Появляются новые конструкции стеновых панелей, перегородок, межэтажных перекрытий. Для внутренней отделки зданий предлагается большой спектр полимерных и синтетических материалов.

Положительная видовая и объемная ситуация на рынке продукции стройиндустрии заметно оттеняется несколькими проблемными аспектами.

Во-первых, отсутствием или недостаточностью комплексных испытаний свойств новых материалов и изделий, а иногда и явной предвзятостью результатов. Длительные натурные испытания предлагаемых конструкций и типов домов не проводятся, а ссылки на положительный зарубежный опыт не всегда корректны. Обычно афишируются какие-то определенные достоинства, например, высокая энергоэффективность конструкции или быстровозводимость зданий, но замалчиваются другие параметры качества. Такая тенденция наглядно проявилась при быстром строительстве новых малоэтажных зданий на месте сгоревших поселков и деревень летом 2010 года. Панели из древесно­стружечных плит с внутренним слоем из пенополистирола действительно позволяют монтировать здание за несколько дней, но другими положительными свойствами для качества жилищного строительства они не обладают.

Это свидетельствует о том, что в современном малоэтажном домостроении отсутствует действенная система комплексных испытаний новых строительных материалов, изделий и конструкций, контроля, учета и соблюдения требований нормативных документов. Одна из главных причин этого положения - дефицит добротных малоэтажных домов на жилищном рынке, то есть несоответствие предложений реальному спросу и, как следствие, отсутствие конкуренции на этом рынке.

Второй актуальной проблемой следует считать экологические параметры нынешних малоэтажных домов, в конструкциях и обустройстве которых все больше применяются полимерные и синтетические материалы. Каждый из этих материалов характеризуют допустимые нормы выделения вредных летучих веществ, но кумулятивное (совокупное) влияние этих выделений на здоровье людей в жилой среде зданий не нормируется, потому что попросту никем не изучается. Изучать и нормировать следует не только экологические параметры применяемых строительных материалов и изделий, но и материалы для обустройства жилых помещений (линолеум, ламинат, изделия мебели, лакокрасочные материалы и т. д.). Необходимо разработать нормативы предельно допустимого насыщения (ПДН) жилых помещений полимерными и синтетическими материалами.

В-­третьих, во многих регионах существует недооценка традиционных строительных материалов и изделий, прежде всего кирпича и древесины (в лесоизбыточных и лесодостаточных регионах), а также ориентация не столько на качество и долговечность малоэтажных зданий (как основного конечного продукта региональных стройкомплексов), сколько на критерии выгодности малоэтажного домостроения для производителей и строителей (технологичность, быстровозводимость и т. п.), которые на самом деле должны быть вторичными при оценке работы структур стройкомплекса. Имеют место лоббизм и связанный с ним монополизм как отдельных предприятий стройиндустрии, так и строительных структур.

Можно полагать, что отмеченные проблемы отечественной стройиндустрии являются временными издержками ее развития и должны получить свое разрешение.

Использование древесины

Проектные решения любого мало­этажного дома реализуются в два основных этапа: строительство собственно здания (фундамент, стены и перекрытия, крыша); монтаж систем инженерного обеспечения и отделка помещений. На первом этапе самым массовым строительным материалом являются деревянные изделия, детали и конструкции (стены, перекрытия, полы, окна и двери, элементы крыши и др.).

По этой причине малоэтажное домостроение часто называют деревянным домостроением, что в принципе соответствует национально-историческим традициям во многих российских регионах. По данным государственной статистики, более половины отечественного жилфонда в конце прошлого века составляли именно деревянные дома.

Значимость древесины в малоэтажном домостроении страны за последнее столетие периодически то полностью отрицалась, то получала статус безусловной приоритетности. Эти колебания не зависели от свойств древесины (которые оценены многовековой историей земной цивилизации); их определяли текущие задачи развития страны, ее ресурсные возможности, иногда - конъюнктурные соображения государственного и строительного руководства.

Так, в 30­е годы прошлого века активно строились многоквартирные, в основном брусчатые, дома (бараки) для проживания рабочих возле создававшихся заводов, фабрик, комбинатов. Строились такие дома как временные жилища, но в некоторых регионах они существуют до сих пор. В послевоенные годы для быстрого восстановления жилфонда на территориях, прежде всего в прежде оккупированных районах страны, массовый характер приобрело производство щитовых домов (с теплоизоляцией из сухой древесной стружки и опилок).

Затем наступил период повсеместного применения в малоэтажном домостроении панельных конструкций, производство которых было освоено на домостроительных комбинатах и заводах железобетонных изделий для многоэтажных жилых зданий.
В 1970­х годах началось промышленное освоение крупнопанельного и каркасно-­панельного малоэтажного домостроения; были построены новые и реконструированы существовавшие предприятия для изготовления этих типов домов. Процесс максимально возможной унификации размеров панелей окончательно сформировал новый формат малоэтажного домостроения - стандартного домостроения. Эти подходы не базировались на параметрах комфортности, экологичности, долговечности и надежности малоэтажных жилых зданий, основными критериями были поточность производства и возможность быстрого монтажа.

Эти же подходы и критерии имеют место и в начале нынешнего столетия. Как только руководством страны была поставлена задача интенсивного развития малоэтажного домостроения, в среде производителей стройматериалов и строителей возобновились рассуждения о приоритетности каркасного и панельного домостроения как наиболее перспективного для производства и строительства. Пошли разговоры о срочной необходимости строительства (естественно, с участием бюджетных средств) десятков и даже сотен предприятий мощностью чуть ли не полмиллиона квадратных метров каждое. При этом отсутствие серьезных обоснований для такого решения - потенциального и платежеспособного спроса на конкретные типы малоэтажных домов, результатов мониторинга построенных домов из различных стеновых конструкций и материалов, перспективности различных схем инвестирования и форм организации малоэтажной застройки, результатов анализа потребительских индексов (рейтингов по соотношению цены и качества) малоэтажных домов различных типов - во внимание не принимается.

Тем самым профанируется стратегия массовой малоэтажной застройки в реальных экономических условиях на основе масштабного и эффективного использования местных ресурсов (более детально эти аспекты развития малоэтажного домостроения будут рассмотрены в последующих публикациях).

Автором уже отмечалось, что лесосырьевые ресурсы России могут полностью удовлетворить потребности малоэтажного домостроения, по сути, сведя на нет проблемы его обеспечения цементом, металлопрокатом, теплоизоляционными и другими материалами. При этом только предприятия деревянного домостроения способны применять гибкие (многовариантные) технологии изготовления домов широкой типологической линейки (брусчатые, бревенчатые, каркасные, панельные, щитовые дома), удовлетворяя тем самым широкий спектр спроса на малоэтажные дома различных типов и оперативно реагируя на динамику жилищного рынка.

К тому же предприятия деревянного домостроения, как и другие предприятия строительной дерево­обработки, могут изготавливать много видов опционных (дополнительных) деревянных деталей и изделий (наличники, карнизы и т. п.; деревянные столы, табуреты, скамейки и другие изделия мебели; бани, беседки, ворота и калитки и др.), необходимых для обустройства малоэтажных жилищ и формирования их индивидуального стиля.

Решение задачи масштабного увеличения объемов использования древесины в малоэтажном домостроении страны требует важных государственных мер. Речь идет о льготных тарифах на перевозку лесопродукции (пиловочника, пиломатериалов, деревянных деталей и изделий) из лесоизбыточных регионов страны, особенно из Сибири, Забайкалья, Дальнего Востока, в лесодефицитные районы Поволжья, Юга и Северного Кавказа.

Лесодефицитные регионы традиционно используют в малоэтажном домостроении местные строительные материалы (камни, кирпич, блоки), что существенно для минимизации себестоимости стеновых конструкций, но потребность любого малоэтажного дома в т. н. столярно-строительных изделиях и деталях (окнах, дверях, полах, элементах крыши и др.) не удовлетворяются местной стройиндустрией из­за небольших запасов древесины. Лесопродукцию в эти регионы необходимо доставлять из далеко расположенных лесоизбыточных районов, и стоимость доставки часто превышает цену получаемой лесопродукции. Поэтому в интересах развития малоэтажного домостроения, а его доля в южных республиках и областях более 70% ежегодно вводимого жилфонда, необходимо государственное регулирование тарифов на доставку лесопродукции в лесодефицитные регионы.

Среди факторов, сдерживающих развитие отечественного деревянного домостроения, то есть мало­этажных домов с бревенчатыми, каркасными, брусчатыми, панельными стеновыми конструкциями, превалирует иногда реальная, а чаще всего мнимая опасность низкой пожаростойкости и недолговечности (из­-за загнивания деревянных элементов дома).

Эти проблема и способы ее разрешения заслуживают отдельного и подробного рассмотрения, особенно в части обработки или пропитки деревянных конструкций антисептиками и антипиренами с учетом национально-исторических традиций деревянного домостроения в России и результатов попыток обеспечения долговечности памятников деревянного зодчества (таких как, например, Кижи) с помощью пропитки антисептиками.

Системы инженерного оборудования

Массовая доступность малоэтажного жилфонда зависит от многих факторов, среди которых особое место занимает проблема систем инженерного обеспечения жилых зданий как основы комфортности жилища.

При достаточном коммуникационном обеспечении территорий мало­этажной застройки (новые поселения, кластеры, реновация существующих поселений) у этой проблемы внешне простое решение: система инженерного обеспечения дома (водоснабжение и водоотведение, электро-­ и газоснабжение, связь и др.) подключается к имеющимся сетям. Но такие решения сегодня, как правило, дорогостоящи. К тому же они бесперспективны для индивидуального домостроения на внепоселенческих территориях.

Кардинальным решением проблемы современного инженерного обеспечения малоэтажного жилфонда может стать, исходя из мирового опыта, масштабное освоение альтернативных или возобновляемых источников энергии, замкнутых систем водопотребления, установок для переработки отходов и др. - и в перспективе создание на их основе альтернативных, автономных систем жизнеобеспечения малоэтажного жилфонда.

В последние десятилетия широкую известность и популярность в ряде стран (Англии, Дании, Польше и др.) получили установки по использованию ветровой и солнечной энергии. Ведутся активные исследования и полупромышленные разработки по тепловым насосам, получению биогаза, использованию потенциала геотермальных и других источников энергии.

В 2010 году в Татарстане, Калужской и других областях построены малоэтажные дома с полностью автономной системой жизнеобеспечения (солнечные батареи, светодиоды, тепловой насос и др.). Стоимость таких домов всего на 10% выше стоимости обычного малоэтажного жилого здания, что вполне оправданно для опытного образца. Проблемами АСЖО занимаются различные организации страны, деятельность которых почти не координируется. В формате конференций, семинаров, совещаний эту работу ведет Институт энергетической стратегии (Москва).

Известны программы ряда зарубежных стран по системному наращиванию объемов использования нетрадиционных источников энергии. Наглядный пример - программа Евросоюза по доведению этих объемов к 2020 году до 20% общего энергопотребления при сокращении использования традиционных видов энергоносителей (нефти, угля, газа) на те же 20%. Тем самым формируются общепланетарные тенденции в энергопотреблении.

Сегодня Россия располагает немалым научно-­техническим и опытно-­промышленным потенциалом в области альтернативной энергетики, но он почти не востребован, хотя эта энергетика может минимум на 25-30% сократить нынешние потребности в традиционных энергоносителях. Относительно небольшие единичные мощности систем этой энергетики необходимы и целесообразны для использования именно малоэнергоемкими потребителями, какими являются малоэтажные жилища.

В частности, для экологически чистой и безотходной переработки отходов сельскохозяйственного производства (навоза, растительных остатков и др.), образующихся в фермерских и личных подсобных хозяйствах, в нашей стране разработаны и в ряде районов уже применяются биоэнергетические установки. Каждая такая установка может переработать до одной тонны отходов в сутки, вырабатывая около 40 м³ биогаза и почти 40 кг жидких органических удобрений. Установки могут собираться в целые комплексы, способные обслуживать и крупные животноводческие фермы.

Проблема масштабного, активного и системного применения альтернативных, возобновляемых источников энергии обостряется при решении стратегической задачи пространственного освоения территорий страны на основе малоэтажной застройки. Эта проблема требует комплексных решений и программного обеспечения, которые могут быть реализованы крупной научно­-производственной структурой, созданной на условиях государственно-­частного партнерства. Основной задачей такой структуры должна быть организация массового промышленного изготовления установок альтернативной энергетики для разнообразных условий их применения. Решение этой задачи потребует постоянных научно-­исследовательских и опытно-­конструкторских работ (НИОКР), организации производства, поставки, монтажа, пусконаладки и обслуживания как отдельных установок, так и их систем (комплексов).

Такие комплексы создадут АСЖО малоэтажных жилищ в любом районе страны для получения необходимого количества электроэнергии, газа, обеспечения горячего водоснабжения. При этом будут учитываться как ресурсный потенциал конкретных территорий, например, количество солнечных дней в году, так и потребности малоэтажных жилищ разного функционального назначения, например, личных подсобных хозяйств с интенсивной хозяйственной деятельностью или индивидуальных домов только с бытовыми потребностями энергообеспечения.

Для формирования объемов производства и оценки спроса на АСЖО потребуется создание каталогов АСЖО и их массовое издание. Такие каталоги могут учитывать как особенности малоэтажных жилищ и различные их потребности в электроэнергии, так и специфику регионов страны. Информация об АСЖО может публиковаться в региональных каталогах малоэтажных жилищ.

Если в России в ближайшие годы будет ежегодно вводиться 140-150 млн м², в т. ч. не менее 70% мало­этажного жилфонда, то, по предварительной оценке, потребность в АСЖО может составить сотни тысяч комплектов установок альтернативной энергетики. Валовая стоимость такого количества АСЖО оценивается десятками миллиардов рублей в год при высокой наукоемкости продукции. Такие параметры АСЖО актуализируют необходимость принятия мер государственного уровня в контексте стратегической значимости малоэтажной застройки.

Организационно-структурные ресурсы

К ним относятся государственные и региональные управленческие структуры, научные, проектные, образовательные, информационно-аналитические, консультационные и другие организации, которые системно, постоянно, профессионально должны решать задачи и проблемы именно малоэтажного домостроения. Беглый анализ состояния этих ресурсов свидетельствует о кризисном положении некоторых из них и общем их дефиците.

Во многих субъектах РФ, как и в ряде зарубежных стран, в структурах исполнительной власти имеются министерства строительства. На федеральном уровне исполнительной власти нашей страны такого министерства нет. Отсутствие отраслевого штаба, как прежде называли Госстрой, весьма негативно сказывается как на формировании, так и на реализации стратегических и текущих задач отечественного стройкомплекса, и особенно малоэтажного домостроения. Достаточно отметить, что верхние эшелоны федеральной власти не располагают сегодня системной, оперативной и достоверной информацией о состоянии и проблематике малоэтажного домостроения, его оценка осуществляется лишь по объемам ввода нового жилфонда, а проблемы как-то решаются по мере их обострения. Создание саморегулируемых организаций на не вполне понятных условиях лишь усугубляет ситуацию.

Малоэтажное домостроение в настоящее время не располагает достаточным научным, информационно­
аналитическим, нормативно-­методи­ческим потенциалом. Неудивительно, что у этой среды отечественного стройкомплекса нет современного нормативно-­правового обеспечения, что может иметь негативные последствия после вступления России в ВТО.

Тревогу вызывает нарастающий дефицит технических специалистов и квалифицированного рабочего персонала в производстве и строительстве малоэтажных домов и жилищ. Профильные вузы по ряду причин не могут дать эффективное теоретическое образование и практический опыт будущим специалистам малоэтажного домостроения. Все это влияет не только на объемы производства, но и на качество домостроительной продукции. Расчет властных структур на решение кадровой проблемы самими бизнес­-сообществами не оправдывается.

Декларируемый государством уход из отраслей конкретной экономики не обеспечен правовыми нормами и четкими организационно-­методическими принципами. Поэтому образование вертикально интегрированных структур (холдингов, компаний и т. п.) и формирование профессиональных объединений (союзов, ассоциаций, конфедераций и др.) в области малоэтажного домостроения как перспективных и потенциально эффективных участников рынка не может в настоящее время (и, видимо, не должно в принципе) рассматриваться и оцениваться как единственное и достаточное условие решения всего комплекса имеющихся проблем отрасли.

Изучением состояния и динамики рынка малоэтажного домостроения, оценкой его региональных особенностей, анализом и распространением опыта решения проблем, исследованием типологических рейтингов малоэтажных домов и их потребительских индексов, разработкой рекомендаций и предложений и другими вопросами должен заниматься информационно-аналитический центр малоэтажного домостроения, но такового нет в федеральных структурах. Его отсутствие приводит к тому, что развитие отечественного малоэтажного домостроения пока вынужденно идет по пути проб и ошибок и тем самым в заметной степени дискредитирует принципы доступности и комфортности мало­этажного жилья для граждан России.

Об этом, в частности, свидетельствуют индикаторы состояния отечественного жилищного строительства и основные социально-типологические параметры создаваемого в стране малоэтажного жилфонда.

Виктор КИСЛЫЙ, директор фирмы «МП "ДОМ"», канд. техн. наук