Ценность малоэтажного жилища
Малоэтажные жилища характеризует органичное единство самого малоэтажного дома и придомовой территории. Сегодня малоэтажное жилище – важный объект недвижимости со своей рыночной стоимостью, определяемой динамикой спроса и предложения. А как объект застройки малоэтажное жилище отражает существующие в обществе представления о среде обитания человека и тем самым определяет его ценность.
Во многих странах, в том числе и в России, есть уникальные здания и сооружения – памятники истории и объекты культурного наследия, имеющие национальную и даже общемировую значимость. Они являются материальным воплощением существовавших ранее представлений людей о красоте и пользе объектов строительства, их архитектуре, о благополучной и безопасной среде обитания человека.
Наша страна богата как старинными памятниками деревянного зодчества, так и малоэтажными деревянными строениями в виде крестьянских подворий или дворянских усадеб. Их историко-культурная ценность важна для формирования современных представлений о малоэтажном жилище, в которых должны найти отражение и самобытность традиционных строений, присущая разным регионам России, и хозяйственно-бытовой уклад, и досугово-бытовые предпочтения владельцев усадеб.
Практичность подворий и усадебные предпочтения (с точки зрения перспектив развития современного отечественного малоэтажного строительства) могут быть определены на основе анализа различных критериев ценности малоэтажного жилища.
Критерии и показатели ценности
Ценность малоэтажного жилища базируется на двух базовых критериях – качестве дома и уровне обустройства придомовой территории – а также их соотношении.
Каждый критерий характеризуется определенной совокупностью показателей, каждый из которых является комплексным, сложным и оценивается перечнем простых, единичных показателей. Например, при оценке внешнего вида дома должны учитываться его архитектоника, особенности композиционных решений, оригинальность, декор здания и др.
Традиционными показателями качества дома являются его внешний вид, т. е. экстерьер, и внутреннее обустройство т. е. интерьер. Интерьер как одна из основных характеристик комфорта оценивается также единичными показателями (общей и жилой площадью помещений, их соотношением, зонированием помещений, соотношениями площадей летних и жилых помещений, количеством и высотой жилых помещений и т. д.). Учитываются и нормируемые уровни тепло- и шумозащиты, естественного освещения жилых помещений, кратность воздухообмена в жилых помещениях и др. Эти параметры вошли в оценку инженерного обеспечения дома, необходимого для его отопления, освещения, водоснабжения и т. п. Комфортность помещений дома в существенной степени зависит от качества их отделки и использованных стройматериалов, приоритетными среди которых являются элементы и конструкции из древесины.
Инженерное обеспечение жилища совершенствовалось с развитием техники и ее применением для бытовых нужд людей. Так, от печного отопления перешли к централизованному (в городах) и автономному в (малоэтажных поселениях) теплоснабжению, от свечного освещения – к электрическому. Прошлый век, в течение которого малоэтажная застройка не развивалась высокими темпами в нашей стране, отличался массовым производством и широким применением в жилищном строительстве технических средств электрификации, газоснабжения, централизованного водоснабжения и водоотведения. Названные средства стали активно использоваться в малоэтажном строительстве в XXI веке, когда малоэтажная застройка стала приоритетным сектором жилищного строительства.
Темпы и объемы электрификации для удовлетворения бытовых нужд населения наряду с энергопотребностями промышленности и транспорта привели (в мировом масштабе) к росту дефицита энергоресурсов и создали проблему энергоэффективности как многих отраслей экономики, так и бытового энергопотребления. Решение этой проблемы потребовало поиска и реализации новых технических средств, использования альтернативных источников энергии.
Следовательно, для оценки качества дома можно использовать как традиционные показатели (экстерьер и интерьер), так и более новые показатели – инженерное обеспечение и энергоэффективность дома.
Для оценки уровня обустройства придомовой территории необходимо использовать показатели, характеризующие прежде всего гармоничное единство дома и придомовой территории, качество этой территории и качество всего малоэтажного жилища.
Гармоничность единства дома и придомовой территории характеризуют пространственно-планировочные решения малоэтажного жилища, которые могут быть определены по соотношению площади застройки и общей площади дома.1 Это соотношение является показателем оптимальной плотности малоэтажной застройки или землеемкости современного малоэтажного домостроения.
Качество придомовой территории может быть охарактеризовано ее зонированием и обустройством каждой зоны, определяющих досугово-бытовые предпочтения владельца малоэтажного жилища. Хозяйственно-бытовые предпочтения (огородничество, животноводство и т. д.) характерны преимущественно для фермерских и личных подсобных хозяйств; их доля в малоэтажном домостроении заметно сокращается, хотя может быть и весьма существенной для отдельных регионов страны – например, в рамках программы «Дальневосточный гектар».
Поэтому перспективно устойчивыми будут досугово-бытовые предпочтения, реализуемые в виде загородного малоэтажного жилища.
В зонировании придомовой территории следует учитывать как быт людей (уход за фруктовыми деревьями и ягодными кустарниками, посадки овощей и т. п.), так и их досуг (устройства и сооружения для отдыха и развлечений – скамейки, качели, беседки и др.). Уровень обустройства придомовой территории можно считать удовлетворительным: если она ограждена не высокими каменными, кирпичными или металлическими заборами, а живой изгородью из кустарников; если на ней устроены «альпийские горки», мелкие водоемы и есть элементы т. н. малых архитектурных форм (беседки, фонари, перголы, ротонды, скамейки и т. д.); если на ней сделаны газоны и разбиты цветники, посажены кустарники и деревья, что очень важно для оценки качества и экологичности малоэтажного жилища.
Экологичность малоэтажного жилища – многоуровневый, комплексный показатель качества жилища, в значительной мере определяющий его ценность2. Этот показатель зависит от экологии дома, придомовой территории и района застройки.
Каждый критерий ценности малоэтажного жилища может быть оценен показателями, (о которых речь о пойдет ниже), наиболее полно характеризующими качество дома и уровень обустройства придомовой территории. Значимость (весомость) критериев для общего определения ценности малоэтажного жилища принимается одинаковой, что не исключает их неравнозначности в реальных условиях оценки конкретного жилища как современной усадьбы, например, приоритет может быть отдан энергоэффективности и экологии.
Учитывая социально-экономичес- кую сегментацию имеющегося и перспективного малоэтажного жилфонда (элитарный, доступный, социальный), предлагаемым критериям и показателям ценности малоэтажного жилища усадебного типа может соответствовать значительная часть элитарного жилфонда и растущая часть доступного жилфонда (50–70% его объема); дома социального жилфонда не могут быть отнесены к малоэтажному типу жилища усадебного типа.
Обеспечение показателей ценности жилища
Большинство показателей, предлагаемых автором для определения ценности малоэтажных жилищ усадебного типа, являются комплексными, т. е. состоят из совокупности определений (включают в себя простые, единичные показатели) и характеристик. Внешний вид (экстерьер) дома оценивается показателями архитектурно-художественной выразительности3. Одной из характеристик малоэтажного дома является декор, т. е. внешнее оформление жилого здания.
Для достижения оригинальности экстерьера используют как традиционные для деревянного домостроения элементы декора – карнизы, подзоры, наличники, коньки, лобовые доски и др., так и менее распространенные решения – цветную отделку фасадов, лепнину, барельефы. Неповторимость внешнего вида дома – непременный атрибут отечественного малоэтажного домостроения с давних времен. Внутреннее обустройство (интерьер) дома оценивается с позиций комфортности и безопасности условий проживания человека. Этот уровень обеспечивается большой совокупностью показателей – от нормируемых параметров тепло- и шумозащиты, кратности воздухообмена и освещенности до определяемых расчетными или экспертными методами характеристик зонирования помещений дома, соотношений их площадей, видов безопасности (экологической, геопатогенной и др.). Все эти показатели охарактеризованы, определены и регламентированы СТО БДП-8-97 «Жилища малоэтажные. Оценка качества».
Комфортность и безопасность интерьера дома во многом обеспечиваются материалами, используемыми для обустройства помещений дома, особенно жилых комнат. Применение древесно-плитных материалов, выделяющих вредные летучие вещества, для изготовления мебели и облицовки внутренних стен жилых комнат может негативно влиять на здоровье людей и поэтому требует ограничений, пока еще не обеспеченных ни методически, ни нормативно4. Именно поэтому приоритетным должно стать использование для жилых помещений дома облицовочных материалов и мебельных изделий из натуральной древесины, что позитивно скажется на комфортности проживания в нем.
Инженерное обеспечение дома – важнейший показатель, определяющий комфортность малоэтажного жилища и уровень использования современных технических новшеств в быту людей. Современный перечень инженерного оборудования – от систем водоснабжения до устройств охранной сигнализации – изложен в упомянутом выше СТО.
Основные системы инженерного обеспечения потребляют значительные объемы электроэнергии и других ресурсов (газа, мазута и др.), что влияет на общую энергоэффективность не только дома, но и всего малоэтажного жилища. Поэтому актуализируется проблема применения в малоэтажном жилище альтернативных источников энергии, т. н. возобновляемых источников энергии (ВИЭ).
Мировой и отечественный опыт использования ВИЭ позволяет оптимистично оценивать их возможности для автономного обеспечения малоэтажных жилищ. Для того, чтобы это стало возможным повсеместно, необходимо промышленное производство АСЖО – автономных систем жизнеобеспечения малоэтажных жилищ. Тем более что развитие малоэтажного домостроения на просторах нашей огромной страны далеко не везде может быть обеспечено за счет применения систем централизованного электро- и газоснабжения, прежде всего по причинам экономическим. К тому же использование АСЖО позволит радикально решать ряд экологических проблем, в частности по переработке бытовых и хозяйственных отходов, включая биологические (пищевые). Биогазовая установка средней мощности может перерабатывать сотни кубометров отходов, вырабатывая десятки кубометров газа для бытовых потребностей и столько же килограммов жидких органических удобрений для подкормки зеленых насаждений на придомовой территории.
Демонстрация макетов АСЖО на домостроительных выставках с детальной информацией об их устройстве и технико-экономических возможностях имела бы большое значение для освоения населением перспективных систем инженерного обеспечения малоэтажных жилищ усадебного типа. Так, кстати, в последнее время поступают специалисты ландшафтного дизайна, активно предлагающие свои услуги посетителям на отраслевых выставках.
Энергоэффективность дома определяется объемом потребляемых электро- и топливных ресурсов для обслуживания дома и для обеспечения комфортных условий проживания в нем. Постоянное увеличение потребности в энергоресурсах обусловило проблему оптимизации их потребления, в т. ч. за счет массового использования ВИЭ. Программа Евросоюза по использованию ВИЭ, формулируемая как «20-20-20», предусматривает увеличение объемов тепловой и электрической энергии, вырабатываемой из ВИЭ, к 2020 году до 20% общего энергопотребления при сокращении на 20% объемов использования для выработки электричества и тепла традиционных энергоносителей (нефти, угля, газа).
В ходе реализации этой программы была сформирована классификация малоэтажных домов по критерию энергопотребления: обычный дом, полностью зависимый от внешних, централизованных поставок электро- и топливных ресурсов; пассивный дом, потребности в энергоресурсах которого удовлетворяются за счет использования энергии от ВИЭ; активный дом, который не только находится на энергетическом самообеспечении, но и поставляет излишки энергоресурсов во внешние системы энергообеспечения.
Эта классификация характеризует новый мировой тренд в энергообеспечении малоэтажного жилфонда и его значимость в определении ценности малоэтажного жилища.
Гармоничность единства дома и придомовой территории может оцениваться расчетно-экспертными методами. Эти методы базируются на оценке единства дома и придомовой территории (участка застройки) и на соотношении площади дома и площади участка. В градостроительной практике это соотношение характеризует плотность застройки, в сфере малоэтажного строительства может определять землеемкость застройки, что является важным параметром пространственного развития территорий.
Несложные расчеты (по отношению площади придомовой территории к общей площади помещений дома) показывают, что показатель землеемкости многоквартирного дома не превышает 2,0, а малоэтажного жилища усадебного типа существенно больше, т. е. дом общей площадью, например 150 м2 (одноэтажное здание с мансардой), должен быть построен на участке не менее 0,3 га; в этом случае дом будет гармонировать с придомовой территорией. Показатель землеемкости характеризует только обеспечение гармоничности дома и участка, но должны учитываться и другие характеристики малоэтажного жилища, например категория поселения, в котором расположено жилище, уровень обустроенности придомовой территории и др.
Зонирование участка определяется основным функциональным назначением малоэтажного жилища, рельефными характеристиками участка и его почвы и обеспечивается методами ландшафтного дизайна и архитектурного проектирования с учетом предпочтений владельца усадьбы.
Обычно выделяют три основные зоны: садово-огородную (фруктовые деревья и ягодные кустарники, овощные грядки и др.); досуговую; детскую. В каждой зоне могут быть организованы подзоны, но не исключается и т. н. «английский» вариант, когда зона представляет собой газон с возможным размещением на нем кустарников и цветочных клумб.
Обустройство участка обеспечивается с учетом характеристик зон. Здесь возможны разные варианты: от «английского» до многокомпонентного: планировка сада, устройство грядок (с наличием теплицы), обеспечение досуговых и детских зон малыми архитектурными формами (МАФ) – качелями, каруселями, горками, батутами и т. п. Уровень обустройства зон участка может быть оценен расчетно-экспертными методами; в частности, обустройство детской зоны МАФ должно учитывать требования безопасности, регламентируемые нормативными документами.
Экология малоэтажного жилища обеспечивается прежде с учетом сложных взаимоотношений и взаимовлияний человека и окружающей среды: человек – субъект природы – влияет на окружающую среду, как и она влияет на его здоровье и жизнь.
Человек влияет на окружающую среду (воздух, почву, водоемы, леса), засоряя ее бытовыми отходами и вредными стоками, а также вредит своему здоровью, используя неподходящие материалы для обустройства жилых помещений. Общая экспертная оценка обеспечения экологии малоэтажного жилища может осуществляется по СТО БДП-8-97.
Критериальное обеспечение экологичности жилфонда – суть программ «зеленого» строительства, получивших признание во многих странах мира. Эти программы предусматривают соблюдение экологических требований экологии на всех этапах строительства – от проектирования и строительства до обустройства участков, а также в процессе эксплуатации жилого здания.
Ценность малоэтажных жилищ усадебного типа, определяемая на основе объективных критериев и показателей, должна опираться на соответствующие проектные решения, дающие заказчику (покупателю, владельцу) жилища конкретную и достаточную для принятия осознанного решения первичную информацию. Для этого необходимы не просто проекты домов (даже с обширной пояснительной запиской и рекомендациями), а проекты малоэтажных жилищ (усадеб) с вариантами решений, обеспечивающих учет всех параметров ценности жилищ и возможных предпочтений заказчиков. Это потребует новых подходов к каталогизации проектов5 и участия в их разработке не только специалистов по проектно-конструкторским работам в области малоэтажного домостроения, но и ландшафтных дизайнеров, экспертов по АСЖО и других специалистов.
Учитывая изменчивость показателей ценности и явную необходимость рейтинговых оценок конкретных усадеб и их проектов, целесообразно разработать шкалу количественных характеристик ценности малоэтажных жилищ.
Количественные характеристики ценности
Количественные характеристики ценности малоэтажного жилища можно определить по совокупности и значимости (весомости) отдельных ее показателей. Особенности определения этих показателей заключаются в методах оценок, в основном расчетных, экспертных, расчетно-экспертных, у части из которых имеются нормативные ограничения, а другие, как и общая оценка ценности, определяются только экспертными методами.
Так, экстерьер дома оценивается экспертным методом, а его интерьер – расчетно-экспертным методом. Для общей оценки интерьера дома используется единый экспертный метод, при котором нормативные значения градуируются по уровням этих значений (например, меньше или больше нормативного значения или соответствие ему). Аналогично оценивается показатель гармоничности усадьбы, если расчетно-нормативным методом определено его базовое значение, например 20. Таким же образом может оцениваться и энергоэффективность жилища (обычный, пассивный, активный дом).
Для получения максимально объективных оценок таких сложных объектов, как малоэтажное жилище, необходимо соблюдение двух важных условий: показатели должны выражаться одними и теми же единицами измерения (например, баллами) независимо от методов их оценки; число показателей должно быть минимально необходимым, т. к. достоверность итоговой оценки напрямую зависит от количества показателей из-за неизбежного накопления и суммирования погрешностей при оценке каждого показателя. Последнее условие является принципиально важным для предложений оценивать качество домов и уровень их изготовления десятками и даже сотнями показателей: полнота оценки обратно пропорциональна ее точности. Определение количественных характеристик ценности малоэтажных жилищ экспертными методами должно базироваться на учете оценок определенного числа независимых специалистов (проектировщиков, архитекторов, дизайнеров и др.) – не менее пяти человек.
Результатом их оценки может быть среднее значение суммы оценок всех экспертов Этот результат оформляется документом, например, протоколом экспертной комиссии. Исходной информацией для экспертов могут быть данные, изложенные в таблице.
Количественные характеристики ценности малоэтажных жилищ, определенные по изложенной методике, необходимы и целесообразны как для объективной оценки конкретного жилища, так и для рейтинговой оценки проектов малоэтажных жилищ. Полезно в каждом проекте приводить информацию о значениях каждого показателя ценности жилищ (в табличной форме), а также итоговое значение количественной характеристики ценности конкретного проекта.
По приведенным в таблице данным определен возможный диапазон количественных характеристик ценности малоэтажных жилищ: он составляет от 1,0 до 5,0 баллов. Очевидно, что минимальные значения (1,0–1,5) могут характеризовать ценность отдельных малоэтажных жилищ социального уровня, например муниципальных домов отдыха или пансионатов, более высокие оценки (до 4,0 баллов) могут быть даны некоторым типам доступного жилфонда, в частности современным коттеджным поселкам с высоким уровнем энергоэффективности домов и экологической безопасности, но с небольшой площадью придомовых территорий. Ценность малоэтажных жилищ усадебного типа должна быть близка к 5,0 баллам.
Постепенный уход людей от привычного дачного варианта досуга с его бесконечными хозяйственно-бытовыми заботами на небольших придомовых территориях в сочетании с пониманием престижности современного комфортного малоэтажного жилища усадебного типа как непременного атрибута достойного качества жизни цивилизованного человека – объективное условие увеличения объемов малоэтажного жилфонда усадебного типа и необходимости учета его ценности.
Виктор Кислый
