Партнеры журнала:

В центре внимания

Платежи за лесопользование с учетом неотделимых улучшений лесного участка

Учет капитализации лесных участков при установлении стоимости права пользования

Оценка стоимости неотделимых улучшений лесных участков – междисциплинарная проблема, решение которой позволит совершенствовать экономические отношения между собственником лесов и лесопользователями в условиях государственной собственности на земли лесного фонда. Рассмотрим вопросы оценки лесных участков как объектов недвижимости с учетом проводимых лесохозяйственных мероприятий, направленных на повышение продуктивности лесных насаждений и экономической доступности лесных ресурсов.

Ценность лесного участка как объекта недвижимости является переменной величиной, зависящей от многих факторов. Всю совокупность факторов можно условно поделить на две части: объективные, которые не зависят от деятельности человека (природные явления – пожары, ветровалы, климат, почва и пр.) и субъективные, зависящие от деятельности человека (строительство лесных дорог, проведение разного рода рубок, лесовосстановление и др.). Обе группы факторов могут влиять на ценность или стоимость лесного участка, а следовательно, и на стоимость права его использования.

Действия человека, направленные на улучшение лесного участка, приводят к потенциальному росту доходности от всех видов лесопользования, увеличению его капитализации. Капитализация лесных участков в результате проведения разных лесохозяйственных мероприятий обеспечивает повышение стоимости лесозаготовительных предприятий. Эта тема довольно новая как для современной отечественной лесной экономики, так и для экономики лесозаготовительного предприятия.

В условиях исключительной собственности государства на леса стоимость участков лесного фонда носила иррациональный характер, древесина на корню предоставлялась за плату по директивно установленным таксам, которые не были связаны с ее стоимостью, нормативами затрат на лесовосстановление, охрану и защиту лесов, с реальными ценами на заготовленные лесные ресурсы. Древесина на корню в колхозных лесах отпускалась для нужд общественного хозяйства и колхозов бесплатно. Естественно, в этих политических и экономико-правовых условиях экономическая оценка лесов долгие годы была не востребована практикой. Вместе с тем теоретическим вопросам оценки лесов в условиях социалистической экономики было посвящено немало научных работ отечественных ученых.

Положение в лесной экономике изменилось с принятием Основ лесного законодательства Российской Федерации, которые заложили основы рыночных отношений в лесном хозяйстве. Связи между собственником лесного ресурса и пользователями стали устанавливаться на основе гражданско-правовых отношений с учетом принципа платности использования лесных ресурсов. Лесопользователи как производители лесных товаров и услуг получили право самостоятельно решать вопросы производства и реализации своей продукции, но также и обязанность по содержанию арендованного лесного участка согласно требованиям лесных норм и правил.

Научные разработки, адаптированные к условиям плановой экономики, оказались по сути непригодными для применения в условиях рыночных отношений. Реакция научного сообщества на происходящие в лесном хозяйстве изменения отставала от скорости проводимой административной реформы. Сказанное относится и к исследованиям в области оценки лесов. Основные причины – разрушение отраслевых научных школ, отсутствие преемственности в лесной науке, специальном лесном образовании и др.

В настоящее время оборот лесных участков на землях лесного фонда законодательно запрещен, они не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством, за исключением оборота прав пользования ими. Таким образом, в настоящее время определение реальной стоимости лесного участка оказалось невостребованной практикой за исключением оценки стоимости права пользования. Следует заметить, что между стоимостью права пользования имуществом и его ценой существует прямая зависимость. Зная стоимость права пользования можно вычислить стоимость самого имущества.

Учитывая тот факт, что каждый лесной участок обладает уникальными свойствами, определение его стоимости важно для дифференциации стоимости прав пользования этими участками. Проблема заключается в отсутствии современных научно обоснованных подходов к стоимостной оценке лесных участков или стоимости прав пользования ими с учетом выполняемых арендаторами неотделимых улучшений этих участков и рыночных цен на продукцию лесного хозяйства.

Цель настоящей статьи – предложить подход для установления дифференцированной стоимости права пользования лесными участками, находящимися в государственной собственности, в зависимости от меняющихся качественных параметров лесных участков и цен на лесную продукцию Исследования, проведенные на кафедре лесной политики, экономики и управления Санкт-Петербургского государственного лесотехнического университета им. С. М. Кирова, показали, что участие государства при установлении стоимости права пользования лесными ресурсами характерно для стран с преобладанием государственной собственности на леса. Схожесть подходов к этому вопросу в других странах, копирование или попытка адаптации их опыта экономических отношений к отечественному лесному хозяйству не приведут к успеху в силу разных правовых условий, традиций и обычаев, существующих в зарубежных странах. Поэтому необходимо проводить научные исследования с учетом отечественной истории развития лесных отношений, современных реалий и направлений развития лесной политики.

Теоретически стоимость права пользования лесным участком зависит от двух факторов: полезных свойств лесного участка и рыночной стоимости лесной продукции и услуг, получаемой от его использования.

Взаимная связь между количественными и качественными параметрами лесного участка и стоимостью его использования очевидна, как и между понятиями «польза» и «стоимость права пользования» по отношению к какому-либо объекту.

Кроме этого замечания, следует принимать во внимание нерыночные полезные функции лесов (социальные, почвозащитные, водоохранные и др.), которые или используются человеком или оказывают положительное влияние на другие отрасли, но при этом не становятся объектами купли-продажи. При разработке Лесного плана Ленинградской области на ближайшие 10 лет сотрудниками кафедры лесной политики, экономики и управления СПбГЛТУ была рассчитана стоимость таких нерыночных полезных функций, величина которых оказалась в тысячи раз выше традиционных рыночных полезностей.

Несмотря на то, что величина указанных функций носит динамический характер и зависит от экономических и биологических законов развития, государственные органы управления лесами устанавливают фиксированную на год стоимость права пользования, ежегодно корректируя ее с учетом поправочных коэффициентов. Поправочные коэффициенты устанавливаются административным путем, они не связаны ни с рыночными ценами на лесную продукцию, ни с изменениями состояния лесного участка.

Подобный примитивный путь развития экономики лесных отношений приводит к недооценке лесных полезностей, ведет к сокращению поступлений в государственный бюджет денежных средств от использования предоставленных в пользование лесных участков, к росту напряженности между арендаторами лесных участков и органами государственной власти.

Административное ценообразование на лесные ресурсы – вынужденная временная мера, зависящая от многих причин. Основная из них – отсутствие у собственника лесов – государства достоверной информации о перманентном изменении количественного и качественного состояния лесов и рыночных цен на лесную продукцию.находят свое выражение в породном составе, диаметре насаждений и других показателях, которые устанавливаются при лесоустройстве каждые десять лет. Степень детализации и точность физических свойств лесных участков зависят от класса таксационного разряда и способа таксации. Но даже при глазомерно-измерительном способе таксации лесов допускаются ошибки таксационных показателей. Так, например, согласно последней лесоустроительной инструкции, при оценке запаса древесины на 1 га допустимая ошибка – 15%, при определении высоты насаждений и диаметра деревьев преобладающей породы – 8 и 10% соответственно.

Исходя из выше изложенного, можно поставить под сомнение точность определения потенциальной стоимости права пользования лесными ресурсами, основанной только на таксационных показателях. Для установления объективной экономической оценки стоимости лесного участка, а следовательно, и стоимости права пользования, наряду с его таксационными характеристиками необходимо учитывать реальную доходность, получаемую от использования участка. Реальная доходность будет зависеть от индивидуальных затрат лесопользователя и рыночных цен на продукцию лесозаготовок.

Знание точных физических свойств объекта недвижимости крайне важно, но недостаточно для проведения корректных экономических расчетов стоимости права его пользования; необходимо учитывать приобретенные свойства, возникшие в результате действий человека, оказывающие влияние на конечный расчет.

Как было сказано выше, действия человека (лесохозяйственные работы и тому подобные мероприятия) могут привести к улучшению или ухудшению состояния лесного участка. Любые лесохозяйственные работы сопряжены со значительными затратами, которые по своей экономической природе отличаются от затрат в других отраслях, так как лесной участок представляет собой эколого-экономическую систему с длительным воспроизводимым производственным циклом и преобладающим природным производственным фактором. Результат понесенных затрат с определенной степенью вероятности может быть получен через несколько десятков лет после их совершения. Поэтому ожидать активных действий можно только от лиц, экономически заинтересованных в подобных долгосрочных инвестициях.

Мотивация или экономическая заинтересованность в долгосрочных инвестициях в арендованный объект недвижимости – лесной участок возможна при наличии законодательно гарантированной схемы экономических отношений между собственником этого участка и инвестором. Подобной схемы в отечественной лесной экономике сегодня нет. Обоснование динамической модели взаимных отношений между государством и частным бизнесом может стать самостоятельным направлением для разработок в отраслевых научно-исследовательских институтах.

На практике долговременные капитальные вложения, направленные на создание лесной инфраструктуры, могут позволить себе только крупные, как правило, вертикально интегрированные структуры, обладающие большим запасом финансовой прочности и заинтересованные в неотделимых улучшениях арендованных лесных участков, которые ведут к повышению капитализации лесного предприятия как имущественного комплекса.

Лесозаготовительные компании могут оценить эффективность предстоящих капитальных вложений путем соотношения потенциальной стоимости лесного участка с уровнем доходности в процессе его эксплуатации. По изменению коэффициента капитализации лесного участка можно судить о тенденциях рынка прав пользования и лесных продуктов.

Под улучшениями или ухудшениями состояния лесного участка можно понимать действия, которые изменили или могут изменить в будущем количественные или качественные параметры и свойства лесного участка. Причем, речь не идет о любых действиях, а только о тех, которые по своей сути являются неотделимыми улучшениями. По этой причине для практических расчетов коэффициента капитализации лесного участка из перечня объектов лесной инфраструктуры, утвержденного Распоряжением Правительства РФ от 17.07.2012 № 1283-р, следует убрать те объекты, которые носят временный характер и по своей природе не являются неотделимыми улучшениями. Учитывая сложность расчетов по повышению стоимости лесного участка в результате всех неотделимых улучшений, таких как например, устройство лесной дороги, лесного проезда, мостов, противопожарных разрывов, минерализованных полос, пожарных наблюдательных пунктов и пр., на начальном этапе формирования новых лесных отношений допустимо рассмотреть улучшение лесного участка только в результате строительства лесных дорог.

Улучшения обеспечивают повышение рыночной капитализации лесозаготовительной компании (увеличение стоимости ее акций) и стоимости лесного участка, а следовательно, и стоимости прав на его использование.

Лесной участок надо рассматривать как единство главного имущества – земли и принадлежностного имущества – лесных насаждений. Переход права собственности от одного лица к другому на главное имущество означает переход права собственности и на принадлежность. Связь леса и земли является необходимой, растущий лес всегда разделяет судьбу главного имущества – земли.

Задекларированные в современном лесном законодательстве новые лесные отношения между собственником лесов и лесопользователями до сих пор опираются на старую систему таксовой стоимости лесных ресурсов, которая не зависит ни от цены реализации лесопродукции, ни от актуальных таксационных показателей того или иного лесного участка, ни от выполняемых улучшений его состояния. Современное лесное законодательство ориентирует государственные органы управления лесами и лесопользователей на экстенсивную модель лесного хозяйства.

В результате на протяжении четверти века расходы государственного бюджета превышают доходы от использования лесов в виде арендной платы. Так, например, в 2016 году доходы от использования лесов составили 29,5 млрд руб., а совокупные расходы на развитие лесного хозяйства – 48,6 млрд руб.

У лесопользователей нет экономической заинтересованности в долгосрочных инвестициях в улучшение арендованных лесных участков.

Площадь земель лесного фонда, вовлеченных в хозяйственный оборот, сегодня оставляет около 256 млн га, или 22,3% общей площади земель лесного фонда страны. Для увеличения площади использования лесов необходимы значительные инвестиции в создание лесной инфраструктуры, прежде всего – лесных дорог. Заметим, что строительство одного погонного километра лесной дороги обходится лесопользователю от 1,5 до 5 млн руб.

Инфраструктурные изменения, которые происходят на территории сданных в долгосрочное пользование (до 49 лет) лесных участков, не учитываются государственными органами управления лесами при пересмотре минимальных ставок арендной платы. По этой причине официальные экономические отношения между государством и частным бизнесом остаются примитивными и неразвитыми и все больше вступают в противоречия. Между тем фактические изменения состояния лесных участков в виде улучшений или ухудшений в результате производственно-хозяйственной деятельности арендаторов становятся все заметнее. Арендаторы вынуждены осваивать новые лесные территории в условиях отсутствия необходимой инфраструктуры из-за ухудшения качества лесосечного фонда вблизи существующих транспортных путей.

С точки зрения экономики недвижимости речь идет о создании арендаторами за собственный счет неотделимых улучшений на территории государственных земель лесного фонда. Подобные затраты повышают себестоимость лесозаготовок, а результаты этих затрат, материализованные на землях лесного фонда, не получают никакой оценки со стороны собственника лесов.

Несмотря на то, что Гражданским кодексом Российской Федерации (ст. 623) предусмотрено возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, когда арендатор выполняет их за счет собственных средств и с согласия арендодателя, на практике эта норма гражданского законодательства не работает.

Законодательно гарантированной системы стоимостной оценки и учета неотделимых улучшений лесных участков сегодня не существует.

У лесопользователя нет гарантии на возврат затраченных средств по окончании срока аренды лесного участка. Отсутствие законодательно установленного статуса «лесная дорога» для официальных бухгалтерских и экономических расчетов и гарантий на возврат средств, потраченных на ее строительство, тормозит создание полноценной инфраструктуры на землях лесного фонда, вынуждает арендаторов лесных участков прибегать к сокрытию затрат, связанных с устройством лесной дорожной сети.

Исследованиями доказано, что созданная арендатором лесного участка сеть лесовозных дорог обеспечивает не только рост объема заготовки древесины и капитализации компании, но и повышение инвестиционной привлекательности со стороны смежных видов экономической деятельности: лесопиления, деревообработки, деревянного домостроения, целлюлозно-бумажного производства, оказания транспортных услуг, ведения охотничьего хозяйства и т. п. Возникает так называемая инвестиционная самоиндукция, которая заключается в повышении инвестиционной активности в смежных видах экономической деятельности при инвестировании в ключевую отрасль-индуктор.

Способность отрасли вызывать (индуцировать) инвестиции в смежных видах деятельности характеризуется коэффициентом самоиндукции, который показывает долю инвестиций, индуцированных в смежных отраслях, в объеме инвестиций, направленных в отрасль-индуктор. Коэффициенты инвестиционной самоиндукции для видов экономической деятельности на примере лесопромышленного комплекса Архангельской области были в 2017 году представлены авторами статьи ученому совету СПбГУ.

Повышение эффективности функционирования лесопромышленного комплекса представляет интерес не только с позиции устойчивого развития самого комплекса, но и с точки зрения возможного инициирования инвестиционной активности в смежных видах экономической деятельности.

Исследование инвестиционного потенциала основных видов экономической деятельности лесопромышленного комплекса с применением показателей, характеризующих явление инвестиционной самоиндукции, позволяет рассматривать деревообрабатывающее и целлюлозно-бумажное производства как точки инвестиционного роста. Создание условий для эффективного функционирования лесопромышленного комплекса позволит, используя лесные ресурсы, создать механизм, стимулирующий капиталообразование.

По данным исследователей, построенный в лесу 1 км лесной дороги позволяет дополнительно вывезти из леса около 70 тыс. м3 древесины в год. Следует заметить, что созданная арендатором лесная дорога становится дорогой общего пользования, но текущие затраты на ее содержание продолжает нести арендатор лесного участка. Необходимо также помнить о явлениях (ветровалы, наводнения и пр.) и действиях (действия человека), приводящих к ухудшению состояния, а следовательно, и к снижению стоимости арендованных лесных участков (нарушение почвенного покрова, несоблюдение правил рубок, лесные пожары, вредители и болезни лесов и пр.).

Сформировавшаяся практика лесных отношений в области лесопользования вступила в противоречие с существующим порядком установления платежей за использование лесных ресурсов.

Складывается парадоксальная картина, когда собственник ресурсов, предоставляя их в пользование, получает от пользователя платежи только за право пользования и не получает никаких поступлений от результатов этого пользования. Причем платежи, например, за право долгосрочного пользования, носят не разовый, а периодический характер. Лесопользователь, однажды выиграв лесной конкурс или аукцион, обязан многократно подтверждать это право и нести бремя по содержанию арендованного имущества и его улучшению.

Право пользования участком лесного фонда – это обеспеченная законом возможность хозяйственной эксплуатации участка лесного фонда или извлечения из него полезных свойств или доходов. Неправомерно устанавливать многократный платеж только «за возможность» эксплуатации участка леса. В сложившейся ситуации использование лесных ресурсов, по-прежнему, остается бесплатным.

Вышеизложенное говорит о необходимости пересмотра экономических отношений между государством и арендаторами лесных участков для достижения баланса экономических интересов обеих сторон.

Изменение экономических отношений в условиях государственной собственности на земли лесного фонда может пойти по пути установления начальной (разовой) стоимости права пользования лесным участком со всеми его полезностями и регулярных платежей за использование этого участка и его полезностей с ежегодной корректировкой стоимости и с учетом произведенных неотделимых улучшений или ухудшений.

Основное неотделимое улучшение, которое влияет на снижение или повышение стоимости участка леса, передаваемого в пользование, это создание сети лесохозяйственных дорог. Плотность дорог лесохозяйственного назначения в среднем по России составляет 2,13 км/тыс. га, в то время как на Западе этот показатель выше в 18 раз (например, в Германии он равен 40 км/тыс. га). Платежи в области использования лесов должны состоять из двух частей: разового платежа и регулярного. Подобная конструкция применяется в законодательстве о недропользовании. Начальный разовый платеж за право пользования лесными ресурсами или иначе – за право на заключение договора аренды или концессии участка лесного фонда, может составлять 5–10% стоимости лесного участка, выставляемого на аукцион органами государственной власти.

Окончательные размеры разовых платежей за право пользования лесными ресурсами определяются по результатам лесных конкурсов или аукционов.

Регулярный платеж за пользование лесным участком устанавливается исходя из рыночных цен на круглые лесоматериалы с ежегодной корректировкой и с учетом понесенных затрат на сделанные неотделимые улучшения лесного участка.

При проведении корректировки регулярного платежа можно взять за основу среднесложившиеся в субъекте рыночные цены на круглые лесоматериалы за последний год, предшествующий корректировке. Вышеизложенный подход к определению величины годовой арендной платы (АП) можно представить в виде формулы (1):

АП = Слу x К1 + Спп x К2, (1)

где: Слу – стоимость лесного участка, передаваемого в аренду, руб./га; К1 – корректировочный коэффициент разового платежа; Спп – стоимость права пользования, руб./м3; К2 – коэффициент, учитывающий сделанные в течение года неотделимые улучшения лесного участка.

Стоимость права пользования можно вычислить по формуле (2):

где: Спп – среднесложившиеся в регионе рыночные цены на круглые лесоматериалы (деловые сортименты и дрова); Цкл – среднесложившаяся в регионе себестоимость заготовки 1 м3 круглых лесоматериалов (деловые сортименты и дрова); р – годовая процентная ставка.

Необходимость установления стоимости лесного участка со всеми его полезностями уже назрела, и эта стоимость могла бы устанавливаться в Лесных планах субъектов федерации или лесохозяйственных регламентах лесничеств. Законодательная основа для этого имеется, она прописана как в Лесном кодексе, так и в федеральном законе об оценочной деятельности. Однако эти нормы, регулирующие оценочную деятельность в лесном хозяйстве, сегодня не работают.

Затраты на неотделимые улучшения должны соответствовать установленным стандартам качества и нормативным значениям, для чего должны быть разработаны нормативные технологические карты на создание лесовозных дорог.

Корректировка регулярного платежа в сторону его уменьшения должна выполняться в течение срока окупаемости созданных объектов. В зависимости от объема инвестиций могут быть установлены нормативные сроки окупаемости главных лесных дорог. Подобный механизм частно-государственного партнерства применяется в настоящее время в области реализации приоритетных инвестиционных проектов в области освоения лесов.

Департаментам лесного хозяйства по федеральным округам целесооб­разно делегировать функцию мониторинга рыночных цен на продукцию лесозаготовок в субъектах Российской Федерации. По своей экономической природе разовые и регулярные платежи носят рентный характер. Рента как категория экономическая образуется в результате использования имущества, в данном случае – лесов как недвижимого имущества, носящего рентный характер. Предлагаемая схема установления платежей за пользование лесными ресурсами требует глубокой теоретической проработки, практических расчетов и широкого обсуждения заинтересованными сторонами.

Развитие и наполнение разно­образным экономическим содержанием прав пользования – это, прежде всего, их разнообразие и «гибкость» с учетом возможностей малого, среднего и крупного бизнеса и экологической емкости лесных территорий.

Выводы

В условиях государственной собственности на земли лесного фонда решение междисциплинарной проблемы оценки стоимости неотделимых улучшений лесных участков позволит внести вклад в теорию оценки недвижимости, а на практике – совершенствовать экономические отношения между собственником лесов и лесопользователями. Совершенствование этих отношений возможно на основе достоверной и актуальной лесоустроительной информации о состоянии лесов и рыночных ценах на продукцию и услуги лесопользования.

Создание сети тестовых лесозаготовительных предприятий позволит государственным органам управления лесами проводить мониторинг региональных цен на лесопродукцию и основных экономических показателей лесного бизнеса, включая понесенные капитальные вложения в неотделимые улучшения лесных участков.

Капитализация лесных участков и предприятий лесного бизнеса – это объективные экономические последствия, наступающие после создания объектов лесной инфраструктуры. Созданные на собственные средства арендатора лесного участка объекты лесной инфраструктуры обеспечивают повышение стоимости государственного недвижимого имущества, что должно найти свое отражение в экономической системе частно-государственного партнерства.

Для установления баланса экономических интересов арендаторов лесных участков и арендодателя размер арендной платы за использование лесных ресурсов должен быть дифференцирован (уменьшен) в зависимости от суммы вложенных средств на создание объектов лесной инфраструктуры на период окупаемости. При передаче лесных участков в пользование необходимо дифференцировать разовый платеж в зависимости от плотности лесных дорог, применяя повышающие или понижающие коэффициенты с учетом отклонения плотности дорожной сети от нормативной.

Владимир Петров, д-р экон. наук, проф. СПбГЛТУ