Дома по префаб-технологии
Качество устраивает всех, но к скорости не все готовы
Скорость, качество, цена – кажется, префаб-технологии, позволяющие прямо на стройплощадке собирать дома из готовых заводских модулей, способны стать ответом сразу на все эти запросы. Но при всех очевидных плюсах есть у префабов и особенности, которые можно назвать минусами.
Префабы, в переводе с английского (prefabricated homes) – это дома, изготовленные на производстве в виде отдельных модулей, а затем собранные на стройплощадке. В начале июля компания «Технониколь» завершила сделку по приобретению Scandic Construction – крупнейшего в Северной Европе предприятия каркасного домостроения по технологии префаб. Завод, который присутствует на рынке домокомплектов уже более 20 лет, расположен в Ленинградской области. В состав актива входит свыше 4 тыс. м2 производственных площадей, мощности завода позволяют выпускать больше 400 домов в год.
У «Технониколь» уже есть работающий завод по производству домокомплектов по панельно-каркасной технологии в городе Семенове Нижегородской области. Если предприятие сосредоточится на потоковых стандартных изделиях и не будет отвлекаться на изменение проектов, сейчас может выпускать до 50 тыс. м2 в год, а после дополнительной модернизации оборудования – и больше.
А еще у компании есть амбициозные намерения открыть собственное производство в каждом или почти в каждом регионе страны и уж точно по соседству с каждым городом-«миллионником» и стать таким образом абсолютным лидером сегмента. По словам руководителя направления «Домокомплекты» компании «Технониколь» Дмитрий Апанасенко, «у акционера есть видение, что префаб-индустрия будет развиваться, поэтому в планах до 2035–2040 годов строительство заводов рядом с крупными городами. А в ближайших планах – развитие в Центральной России, Приволжском, Уральском, Северо-Западном, Южном округах и на Кавказе».
Кроме того, по словам эксперта, «Технониколь» собирается построить в Семенове дополнительный склад готовой продукции на 2,5 тыс. м2, где будут храниться готовые домокомплекты самых востребованных серий, за ближайшие четыре года создать вместе с туристическим комплексом «Экопарк Поляны» в Рязанской области крупный гостиничный кластер примерно на 120 гостевых домов, еще активнее обучать представителей компаний-подрядчиков грамотно, быстро и качественно собирать дома прямо на площадке…
Одним словом, похоже, что этот игрок на префаб-рынке явно всерьез и надолго. Не случайно же совладелец и управляющий партнер «Технониколь» Сергей Колесников называет развитие малоэтажного домостроения одним из приоритетных направлений деятельности компании.
По идее, интерес одного из крупнейших производителей стройматериалов к префаб-технологиям и рынку домокомплектов уже подтверждает перспективы направления.
У популярности, которую сегодня завоевало если не название, то точно содержание префаб-технологий, несколько объяснений. «Такой подход позволяет исключить ошибки на строительной площадке, значительно повысить скорость строительства, сократить издержки на выполнение работ и довольно быстро окупить проект. Это стало особенно актуальным с введением проектного кредитования и системы счетов эскроу. Афоризм "Время – деньги" приобрел для девелоперов дополнительный смысл. Поэтому модульное строительство и префабрикация захватывают стройку, – считает генеральный директор BN Group Ольга Иванова. – Но сроки и деньги это еще не все. Взять, например, CLT-панели. Инновационный продукт, в который мы верим и который несет в себе выгоду всем участникам строительного бизнеса, он оказывает минимальное воздействие на окружающую среду и создает благоприятный микроклимат для человека за счет естественного баланса влаги и тепла. Здания из CLT не дают усадки, за счет коротких сроков строительства можно уменьшить количество задействованных на стройплощадке людей в два-три раза. Плюс ко всему это экологичный и энергоэффективный материал: технология позволяет строить здания даже в условиях Крайнего Севера, где температура воздуха опускается ниже минус 60 градусов. Для клиентов, которые выбирают CLT-панели, важна экологичность не только самой конструкции, но и процесса сборки – он сравнительно малошумный и не грязный, к тому же технология позволяет достраивать дополнительные пространства и этажи».
Согласен с коллегой вице-президент Segezha Group Дмитрий Береснев. «Помимо очевидных выгод, префаб-технологии снижают влияние человеческого фактора на качество строительства, а также потребность в самих рабочих, что очень важно в свете сегодняшнего дефицита кадров», – говорит эксперт.
«Все больше и больше людей не готовы долго ждать окончания строительства дома и не хотят постоянно контролировать работающих на площадке строителей. К тому же кадровый голод приводит к необходимости увеличивать производительность труда, оптимизировать и автоматизировать строительные процессы – а это как раз про префаб-технологии. Уменьшение зависимости стройки от погодных условий, сокращение, причем резкое, числа рекламаций и переделок – все это тоже в пользу префабов», – приводит свои доводы Роман Коняхин, управляющий выставкой домов «Малоэтажная страна».
Как рассказывает управляющий партнер «Норвекс Арт» Семен Гоглев, компания разработала собственную префаб-конструкцию в расчете на рынок комфорт-класса, а в итоге работает сейчас на строительстве премиального коттеджного поселка. По оценкам эксперта, префаб действительно дает выигрыш в скорости строительства минимум в 2,5 раза, и это одно из его серьезных преимуществ. Однако это же и основа серьезной рыночной проблемы. Есть у префаб-технологий и свои, может, не проблемы, но особенности. «Наверное, минусом префабрикации все-таки можно назвать меньшие возможности исправить что-то в случае ошибки. То есть если где-то накосячили, приходится деталь возвращать на завод и переделывать. У нас между площадкой и заводом всего 30 км, и мы можем это себе позволить, но так ведь бывает не всегда. Следующий особый момент – двухэтапная продажа: на первом этапе мы продаем комплект панелей и прочих деревянных элементов, на втором – стройку. И когда мы продаем комплект, он кажется дорогим, но тут важно понимать: большой объем работы делается на заводе, поэтому в совокупности комплект, может, получается дороже, зато стройка – дешевле. Есть еще одна важная тема: сборка префаб-домов обгоняет обычный строительный ритм. Все строители привыкли к определенному ритму, и когда, допустим, дом 130 м2 строится всего за три недели, то следующие в очереди смежники часто бывают не готовы к таким скоростям, поэтому у них батарей еще нет, кабелей нет, ничего нет, и синхронизировать работы очень сложно. Так что скорость возведения дома немного условная: мы быстро возводим конструкции, а потом возникает вот такая пауза, которая зачастую длится даже дольше, чем могла бы. Но на самом деле это все вопрос времени, вопрос развития сегмента», – говорит Семен Гоглев.
Эксперт подчеркивает, что финальная сборка – это принципиально важный для префаба момент. «Наша компания может себе позволить идеальный вариант: дома собирают те же люди, которые делали их на производстве. Только они могут знать дом во всех деталях, во всех его нюансах, и тогда скорость сборки, конечно, намного выше, а всяких звонков и прочих коммуникаций нужно намного меньше», – поясняет Семен Гоглев.
Сегодня основные префаб-интересанты – это частные клиенты небольших компаний и отельеры, сделавшие ставку на глэмпинги. Однако востребованность префабрикации в классическом загородном строительстве явно растет, пусть и не такими темпами, как хотелось бы игрокам сегмента.
Основатель выставки Open Village Владислав Копица подчеркивает, что многие «модульщики» не очень-то любят сотрудничать с крупным или средним бизнесом и отдают предпочтение работе с частными заказчиками. Отчасти потому, что, по его наблюдениям, немалая часть российских «модульщиков» – это эдакие компании-самоучки, которые, пройдя через долги, убытки и потери, вышли на определенный уровень, может быть, даже доросли до какого-нибудь собственного небольшого арендного поселочка, но не более, и клиент-частник им как-то ближе и роднее. Отчасти потому, что «они бедные, достаточных денег, позволяющих вложиться в серьезный проект и контролировать стройку с позиции соинвестора, не имеют, а средне-крупный бизнес в погоне за прибылью начинает "давить" их по цене, что практически всегда приводит к снижению качества, может, и не сразу заметному, так что лет через пять у "модульщиков" начнутся всякие претензии, которые никому не нужны».
«Вот когда они станут побогаче и научатся говорить “нет”, они займут эту нишу. Потому что они большие молодцы, и я скажу так: многие европейцы могут ехать к нам учиться делать модуль», – уверен Владислав Копица, считающий, что префаб, как серьезный сегмент загородного рынка, все-таки скорее дело будущего, чем настоящего.
Управляющий партнер компании KUB House Андрей Карпов не согласен. «Я уверен, что про префаб-технологии мы можем говорить не только в будущем ключе, но и в настоящем. Уже заметен огромный интерес специалистов к префабрикации, который обусловлен ее высокой эффективностью, снижением сроков строительства, экономией затрат и отсутствием ограничений по внешним размерам или габаритам здания. Потребители, в свою очередь, получают возможность быстрее стать владельцами готового объекта с высоким качеством и современным дизайном», – говорит эксперт.
Судя по рассказам игроков рынка, ключевое направление потребления префаб-технологий на нынешнем этапе развития сегмента все-таки не жилая, а коммерческая недвижимость. И, по общему мнению, со все большим и большим отрывом тут начинают лидировать глэмпинги.
«Для строительства глэмпинг-отелей префаб-технологии – идеальное решение, но на практике малые и средние предприниматели – а именно они ведут бизнес в этом сегменте загородного отдыха – пока не очень активно наращивали этот номерной фонд, – рассказывает вице-президент Segezha Group Дмитрий Береснев. – Больше были востребованы такие конструкции, как утепленные тенты и сферы. Надеемся, что за счет существующих мер господдержки, грантовых проектов по развитию туризма ситуация будет меняться. Тем более что рынок глэмпингов в России имеет позитивные прогнозы роста: по разным оценкам, только в 2024 году должно появиться не менее 200 новых эко-отелей».
Руководитель направления «Домокомплекты» компании «Технониколь» Дмитрий Апанасенко, оценивая клиентскую палитру завода по производству домокомплектов по панельно-каркасной технологии в городе Семенове Нижегородской области, подчеркивает, что заказчиками «Технониколь» являются ее сертифицированные партнеры – строительные компании. «Но если рассматривать цепочку дальше, то наши конечные потребители – это частные клиенты, которые строят себе дом, и отельеры, которые заказывают коттеджи для своих кемпингов и глэмпингов. То есть речь идет о гостиничных комплексах, расширяющих номерной фонд как раз за счет вот таких гостевых домиков, как правило, семейного типа», – считает он.
«Для более быстрого развития префабов, конечно, важно работать над улучшением стандартов и сертификации. Высокие стандарты качества и безопасности являются основой для доверия потребителей и специалистов к префабрикации. Поэтому стратегические документы, например дорожная карта Минстроя и план мероприятий по совершенствованию технического регулирования в области строительства и пожарной безопасности многоэтажных деревянных зданий, стимулируют движение сегмента вперед», – уверен Андрей Карпов.
«Одним из важных стимулов может стать разработка единых стандартов для загородных объектов размещения, включая глэмпинги. Стандартизация, в частности, позволит упростить процесс классификации объектов для предпринимателей», – соглашается Дмитрий Береснев. А вот руководитель Ассоциации развития модульного строительства (АРМС) Екатерина Домингес все-таки ведет речь не столько о глэмпингах, сколько о сфере малоэтажного строительства и ИЖС в целом. Именно этот широкий сегмент она называет одним из самых привлекательных для производителей модульных домов и конструкций из-за условно быстрого входа на рынок и возросшего спроса потребителей. «Организованная застройка все чаще выбирает именно модульные решения, так как с учетом косвенных эффектов – сокращения сроков строительства и уменьшения числа рабочих на площадке – этот выбор позволяет выйти на нужную рентабельность проекта. Зависимость рентабельности от качества и количества рабочей силы в "малоэтажке" и ИЖС, кстати, еще сильнее и весомее, чем в сегменте многоквартирных домов, поэтому ставка загородных девелоперов на модульность однозначно есть. И ряд крупных производителей модулей для МКД уже вышли в сегмент ИЖС. По поручению Минстроя Ассоциация развития модульного строительства готовила аналитическую справку о потенциале производителей и о численности людей, занятых в префабе в ИЖС. Получили такие цифры: мощность 730 тыс. м2, число занятых 1600 человек. С учетом текущих объемов строительства сегменту префаб-домов есть куда расти», – говорит Екатерина Домингес.
По мнению эксперта, с развитием рынка и продукта интерес со стороны конечных покупателей также растет: «Модульный дом – это про заводское качество, высокую комплектность, сроки. Есть решения, когда дом возводится в срок от 14 дней! Конечно, если сравнивать напрямую себестоимость квадратного метра модульного дома и дома из газобетона, например, то первая будет выше. На этапе выбора это может влиять на конечного покупателя. Но если при сравнении учитывать все ту же разницу в строительных сроках, удорожание стройматериалов, стоимость ремонта, которая является величиной непредсказуемой, то модульный дом – выгодное приобретение. Некоторые дома являются растущими, то есть без сноса здания позволяют увеличивать площадь за счет присоединения модуля. А эту выгоду покупатель почувствует тогда, когда столкнется с задачей расширять площадь и посчитает затраты на полную перестройку дома в традиционном исполнении. Сейчас существуют и продолжают разрабатываться меры поддержки как производителей домокомплектов, так и покупателей от сниженной ставки по кредиту, аналога проектного финансирования, до льготной и "зеленой" ипотеки, и это тоже в пользу префабрикации».
Фраза «за модульным строительством будущее» для руководителя АРМС «это цель, приоритет, манифест». «Очевидно, что с учетом дефицита кадров выполнить целевые программы по строительству и реновации жилья, включая рынок малоэтажки и ИЖС, без производственных технологий не представляется возможным. С другой стороны, инновации в России без поддержки государства развиваться системно не могут, особенно если учесть, что для любой системы инновации скорее ограничение, которое вызывает необходимость смены моделей, – поясняет Екатерина Домингес. – Переход к производственным технологиям и модульному домостроению – это, как правило, большие инвестиции в оборудование, в НИОКР, в команду специалистов, которых, кстати, пока нигде не обучают. Это нагрузка на бизнес, и, чтобы взять ее на себя, необходим поддерживаемый и устойчивый спрос, причем со стороны не только девелоперов, но и частных покупателей».
Текст Валерия Мозганова
Фото «Технониколь»/tn.ru, m-strana.ru
