Правильно построенный деревянный дом прослужит сто лет и более
Вице-премьер российского правительства Марат Хуснуллин считает, что cтроительство деревянных домов в стране будет востребовано при стоимости до 45 тысяч рублей за квадратный метр. Но реально ли построить дом за такую сумму? Об этом и многом другом рассказал директор по работе с госорганами Ассоциации деревянного домостроения Вадим Фидаров.
– Это высказывание можно отнести к строительству из любых материалов. При стоимости 45 тыс. за м2 объемы ввода индивидуального жилищного строительства (ИЖС) «взлетят» даже относительно текущих объемов. Что касается деревянных домов, спрос на них есть и сейчас. По данным Росстата, деревянные дома в ИЖС составляют около 23%. По оценкам Ассоциации деревянного домостроения реальная доля – 40%, поскольку часть деревянных домов учтена в Росстате в категории «другие материалы стен».
Под деревянным мы понимаем такой дом, несущие конструкции которого выполнены из древесины. Доля стоимости переработанной древесины в общей стоимости строительства деревянного дома «под ключ» составляет в среднем 10 – 20%. Поэтому построенный строительной компанией по всем правилам деревянный дом обойдется не дешевле дома из газобетона, построенного также специализированным подрядчиком. Дом «под ключ» условного «комфорт-класса» начинается от 80 тысяч за «квадрат».
Тем не менее, деревянное домостроение достаточно гибко с позиции представленности в различных ценовых сегментах. Крупные компании с большими объемами продаж могут обеспечить строительство каркасных домов круглогодичного проживания по цене 45–50 тыс. руб. /м2, но с использованием оптимизированных архитектурно-планировочных решений, простой отделки виниловым сайдингом и вагонкой, материалами, изделиями, а также инженерными системами эконом-класса. В этом сегменте пока остается насущной проблема стабильности качества строительства, так как требует большого количества квалифицированных плотников и монтажников, а также прорабов. Понятно, что летние домики будут стоить еще дешевле.
Кроме того, есть проекты «под ключ» и такие технологии, где стоимость за один м2 находится в диапазоне от 70 до 90, а иногда и до 150 тыс. руб.
– А чем плох дом по 45 тысяч за «квадрат»?
– Он не плох, он – другой. Например, внутри будет везде покрашенная деревянная обшивка. Если хотите вместо вагонки обои, значит, под них уже нужны, например, два слоя гипсокартона. Для срубовых конструкций это дополнительный независимый каркас либо скользящие крепления. Вот уже и удорожание.
Если хотите на пол не сосновую доску, а ламинат или другие напольные покрытия – значит, надо использовать для черновых полов плитные материалы, возможно, пригружать цементно-песчаной стяжкой и т. д. Инженерные решения, окна, материалы отделки могут быть на порядок дороже, чем в домах эконом-класса.
Если хотите не обшивку сайдингом, а, например, облицовку в полкирпича или фиброцементные панели – это тоже стоит дополнительных денег. Когда вы все это добавите, получатся те самые 80–100 тысяч.
Люди идут в эконом-сегмент, поскольку у них ограниченный бюджет, и они не хотят брать кредит или ежемесячно платить больше определенной суммы. Для них 45 тысяч за м2, может быть, предел. Потому что за эти деньги дом в 100–120 «квадратов» обойдется уже в 5 млн. А еще участок надо благоустроить, мебель купить…
– Программой, позволяющей получить 10% скидки при покупке деревянного домокомплекта, воспользовались всего 100 человек. Почему так мало?
– На конкурс подали заявки всего три компании. Там проблема в том, что нужно подтверждать происхождение продукции. И доля иностранных комплектующих должна составлять не более 50% в цене. Когда это просто сруб, вопросов нет. Но когда мы в домокомплект добавляем окна, отделку, крепеж, минеральную вату, пленки, фурнитуру – всего получается около трехсот позиций – на каждую должен быть договор поставки, сертификаты, накладные. Стоимость импортных составляющих все равно не превышала 20–22%, а сейчас снизилась до 13% – и вроде бы все в порядке. Но это огромная работа с документами.
Мы уже подготовили предложения. Предлагаем ввести балльную систему: есть такое-то оборудование на предприятии – 1 балл, есть технологическая операция по раскрою несущих конструкций – еще балл. Так гораздо проще.
Кроме того, нужно менять лимиты программы. Сейчас скидка распространяется на домокомплекты стоимостью до 3,5 млн рублей. Но надо понимать, что это постановление готовилось в 2017–2018 годах, а с тех пор цены изменились. ДОМ.РФ предложил увеличить скидку. Я думаю, надо поднять лимит до 4,5 млн и увеличить скидку до 700 тысяч рублей. Или, например, распространить программу на более дорогие домокомплекты, но скидку предоставлять в пределах 3,5 млн.
– Как вы относитесь к возможности применять счета эскроу при строительстве хозспособом?
– Это действительно может защитить заказчика от потери денег. А если Госдума в осеннюю сессию примет закон, то подрядчика при этом еще и освободят от НДС. Да, нужно учитывать, что добавятся затраты на проектное финансирование – проценты по банковскому кредиту, плата за обслуживание счетов и пр. Но в целом, с учетом отмены НДС, стоимость такого дома может быть ниже в пределах 10%.
Мы сейчас ведем речь о том, чтобы снизить процентную ставку на ипотеку, когда есть гарантия для банка, что дом построен качественно. Через разные механизмы: это и страхование, и привлечение технадзора. Сейчас банки так подстраховываются, что все риски на заемщике. Но если дом построен по понятным стандартам, тогда банк получает качественный залог, и если случится дефолт заемщика, то через пять лет оценщик не снизит цену на него на 30% из-за некачественного строительства. Тут встает вопрос методики оценки износа. Над этим мы тоже работаем.
– Каков срок службы деревянного дома по современным оценкам?
– В старых СНиПах прописаны сроки службы в 30 лет до капремонта. Но тогда еще не было современных технологий – там речь идет о брусчатых, срубовых конструкциях, каркасно-щитовых.
По австрийским нормам сейчас срок службы любых деревянных домов, построенных по стандарту, сто лет и более. При правильной эксплуатации, своевременной замене изношенных материалов, кровельного покрытия, устранении механических повреждений. Мы с этим полностью согласны и сейчас будем проводить большие работы по поводу долговечности. Они уже начаты: специалисты изучают старые деревянные здания, построенные много веков назад – как они себя ведут, какая у них остаточная несущая способность, как повреждается древесина открытая, закрытая.
– В прошлом году спрос на загородные дома, взлетевший в пандемию, замер. Что происходит в этом году?
– С апреля пошел рост спроса. Сейчас у всех компаний хорошая загрузка на 2–3 месяца вперед, много заказов. Но это реализуется отложенный спрос, что будет дальше, трудно сказать.
Цены на дома остались примерно те же, что и прошлым летом. Рост курса доллара, например, на них не влияет – доля импортных комплектующих невелика. В пересчете на дом скачок доллара дает до +2% к стоимости.
– Что будет активнее развиваться: коттеджные поселки, где комфортнее, но подороже, или точечная застройка в уже существующих населенных пунктах?
– Будет развиваться все, потому что есть раскупленные участки как в сложившейся застройке, так и в поселках без подряда. Есть еще сегмент исторических центров малых городов, где можно сносить ветхое жилье и делать редевелопмент ряда участков. Тоже перспективное направление.
Но надо иметь в виду, что в новых коттеджных поселках, куда сейчас большие строительные компании будут заходить, стоимость метра будет выше. Потому что они без субсидирования, за свой счет, строят садики, школы. Но это может быть востребовано у молодых или наоборот пожилых семей, которым нужен легкий доступ к социальным объектам, досуговым центрам.
Поэтому организованная застройка, наверное, будет развиваться чуть медленнее. Сейчас компании смотрят в первую очередь на те регионы, где высокий платежеспособный спрос: Подмосковье, Ленинградскую область. Города-миллионники во вторую очередь пойдут. В других городах с платежеспособностью хуже, поэтому там поселки будут развиваться гораздо медленнее.
Но если смотреть со стороны глав субъектов, малоэтажные жилые комплексы (а это не только коттеджи, это и таунхаусы, и многоквартирные дома до 4 этажей) – это же уникальный формат, где могут жить рядом разные поколения. Молодая семья в доме, неподалеку бабушка с дедушкой в квартире, это удобно – не надо далеко детей отвозить, чтобы какими-то делами заняться.
– Может быть, инфраструктурой должны заняться местные власти?
– Есть интересный опыт в Финляндии. Там доходы местных властей зависят от количества местных жителей, поэтому они активно развивают загородные поселки. Проводят инженерные сети, приглашают застройщиков. У наших муниципалитетов нет такой заинтересованности. Для них увеличение числа жителей скорее проблема, потому что надо как-то обеспечивать их инфраструктурой.
Однако и сейчас у регионов есть возможность безо всяких субсидий развивать загородные поселки. Просто у них нет компетенций, желания; другие приоритеты. Например, в Тамбовской области был опыт: за счет администрации подвели сети к поселкам по 45 га, размежевали землю, проложили отсыпки дорог и предложили участки в аренду компаниям-подрядчикам. Компании строили, прокладывали межквартальные сети – и продавали людям дороже. Но в пересчете на домохозяйство получалась нормальная цена.
Самая большая проблема – сетевые организации. У них изношены сети, они вкладывают большие средства в их ремонт, им не до развития. Но, я думаю, все равно можно изыскать возможности на местах.
– Хватает ли специалистов в сфере загородного строительства?
– Это большая проблема. Квалифицированных рабочих дефицит, их труд начинает расти в стоимости. Компании начинают переманивать друг у друга специалистов. Речь как о проектировщиках и архитекторах, так и о прорабах, монтажниках, плотниках. Раньше приезжали рабочие из Белоруссии, но сейчас там развивается строительство, они заняты на родине. Из-за роста курса доллара стало невыгодно ехать к нам рабочим из Средней Азии.
В институтах учат только строительству многоквартирных домов, общественных зданий, конструкторы заточены на железобетонные конструкции. Приходится доучивать. Сейчас Совет по профессиональным квалификациям занимается этой темой, меняются профстандарты. Чтобы по ним институты могли разрабатывать программы, более адекватные рыночным запросам со стороны бизнеса.
Текст
Марина Трубилина, «Российская газета»
