Особенности рынка деревянного домостроения в России

У формирующегося рынка отечественного деревянного домостроения имеется ряд особенностей, влияющих на его развитие и требующих их анализа, а на его основе - принятия решений разного уровня.

Доля малоэтажного жилищного строительства в настоящее время составляет не менее половины объема ежегодно вводимого нового жилфонда и демонстрирует устойчивость в непростой ситуации последних лет. Сокращение объемов жилищного строительства в последние годы составило около 9%, а малоэтажное устояло: объемы строительства уменьшились не более чем на 1%. Доля деревянного домостроения в малоэтажном жилищном строительстве оценивается экспертами в довольно широком диапазоне: от 10 до 40% как в целом по стране, так и по федеральным округам, а также при оценке социальных сегментов жилища (элитарные, доступные, социальные). Основной причиной этой ситуации является неопределенность понятия «деревянное домостроение».

Деревянное домостроение как понятие

Традиционно основным общестроительным признаком для классификации зданий является материал, из которого выполнены их стены, например, панель или стеновой материал (кирпич, блоки, брусья). Сегодня к деревянным домам относят как здания со стеновыми конструкциями (панельные, каркасные, щитовые, каркасно-панельные), так и здания со стеновыми материалами (брусья и бревна).

Подобное смешение классификационных признаков приводит к искажению других существенных признаков, в частности, экологической безопасности и экономической доступности деревянных домов. По этим признакам дома со стеновыми материалами из цельной (монолитной) древесины, т. е. брусчатые и бревенчатые, весьма заметно и позитивно отличаются от домов со стеновыми конструкциями на основе материалов из древесины (брусковых каркасов, фанеры, древесных плит, в т. ч. мягких древесноволокнистых плит, которые используются в качестве материала для теплоизоляции). Кроме того, отнесение домов со стеновыми конструкциями на основе материалов из древесины к деревянному домостроению позволяет условно считать все малоэтажные дома деревянными, так как деревянные детали (полы, обшивка, элементы крыши) и изделия (окна, двери и др.) в совокупной стоимости «коробки» здания занимают от 40% (в домах со стенами из кирпича, блоков) до 75% (в брусчатых и бревенчатых домах). Следовательно, к деревянному домостроению логично относить брусчатые (из цельного и клееного бруса) и бревенчатые (из оцилиндрованных и окоренных бревен) дома. Тем более что динамика рынка деревянного домостроения, судя по анализу экспозиций ежегодных выставок «Деревянные дома», диктует именно такое разделение продукции малоэтажного домостроения. Если 15-20 лет назад в экспозиции этих выставок 70-80% занимали панельные и каркасные дома, то на весенней выставке 2017 года в Москве в экспозиции доминировали брусчатые и бревенчатые дома - до 90% (см.: Деревообрабатывающая промышленность России выходит на качественно новый уровень // ЛПИ № 1 (123), 2017 год).

Классификационная неопределенность, как терминологическая (что такое малоэтажный дом? малоэтажное жилище? малоэтажное жилое здание? и т. д.) неопределенность деревянного домостроения - явная особенность всего малоэтажного жилищного строительства, у которой нет до настоящего времени достаточного комплексного нормативного обеспечения, прежде всего - единого понятийного аппарата, т. е классификации и терминологии. Положение в сфере нормативного обеспечения малоэтажного домостроения - результат отсутствия системного регулирования государством значимой части жилищного строительства. Домостроители в этой ситуации вынуждены руководствоваться устаревшими нормативными документами, разработанными в прошлом веке, или создавать свои правила производства и строительства малоэтажных домов, что часто приводит к разногласиям с потребителями (покупателями) и претензиям к домостроителям со стороны последних.

Эту проблему в определенной мере помогает решить комплекс стандартов НТО древпром - СТО НТО ДП-1 - 2013 «Здания жилые малоэтажные», определяющих понятийный аппарат малоэтажных домов и общие технические требования к ним, а также технические условия на продукцию деревянного домостроения. Эти стандарты могут использоваться в качестве основы государственных документов, если федеральные структуры строительного комплекса займутся решением названной проблемы, как и рядом других накопившихся проблем, например, обеспечением некоторых категорий граждан социальной жилплощадью.

Деревянное домостроение в структуре строительного рынка

К настоящему времени сложилась структура малоэтажного жилфонда, в которой основное место (до 75%) занимает экономичное (доступное) жилище, приобретаемое гражданами за счет собственных и/или заимствованных средств; на элитарные дома (особняки, виллы и т. п.) приходится не более 10%; около 20% - на социальный жилфонд, т. е. на предоставляемое определенным категориям граждан (сиротам, инвалидам, многодетным и малообеспеченным семьям и т. п.) безвозмездно или по льготной стоимости и возводимого на бюджетные средства.

Брусчатые и бревенчатые дома представлены во всех секторах рынка, но с заметными региональными особенностями. У доли деревянных домов на региональных рынках четкий вектор: она уменьшается с севера на юг и с востока на запад страны. Доля деревянных домов в общем объеме жилищного фонда региона напрямую зависит от величины ресурсов деловой древесины - чем ее в регионе больше, тем больше доля деревянных домов, и наоборот; оказывают на нее влияние и национальные традиции, и климатические факторы, а также стоимость транспортировки лесопродукции (бревен и досок) и домокомплектов. Хотя потребительский спрос вносит коррективы: на рынках Центрального и Поволжского округов своих покупателей находят дома из сибирской лиственницы и кедра.

У сектора экономичных малоэтажных домов, как у наиболее значимого сектора рынка, есть существенные особенности, касающиеся финансовой доступности для покупателей. Лишь у небольшой части покупателей имеются собственные средства в сумме, необходимой для приобретения дома. Основная масса потенциальных домовладельцев использует схемы заимствования необходимых средств, преимущественно - банковское кредитование, т. е. ипотеку.

Ипотечное кредитование, т. е. получение средств под залог приобретаемого дома, массово используется населением в странах Западной Европы и Северной Америки. Кроме доступности (под 3-4% годовых) в этих странах практикуется поэтапное выделение ипотечных средств под каждый цикл строительства дома - под нулевой цикл (устройство фундамента), возведение коробки здания, устройство систем инженерного обеспечения и т. п. В России ипотечное кредитование нового малоэтажного жилфонда еще не сформировалось: в общем объеме ипотеки кредитование малоэтажных домов не превышает 1%. По известным экономическим причинам банковские структуры устанавливают высокие ставки кредитов (15-20% годовых), рискуют невозвратом кредитов и низкой ликвидностью (продажей) заложенных под кредит домов. Однако заметный в последнее время рост потенциального спроса на малоэтажные дома, особенно на экономичные типы деревянных домов, будет способствовать развитию ипотеки.

Особенно это актуально для многодетных семей как самой активной категории населения в реализации демографической политики государства. Сегодня эта политика реализуется через выделение т. н. материнского капитала, выдачу пособий на несовершеннолетних детей и выделение земельных участков для многодетных семей под индивидуальное жилищное строительство. Но дом для многодетной семьи не может быть построен только на материнский капитал, для его возведения требуются многомиллионные затраты. Реальной помощью многодетным семьям со стороны государства могла бы стать льготная ипотека по отдельной программе.

Кардинальным решением жилищной проблемы подобных семей должно бы стать строительство для них социального жилфонда. Для этого, полагаю, есть веские аргументы:

Учет этих аргументов в государственной демографической политике обеспечит современными комфортными домами миллионы многодетных семей и даст ощутимый импульс развитию местной и региональной стройиндустрии, прежде всего - деревянному домостроению.

Наметившийся рост спроса на деревянные дома в ближайшее время, учитывая цикличный характер развития экономики в условиях рынка, обусловит повышение платежеспособного спроса и заметное изменение типологической структуры рынка. Может возрасти спрос на брусчатые дома небольшой этажности и общей площади, на домокомплекты для собственного строительства и т. д., что отразится на технологических особенностях деревянного домостроения, прежде всего на предприятиях с одновариантной технологией (только бревенчатые или только брусчатые дома) и потребует освоения многовариантных (гибких) технологий, обеспечивающих изготовление всех типов малоэтажных домов. Переход на гибкие технологии домостроения может осуществляться в разных организационно-структурных формах: модернизации действующего деревообрабатывающего предприятия или кооперации с другими структурами. Сегодня же в ожидании неизбежного посткризисного оживления рынок деревянного домостроения, как и весь рынок жилфонда, находится в неопределенности (турбулентности), что видно прежде всего по динамике скидок на стоимость большинства малоэтажных домов.

Турбулентность рынка деревянных домов

Деревянному домостроению в России присуще множество неопределенностей в разных аспектах. Вот некоторые из них.

Способы учета домов. Одной из основных единиц учета жилого фонда является площадь комнаты, квартиры, дома, которая выражается квадратными метрами, она используется при определении нормативов обеспеченности человека жилплощадью, жилищный рынок оперирует ценой квадратного метра, существует государственная методика расчета и учета площади разных помещений. Но в последнее время изготовители и строители деревянных брусчатых домов стали их учитывать в кубических метрах и в качестве основной характеристики подобного дома стали применять объем использованного бруса (в кубических метрах), а ее производными - площадь и цену дома. Видимо, им так удобно, а покупателю нет. Кто-то учитывает домокомплекты, приобретаемые индивидуальными застройщиками.

Похоже, система учета малоэтажных домов постепенно «дрейфует» к использованию в качестве основной учетной характеристики не квадратных метров, а числа построенных домов, отличающихся, как это принято в развитых странах, не столько площадью, сколько уровнем комфортности (числом комнат, спален, санузлов и др.). Такая система учета представляется более цивилизованной и логичной, учитывающей естественные потребности современного человека в обеспечении комфортных условий его жизнедеятельности и отдыха. Тем более что привычная для нас система учета в квадратных метрах появилась в России в позапрошлом веке на основе учета, принятого в ряде европейских стран нормативов площади... тюремных помещений для каждого заключенного.

Переход на учет малоэтажного жилфонда в числе жилых зданий (домов) потребует системы, основанной на классификации домов не по их общей площади, а по уровню комфортности. Уровни комфортности составят определенный рейтинг малоэтажных домов, базовыми в котором будут дома, соответствующие потребностям большинства населения на данном этапе развития страны (условно - нынешние дома эконом-класса). Более высокий рейтинг может быть у элитарных домов, более низкий - у социальных. Подобный переход устранит существующую сегодня неопределенность в способах учета малоэтажных домов и окажет позитивное влияние на систему ценообразования на рынке малоэтажного жилфонда.

Ценовая динамика на рынке деревянных домов формируется под влиянием циклических изменений в рыночной экономике (подъем - спад - подъем), определяемых колебаниями платежеспособного спроса и покупательной активности.

Снижение спроса неизбежно отражается на состоянии рынка и активизирует изменения его структуры, т. е. ассортимента товаров и ценовой политики.

В сегменте доступного малоэтажного жилфонда его типологическая структура весьма заметно изменяется за счет интереса к деревянным домам как более дешевым (минимум на четверть) относительно других типов (кирпичных, каркасных и др.) домов, который можно считать естественной реакцией покупателей в условиях спада экономики. Как уже отмечалось выше, подобные структурные изменения наименее болезненны для домостроительных предприятий, освоивших гибкие технологии производства, что позволяет им оперативно и с небольшими затратами переходить на выпуск тех типов домов, которые востребованы рынком.

Ценовая политика - отражение состояния платежеспособного спроса. Превышение спросом предложений рынка приводит к т. н. ажиотажному спросу и к возможности увеличения цен на продукцию. При заметном снижении спроса рынок активизирует разные способы его стимулирования - рекламой, снижением цен, льготным и долгосрочным кредитованием покупателей, дополнительными услугами, опциями и т. п.

Для оценки ценовой динамики на рынке деревянных домов небезынтересны результаты общего мониторинга ценовой политики в последние несколько лет. Сначала в рекламной информации крупных домостроительных компаний указывались скромные (5-10%) скидки, затем эти же компании сообщали об увеличении скидок - 15-20% и возможности рассрочки платежей, а в начале 2017 года скидки стали еще более заманчивыми (до 30%), а то и вовсе распродажными - до 50% цены с льготным кредитованием на несколько лет. Подобные колебания условий продаж на рынке деревянных домов при наметившемся спросе наводят на определенные мысли: либо компании изначально закладывали цену как двойную себестоимость, т. е. 100% прибыли (что не исключается), либо сейчас реализуют накопившиеся запасы домокомплектов для подготовки производства новых типов домов.

Подобные действия игроков рынка явно дезориентируют как покупателей домов, изучающих рынок, так и отечественное сообщество малоэтажного домостроения.

Определенным образом эта ситуация подтверждается и результатом изучения цен на деревянные дома (в виде т. н. коробки дома) на одноименной выставке в Москве весной этого года. Опрос десятков экспонентов показал, что цена одного квадратного метра общей площади здания с брусчатыми или бревенчатыми стенами может варьировать от 10 до более чем 40 тыс. руб. Характерно, что доля комплекта деревянных деталей и изделий в цене составляла от 70 до 90%, т. е. на долю самого строительства приходилось от 10 до 30% цены здания.

При более детальном изучении вопроса выяснилось, что все продавцы деревянных домов изначально готовы к конкурентному уточнению цены, т. е. к торгу как условию рыночных отношений, что дает основания для раздумий как о системе учета деревянных домов как вида продукции, так и о какой-либо единой методологической позиции профессионального сообщества, понимаемой не как какой-нибудь сговор, а как однообразие общих подходов и корпоративных, цивилизованных правил по вопросам учета, техрегулирования продукции, соответствия действующим законам, например, по защите прав потребителей домов.

Нормативно-правовой нигилизм - это, можно сказать, болезнь нынешнего малоэтажного домостроения. Среди многих сторон этой проблемы, неоднократно и публично анализируемой автором, следует подчеркнуть многолетнее прямое игнорирование требований ФЗ «О защите прав потребителей» в части предоставления покупателям информационно-справочной информации о продаваемом товаре.

Особое значение это требование имеет для конструктивно сложных изделий, к которым относится и малоэтажный дом. Отсутствие необходимой информации (в виде паспорта или инструкции) отрицательно сказывается как на безопасности, так и на долговечности и надежности дома. Но домостроители не оформляют и не выдают паспорта домов их покупателям. Следствием являются не только арбитражные суды, но и преждевременный вывод малоэтажного жилфонда из эксплуатации.

Следует отметить, что у всего нового жилфонда страны современного паспортного обеспечения нет, что характеризует традиционное отношение строителей: мол, наше дело - построить, а эксплуатацией жилфонда мы не обязаны заниматься. Изменить эту плохую традицию может (и должно!) профессиональное сообщество малоэтажного домостроения.

Профессиональная разобщенность. Профессиональные сообщества в виде разных ассоциаций вроде бы существуют, но каждое сообщество само по себе: Ассоциация деревянного домостроения за 10 лет своей деятельности трансформировалось, по сути, в ассоциацию всего деревянного строительства с международным уровнем целей и задач; работает региональная Ассоциация деревянного домостроения в Вологодской области; существует ассоциация, объединяющая изготовителей панельных домов определенных типов...

Как говорится, у семи нянек - дитя без глазу: собственно деревянным домостроением никто профессионально не занимается, рынок не анализирует, общих правил не разрабатывает и не определяет перспектив развития рынка. Остается надеяться, что состояние рынка деревянного домостроения сподвигнет в ближайшее время существующие профсообщества к объединению и выработке конкретных целей и задач, необходимых для минимизации имеющихся в отрасли проблем и введения деревянного домостроения в современное нормативно-правовое поле.

Виктор КИСЛЫЙ, канд. техн. наук, директор фирмы «МП "ДОМ"»