Малоэтажное жилище как объект недвижимости

Индивидуальный дом, то есть жилое здание высотой не более трех этажей в обиходе давно уже называют малоэтажкой. В это понятие, как само собой разумеющееся, входит и земельный участок, на котором стоит дом. Участок и дом понимаются как малоэтажное жилище, рассматриваемое в качестве объекта недвижимости.

Малоэтажка - особый вид строительной продукции, с которой в условиях рынка могут совершаться разные операции: купля, продажа, обмен, использование в качестве залога и т. п. Все виды строительной продукции - производственные здания, жилые и нежилые помещения, разные сооружения принято считать недвижимостью. Однако они весьма неоднородны по признаку реальной недвижимости.

Недвижимость как понятие

Суть недвижимости характеризуется состоянием вещи или товара, при котором сохраняются их постоянно стабильные свойства во времени и пространстве. Иными словами, недвижимость не может быть перемещена, у нее не может быть ограничений во времени. Поэтому квартира в снесенной «хрущевке» не может считаться недвижимостью, как и весь снесенный дом. Но в результате сноса дома образуется пространство, которое может быть использовано для строительства другого дома.

Для иллюстрации сути недвижимости можно сравнить часто встречающиеся объявления: «Продается дом с земельным участком» и «Продается земельный участок с домом». Казалось бы, объявления почти одинаковые, но суть их разная. В первом случае предлагается именно дом с придомовой территорией, во втором - земельный участок, а дом в качестве постройки на нем. Дом может быть снесен, может сгореть, а земельный участок останется.

Подобная значимость земельного участка делает более объективным принятое в западных странах определение недвижимости как земельного участка с имеющимися на нем временными улучшениями, под которыми понимаются жилые, бытовые, хозяйственные постройки, газоны, посадки и др. Они действительно могут улучшать земельный участок, но их можно снести, переместить, т. е. они являются временными улучшениями, которые влияют на обустройство и стоимость земельного участка. Такое определение недвижимости характеризует ее сущность: земельный участок не может быть перемещен, а временные улучшения на нем могут лишь повысить его стоимость. Для определения земельного участка как объекта собственности регламентируют высоту воздушного пространства над ним (например, 200 м) и глубину залегания (в частности, до центра Земли), что характеризует именно частную собственность.

Если принять это определение недвижимости, то отечественное ее понимание следует разделить на реальную недвижимость (в виде земельного участка) и условную недвижимость (здания, помещения и т. п.).

Тогда изменяется и методика оценки недвижимости: реальная оценивается по стоимости земельного участка с учетом имеющихся на нем т. н. улучшений, а условная - по стоимости здания или квартиры без учета стоимости земельного участка. Малоэтажка как особый вид недвижимости представляет симбиоз обоих видов недвижимости, что необходимо учитывать при ее оценке.

Оценка недвижимости

Малоэтажка - малоэтажное жилье, состоящее из недвижимости двух видов: реальной, т. е. земельного участка, и условной - малоэтажного дома и построек на этом участке.

В отличие от западных стран в нашей стране земельным участком принято считать часть земной поверхности определенной площади (длины и ширины) с почвенным слоем. Воздушное пространство над этим участком не регламентируется, а подпочвенная глубина понимается как недра, принадлежащие государству.

Оценка земельного участка в РФ учитывает категорию земель, на котором расположен участок, его площадь и качество почвы. Категория земель (сельскохозяйственные угодья, промышленная зона, земли поселений и др.) и качество почвы оцениваются
т. н. кадастром, правила которого определяются решениями государственных органов; кадастровая оценка выражается в стоимости 1 м² участка и периодически пересматривается.

Кадастровая оценка оформляется документом установленной формы и устанавливает стоимость участка на определенную дату. Эта стоимость, как правило, является основой для определения рыночной стоимости участка, которая может быть выше кадастровой, потому что учитывает состояние земельного участка - его обустройство и улучшение почвенного слоя (озеленение, посадки фруктовых деревьев, кустарников, устройство ограждения участка и т. п.).

На изменение стоимости земельного участка могут влиять его транспортная доступность, имеющаяся социально-бытовая инфраструктура (наличие школ, магазинов и др.)

Существенное, а зачастую определяющее значение для оценки участка имеет его площадь: у участка площадью 0,06 га (т. н. 6 соток), где можно организовать отдых, провести досуг, - одна стоимость, а площадью не менее 1 га (пример - т. н. «дальневосточный гектар»), на котором можно создать условия для предпринимательской деятельности, в частности, в виде личного подсобного хозяйства, - другая стоимость.

Важным элементом оценки земельного участка является его межевание, т. е. определение координат его размещения на конкретной местности. Межевание обычно осуществляется в период кадастровой оценки или перед продажей земельного участка.

Налогообложение земельного участка определяется (в %) по кадастровой стоимости и устанавливается местными органами власти в зависимости от категории земель, на которых находится участок; ставка налогообложения постоянно изменяется и уточняется.

Оценка земельного участка должна учитывать и экологические характеристики как самого участка (геопатогенные и радиационные факторы), так и района застройки.

Оценка дома и построек как условного вида недвижимости малоэтажного жилища осуществляется по системе критериев и конкретных показателей, которые детально рассмотрены автором в статье «Потребительские критерии оценки деревянных домов», включая и предложения по определению стоимости дома с учетом результатов оценки его качества. Ряд характеристик дома, например срок его службы, периодичность осмотров и ремонтов оцениваются только на основе документации, имеющейся у владельца дома.

Оценка малоэтажного жилища должна осуществляться путем суммирования оценок реальной и условной недвижимости, у каждой из которых есть свои показатели и методы оценки. Значимость видов недвижимости в общей оценке малоэтажного жилища редко бывает равнозначной*.

Обычно одна из них приоритетная: это, например, либо земельный участок большой площади с одноэтажным необустроенным домом, либо трехэтажный обустроенный дом на земельном участке небольшой площади. В каждом конкретном случае доля (значимость) видов недвижимости определяется отдельно либо малоэтажное жилище оценивается как один объект, т. е. без учета доли реальной и условной недвижимости.

Существующая практика оценки малоэтажных жилищ и определения их рыночной стоимости обычно базируется на аналоговой статистике: оценщик или эксперт осматривает оцениваемое жилище, сравнивает его основные характеристики (площадь земельного участка и его обустройство, добротность дома и др.) с характеристиками подобных (аналогичных) объектов в информационной базе, которые уже проданы (реализованы) или предлагаются к продаже по определенной цене. Подобная оценка является примерной, ориентировочной для рыночных торгов, но далеко не всегда отражает действительную стоимость жилища, т. е. его капитализацию, которая детально и объективно учитывает все характеристики объектов обеих видов недвижимости. Капитализация - наиболее надежный способ оценки недвижимости даже в условиях рыночной динамики стоимости недвижимости.

Для оценки капитализации необходим полный пакет нормативно-правовых документов и информационно-справочных материалов на малоэтажное жилище.

Документальное обеспечение недвижимости

Недвижимость как вид собственности (частной, государственной, муниципальной) должна быть обеспечена определенными действующим законодательством правоустанавливающими документами: свидетельствами, актами и т. д.

К основным правоустанавливающим, нормативно-правовым документам малоэтажного жилища относятся: для земельного участка - акт передачи участка в собственность, свидетельство о его государственной регистрации, сведения о кадастровой оценке и постановке на учет в налоговых органах, план участка (акт межевания), схема размещения дома и других построек на участке; для дома - свидетельство о государственной регистрации и сведения о постановке на учет в налоговых органах, сведения о страховании дома.

Дом регистрируется как недвижимость, если у него есть характеристики капитальности, в основном при наличии фундамента. У других построек (навесов, сараев, беседок и т. п.) фундаментов нет и поэтому как вид недвижимости они могут не учитываться.

Информационно-справочное обеспечение малоэтажного жилища необходимо для капитальных видов условной недвижимости, т. е. прежде всего для дома как товара, реализуемого на первичном рынке жилфонда. Это обеспечение регламентируется законом «О защите прав потребителей», который обязывает изготовителя (продавца) предоставлять потребителю (покупателю) необходимую и достоверную информацию о товаре. Формы представления информации и ее обязательное содержание также установлены этим законом.

Для домов и других капитальных зданий, входящих в состав малоэтажного жилища, основным источником информации является техническая документация в виде проекта здания. Информация должна содержать: сведения об основных потребительских свойствах товара, т. е. о комфортности здания и других эксплуатационных показателях; указания на срок службы здания; гарантийный срок, в течение которого изготовитель (продавец) выполняет обязательства по безопасности и качеству здания; документ (сертификат), подтверждающий соответствие (сертификации) здания и (или) его основных конструкций и примененного инженерного оборудования для обеспечения комфортности здания; полные сведения об изготовителе и продавце капитальных объектов, входящих в состав малоэтажного жилища.

Объем информационно-справочных материалов по малоэтажному дому существенно больше объема инструкций, прилагаемых к бытовой технике (от утюга до холодильника) и предоставляемых в обязательном порядке покупателям этой техники; он сопоставим с объемом справочных пособий, прилагаемых к новому автомобилю.

У малоэтажного жилища как вида недвижимости, сочетающего в себе характеристики двух видов недвижимости, обеспеченных как правоустанавливающими документами, так и информационно-справочными материалами, не может быть только инструктивное или только справочное документальное обеспечение. Совокупность разных официальных документов и документов, содержащих сведения о малоэтажном жилище, а также справочную информацию, предопределяет необходимость существования паспорта малоэтажного жилища.

Паспорт малоэтажного жилища - документ, устанавливающий все основные параметры малоэтажного жилища как объекта недвижимости, характеризующий потребительские свойства реальной и условной недвижимости, содержащий инструктивно-справочную информацию по эксплуатации дома и других капитальных построек, по учету изменений их состояния и гражданско-правовым взаимоотношениям владельца малоэтажного жилища с изготовителями и продавцами условной недвижимости.

Оформление паспорта может иметь варианты, зависящие от способа формирования малоэтажного жилища:

1. Дом построен на данном конкретном земельном участке и полностью обеспечен инженерной инфраструктурой (водоснабжением, газом, электричеством и т. п.), что характерно для современных коттеджных поселков. Паспорт составляет и оформляет продавец подобного малоэтажного жилища и передает его покупателю - владельцу жилища.

2. Владелец земельного участка делает заказ строительной организации или продавцу домов на строительство дома по им выбранному проекту или образцу. Паспорт оформляет строитель (продавец) в полном формате, но раздел паспорта, содержащий информацию о земельном участке, заполняет его владелец или оформитель паспорта на основании правоустанавливающих документов, имеющихся у владельца участка.

3. Владелец земельного участка самостоятельно построил и обустроил дом. Он должен заказать паспорт в специализированной организации или оформить его самостоятельно.

Что касается последнего варианта, то оформлять паспорт не нужно, если дом является временной постройкой, а не капитальным объектом, что характерно для многих садоводческих и огороднических товариществ.

Независимо от вариантов оформления у паспорта малоэтажного жилища должны быть единые формат и структура, утвержденные федеральным министерством (ведомством) по решению правительства РФ.

В структуру паспорта малоэтажного жилища должны входить:

В паспорте должны быть свободные страницы для занесения сведений о новых капитальных зданиях или постройках, возведенных в период эксплуатации жилища:

В состав паспорта также должен быть включен журнал, в котором владелец жилища будет фиксировать все существенные изменения жилища в период его эксплуатации (осмотры и ремонты зданий (построек), проверки надзорных служб, возведение новых зданий или построек, изменения в обустройстве земельного участка и др.).

Эти записи, во-первых, позволяют оценивать уровень эксплуатации жилища и, во-вторых, имеют важное значение для оценки жилища как объекта недвижимости, потому что могут характеризовать степень его износа (удешевления) или, наоборот, улучшения его потребительских характеристик и, как следствие, повышение стоимости жилища.

Последнее можно подтвердить примером из практики оценки и реализации на вторичном рынке малоэтажного жилфонда. Владелец подмосковной усадьбы (двухэтажного дома со стенами из сибирской лиственницы, построенного на обустроенном участке площадью 0,2 га), которая была приобретена 11 лет назад на первичном рынке с паспортом, оформленным по первому варианту, принял решение продать усадьбу. Располагая временем на предпродажную подготовку, владелец поочередно приглашал оценщиков из разных агентств недвижимости, записывал называемые ими суммы и, оплатив их услуги, договаривался о следующей встрече, на которой обещал объявить свое решение; что интересно - ни один оценщик с паспортом жилища не был ознакомлен, т. к. не интересовался его наличием. Изучив результаты работы оценщиков, владелец жилища при участии независимого эксперта по малоэтажному домостроению обратился к паспорту жилища. Как было отмечено в журнале и увидено экспертом, потребительские свойства жилища были не ухудшены, а наоборот - улучшены: обустроен и озеленен земельный участок (построены баня, беседки, высажены деревья и кустарники, создан газон и др.), дом, который сохранил характеристики надежности, украшен архитектурно-декоративными деталями (ставнями, карнизами, наличниками), обшит сайдингом. Таким образом, его стоимость выросла. Если эту стоимость условно принять за 1,0, то показатели стоимости, названные оценщиками, составляли 0,6-0,75.

Итоговый разговор владельца усадьбы с оценщиками стал своеобразной дискуссией о методах определения стоимости малоэтажного жилища. Сезонность спроса, конъюнктура рынка, аналоговая статистика, опыт оценщика - все эти факторы оказывают влияние на результаты оценки, но не могут и не должны быть определяющими в его работе. Он должен уметь определять и оценивать базовые параметры потребительских свойств объекта оценки. А для этого необходимы документальные обоснования и подтверждения, которые содержатся только в паспорте малоэтажного жилища. Хотя стороны, участвовавшие в описанной дискуссии, не пришли к согласию, и некоторые оценщики остались при собственном мнении, владелец усадьбы решил не снижать ее «паспортную» стоимость. Спустя некоторое время он продал усадьбу за 0,94 назначенной им цены. Можно сказать, что паспорт малоэтажного жилища помог ему продать усадьбу на пару миллионов рублей дороже, чем предлагали оценщики.

Этот пример подтверждает не только нормативно-правовую и информационно-справочную значимость паспорта малоэтажного жилища, но и его хозяйственно-финансовую ценность.

Одновременно обнажилась и обострилась проблема отсутствия нормативно-методического обеспечения оценки малоэтажных жилищ и его подмены субъективно-рыночными показателями и факторами. Эта проблема важна как для первичного, так и для вторичного рынка малоэтажного жилфонда.

Первоочередным решением этой проблемы должна стать обязательная паспортизация малоэтажных жилищ, документально подтверждающая их основные потребительские свойства и базовые показатели стоимости. Этим решением может стать постановление правительства страны, обязывающее Минстрой РФ разработать нормативно-методическую базу паспортизации малоэтажных жилищ, а надзорные структуры - требовать наличие подобного документа при сделках на рынках малоэтажного жилфонда.

 Виктор КИСЛЫЙ, директор фирмы «МП «ДОМ»», кандидат технических наук