Основные проблемы малоэтажного домостроения в РФ. Часть 3
Индикаторы и параметры малоэтажного жилфонда
Основные проблемы малоэтажного домостроения в РФ. Часть 1. «А мне милей нешумные, милей одноэтажные»
Основные проблемы малоэтажного домостроения в РФ. Часть 2
Основные проблемы малоэтажного домостроения в РФ. Часть 4. Безопасность и риски в малоэтажном домостроении
Основные проблемы малоэтажного домостроения в РФ. Часть 5. Качество малоэтажных домов и жилищ
Основные проблемы малоэтажного домостроения в РФ. Часть 6. Потребительские предпочтения на малоэтажном жилищном рынке
Основные проблемы малоэтажного домостроения в РФ. Часть 7. Информационно-справочное обеспечение малоэтажных домов и жилищ
В предыдущих номерах журнала (ЛПИ № 5 и 6, 2012 год) мы начали публиковать серию статей, цель которых - дать полное представление о современных проблемах малоэтажного домостроения и направлениях их возможных решений.
Для оценки состояния малоэтажного жилищного строительства, определения направлений и темпов его развития, анализа характеристик нового жилфонда и его доступности используют систему укрупненных показателей - индикаторов и параметров. Эти показатели позволяют количественно оценить состояние отечественного малоэтажного жилфонда в сравнении с жилфондами развитых стран и вырабатывать стратегические перспективы этого сектора экономики.
Индикаторы
Общепризнанным индикатором темпов развития жилищного строительства является ежегодный ввод нового жилфонда в расчете на одного жителя страны. В странах Евросоюза, Северной Америки, а также в Китае в последние годы этот индикатор превышает 1,0, а в России составляет около 0,45, в том числе в сфере малоэтажного жилфонда - не более 0,25. Очевидно, что нашей стране необходимо в ближайшие годы как минимум удвоить объемы ежегодного ввода нового жилфонда. Но для решения такой задачи нужно системно разобраться в комплексе проблем, рассмотренных в предыдущей публикации.
Структура нового жилфонда в развитых странах отличается весьма весомой (до 75%) долей малоэтажного жилфонда, что может считаться оптимальным показателем. Отечественный стройкомплекс в последние годы динамично улучшает структуру вводимого жилфонда, не менее половины которого представлено малоэтажными домами. Дальнейшее увеличение доли малоэтажного жилфонда - задача стратегического уровня, требующая системно-программных решений.
Одним из важнейших индикаторов, характеризующих качество жизни людей, является их обеспеченность современными жилищными условиями, прежде всего общая площадь квартиры или собственного дома. Сегодня на каждого гражданина России приходится в среднем чуть более 20 м2, что в разы меньше, чем в развитых странах. Отмечается почти прямая зависимость этого индикатора от доли малоэтажного жилфонда, потому что в малоэтажных домах этот показатель составляет, как правило, не менее 30 м2 на человека.
Увеличение доли малоэтажного, и особенно деревянного, домостроения при прочих благоприятных условиях во многом зависит от объемов использования местных строительных материалов, прежде всего древесины - традиционного строительного материала во многих регионах страны. Однако при этом речь должна идти не только о бревенчатых или брусчатых стенах домов, но и о масштабном использовании древесины как экологически чистого материала во всех конструкциях, интерьере и экстерьере малоэтажного жилого здания.
Наши скандинавские соседи приняли и реализуют программу «Деревянная Европа» и в жилищном строительстве ежегодно используют не менее одного кубометра деловой древесины в расчете на одного жителя страны. У нас этот показатель на порядок ниже, что явно не соответствует нашим сырьевым возможностям. Расчеты и практика свидетельствуют, что расход деловой древесины на 1 м2 общей площади деревянного дома составляет 1 м3. Следовательно, показатель 1,0 может также быть индикатором потребности деревянного домостроения в пиловочном сырье.
Нетрудно подсчитать, что при достижении перспективных значений индикаторов отечественного жилищного строительства - не менее 140 млн м2 общей площади ежегодного ввода нового жилфонда, из которых 75% приходится на малоэтажный жилфонд (половину будут составлять объекты деревянного домостроения), - для строительства деревянных домов потребуется всего около 50 млн м3 деловой древесины в год. Это треть нынешних объемов лесозаготовок и не более 8-10% ежегодного лесосечного фонда.
Объяснить столь странное нынешнее положение с использованием древесины в жилищном строительстве страны можно прежде всего повальным увлечением традиционными (кирпич, железобетон и др.) и новейшими видами стройматериалов и конструкций, выгодными для их производителей и строителей, но обременительными - как финансово, так зачастую и экологически - для покупателей малоэтажных жилых зданий. Верность такого заключения будет доказана в одной из последующих публикаций - при рассмотрении и анализе типологических рейтингов и потребительских индексов разных типов малоэтажных домов.
Самым важным для покупателей малоэтажных жилых зданий и домов является индикатор доступности этого жилья, то есть его стоимость, обычно определяемая по цене 1 м2 общей площади здания.
Доступность жилья сейчас оценивают разными методами, но наиболее простым и наглядным представляется принятый в ряде стран метод оценки по отношению среднемесячной зарплаты работающего гражданина к стоимости 1 м2 общей площади квартиры или малоэтажного жилого здания экономкласса. В ряде европейских стран это отношение составляет от 1,0 до 3,0.
Отечественный жилищный рынок по уровню цен постепенно выходит на европейские показатели, а иногда, особенно в крупных городах, превосходит их. Среднемесячная зарплата в нашей стране пока кратно меньше среднеевропейской, что не позволяет работающему человеку за месяц приобрести более 0,3 м2 нового жилища. К тому же зарплата весьма заметно изменяется по регионам страны, усугубляя жилищные проблемы людей в дотационных регионах. На рынке малоэтажных домов экономкласса индикатор доступности, как правило, близок к 0,5, но, учитывая стоимость кредитов, которыми вынуждены пользоваться покупатели этих домов, индикатор может быть даже ниже 0,3.
Столь существенное различие отечественных и европейских индикаторов доступности не позволяет прогнозировать ликвидацию или заметное сокращение этого различия в среднесрочной перспективе. Стоит ориентироваться на достижение равенства зарплаты и цены на жилищном рынке, то есть на индикатор, близкий к 1,0. Но это возможно либо при сильном увеличении зарплат, либо при резком снижении цен на жилищном рынке, либо при оптимальном сочетании обоих факторов. Приоритетным решением этой проблемы может быть только кратное увеличение объемов жилищного, прежде всего малоэтажного, строительства и существенное снижение себестоимости строительных материалов. Это возможно лишь на основе долгосрочной государственной целевой программы, направленной на реализацию всесторонне обоснованной стратегии развития жилищного строительства в России (которой, заметим, пока нет).
Сравнительные данные индикаторов жилищного строительства в развитых странах и нашей стране представлены в табл. 1.
Параметры
в РФ
Параметры нового отечественного малоэтажного жилфонда характеризуют его особенности в складывающейся социально-типологической ситуации, то есть в зависимости от социального уровня малоэтажных жилищ - элитарный, экономкласс (доступные), социальный. Как следует из данных, представленных в табл. 2, соотношение этих социальных уровней количественно характеризуется как 1:7:2, что примерно соответствует сложившемуся соотношению в развитых странах.
Элитарные жилища (особняки, виллы и т. п.) отличаются прежде всего значительной общей площадью дома (не менее 200 м2), придомовым земельным участком площадью не менее 0,5 га, что определяет существенную землеемкость таких жилищ, а также использованием при строительстве зданий кладочных стен из натуральных материалов (камня, кирпича, бруса). Естественно, что комфортность (ее основные показатели будут рассмотрены в последующих публикациях) элитарных жилищ оценивается весьма высоко (не менее 4,5 балла при максимально возможных 5).
У жилищ экономкласса весьма широкий диапазон общей площади домов: от 40 м2 в малоэтажных жилых зданиях для молодых семей до 200 м2 в двух-трехэтажных зданиях различного функционального назначения - от дачных домов круглогодичного использования до фермерских усадьб. Они возводятся с использованием разнообразных стеновых материалов и конструкций, предусмотренных как типовыми или индивидуальными проектами, так и каталогами производителей и строителей малоэтажных зданий и даже по упрощенной проектной документации самого застройщика, что допускается Градостроительным кодексом РФ. Площадь придомовых земельных участков этого вида жилищ может составлять от 10 соток до одного и более гектаров - в зависимости от хозяйственной деятельности владельца малоэтажного жилища. Как следствие, землеемкость жилищ экономкласса может составлять не менее 100, то есть на 1 м2 общей площади дома приходится 100 м2 и более площади придомового земельного участка. Комфортность доступных малоэтажных жилищ оценивается в диапазоне от 3,5 до 4,5 балла.
Параметры так называемых доходных домов, то есть жилищ, используемых по правилам коммерческого найма, создание которых намечается в многоэтажном жилищном строительстве, предстоит определить в ближайшей перспективе. Социальные жилища возводятся, как правило, на бюджетные средства и, следовательно, характеризуются минимальными социальными стандартами параметров. Малоэтажные дома социального жилфонда в основном представлены двух-трехэтажными зданиями сблокированного или секционного типа.
Независимо от социального уровня все малоэтажные жилища, в соответствии с действующим российским законодательством, должны быть построены таким образом, чтобы была обеспечена безопасность их эксплуатации. Об этом и пойдет речь в следующей публикации.
Виктор КИСЛЫЙ,
директор фирмы «МП "ДОМ"»,
канд. техн. наук
