Пора менять философию
Комплексная застройка жилмассивами из древесины должна пойти в регионы
5 марта в Совете Федерации РФ под председательством заместителя главы верхней палаты Юрия Воробьева прошло совещание по вопросам развития деревянного домостроения с участием сенаторов, представителей Минстроя, Минпромторга, Минприроды, МЧС, руководителей регионов России, а также представителей Ассоциации деревянного домостроения.
Директор Ассоциации деревянного домостроения (АДД) по работе с госорганами Вадим Фидаров выступил в Совете Федерации с анализом ситуации и предложениями по поддержке и развитию отрасли. По его словам, благодаря общим усилиям, объем деревянного строительства в России растет, но существует целый ряд сдерживающих факторов.
Деревянное домостроение сегодня. Итоги четырех лет работы
Среди безусловных достижений Вадим Фидаров назвал рост доли деревянного строительства как в общем объеме строительства, так и в ИЖС страны, за пять лет производство деревянных домов заводского изготовления увеличилось на 50% – с 161,7 тыс. м2 в 2020 г. до 243,2 тыс. м2 в 2024 году.
За три последних года проведен довольно большой пул НИР и НИОКР. В законодательные акты, в том числе касающиеся эскроу, сельской ипотеки и других вопросов, вошло понятие «домокомплект». Скорректированы рекомендации Минстроя в части применения деревянных конструкций – если раньше их не рекомендовали для переселения из ветхого жилья, то сейчас эти ограничения сняты.
Также представитель АДД отметил успешные мероприятия по популяризации деревянного домостроения, проведенные совместно с ДОМ.РФ, Минстроем, Минпромторгом, «Сегежа Групп». В том числе благодаря им региональные органы власти в субъектах РФ сегодня более благосклонно относятся к деревянному домостроению при возведении социальных объектов.
Совместные усилия ускорили внедрение ипотеки в ИЖС. Как отметил Вадим Фидаров, в этом направлении удалось продвинуть деревянное домостроение, поскольку другие отрасли в это время «спали».
Резкий рост спроса на внутренний туризм и своевременная поддержка Минэкономики по субсидированию модульных средств размещения в размере 1,5 млн руб. способствовали созданию десятков малых предприятий по производству модульных домов из деревянных конструкций. Часть этих предприятий теперь тоже работают на ИЖС. «Это реальный пример того, как субсидия привела к росту промышленного производства, хотя, конечно, объемы не такие уж большие. И тем не менее это десятки предприятий», – подчеркнул Вадим Фидаров.
АДД подготовила и утвердила стандартизированные сорта клееных балок и планирует внести этот стандарт либо в 64-й свод правил, либо в ГОСТ клееной древесины. По мнению специалистов ассоциации, это позволит улучшить и ускорить применение деревянных конструкций проектировщиками. Заявлена цель – к 2030 г. увеличить объем потребления деревянных клееных конструкций с 400 тыс. до 2 млн м3. При всей амбициозности в АДД ее считают осуществимой.
Что не получилось: как решать новые задачи
За последние четыре года так и не удалось запустить программу субсидирования приобретения деревянных домокомплектов. Причин несколько. В АДД считают, что целесообразно предоставлять конечному покупателю субсидию определенного размера.
Как пояснил Вадим Фидаров, «это, во-первых, не будет создавать преференции какой-то технологии, увеличит конкуренцию и не будет позволять расти стоимости этого жилья за счет того, что субсидия выделяется не какому-то конкретному предприятию, как было в прошлых законодательных актах, – здесь сам клиент будет ходить и искать, куда применить сертификат».
Объективной причиной сдерживания массового строительства многоэтажек с применением деревянных конструкций пока выступают действующие пожарные нормы. По мнению Вадима Фидарова, тут действует «некая инерция» и ожидаемый Минстроем экономический эффект от приложенных усилий проявится через два-три года.
Пока не удалось найти господдержку для поставок готовых домокомплектов в удаленные регионы, где нет строительных производств. От предприятий-поставщиков поступают предложения по установке мобильных производств, однако для реализации таких проектов необходим комплексный заказ.
«Мы создали модель модульного сборочного цеха, – рассказал вице-президент ГК "Сегежа" Николай Иванов. – Если при наличии заказа от 30 домов поставить такой цех, мы можем ускорить и существенно удешевить строительство. Поэтому сейчас, при понимании спроса именно на ИЖС, главное – создать связь между запросом от регионов и поставщиком конструкций».
Выходить в регионы нужно «не просто с домиками», считает зампредседателя Совета Федерации РФ Юрий Воробьев, а строить города, поселки, деревни со всей инфраструктурой, включая детские сады, школы, дома культуры, спортивные центры и другое из современных деревянных конструкций, созданных по новым технологиям.
«Вот у нас нет примеров такого проекта поселка, где применяли бы деревянные конструкции и предполагали комплексную застройку с использованием индивидуального жилья, причем за те средства, которые были бы для людей приемлемы», – сетует Юрий Воробьев, – пока такого проекта нет».
Необходимо серьезно заняться информационной политикой и новыми технологиями. Должна меняться философия. «Конечно, проще всего построить дом самому из некачественных материалов, строить его долго, исходя из своих возможностей, но это не тот пример, который позвал бы других на такое же строительство. Единственное, что в нем привлекает, – это дешевизна», – пояснил заместитель председателя Совета Федерации.
В лесных регионах из древесины готовы строить не только жилые дома, заявил на совещании председатель правительства Кировской области Михаил Сандалов. Там уже есть и ФАПы, и опорные пункты, и садики, и школы, молодежные пространства, даже большой физкультурно-оздоровительный комплекс в деревянном исполнении. Но все это строится на частные деньги.
«И нам бы хотелось, чтобы Минстрой, исходя из вновь принятых нормативных актов и свода правил, разъяснил, какие проекты можно использовать, и они пройдут госэкспертизу, чтобы мы прямо могли эти рекомендации использовать при создании заказов для своих нужд деревянного домостроения. Пока мы здесь сталкиваемся с трудностями», – сказал Михаил Сандалов.
Заместитель директора Департамента жилищной политики Минстроя России Андрей Гужов пояснил, что и жилые, и объекты социальной инфраструктуры, соответствующие требованиям по высоте, пожарной безопасности и другим, не должны проходить экспертизу, необходима только оценка достоверности их сметной стоимости. «Это и раньше нормами не запрещалось, и сейчас можно делать. В регионах детские сады и школы в два этажа строятся и вводятся в эксплуатацию, запрета на это нет. Но, если нужно, мы, конечно, дополнительные разъяснения дадим», – сказал Андрей Гужов. По данным представителя Минстроя, все нынешние исследования посвящены возможности строительства деревянных домов в три этажа и выше.
«Отрасль деревянного строительства готова реализовывать и социальные объекты, и жилье по государственным заказам, однако, как правило, сейчас нет адекватного понимания конечной стоимости этих проектов, а у населения нет информации о возможностях такого строительства, – прокомментировал Вадим Фидаров. – Рекомендуем регионам все-таки разработать какие-то проекты и пройти экспертизу, если она требуется. Если не требуется, организовать тендеры, чтобы производители или строительные компании, применяющие деревянные домокомплекты, могли участвовать в них и информировать граждан о наличии таких возможностей».
Для популяризации деревянного домостроения в настоящее время очень важно завершить НИОКР по анализу долговечности, остаточного ресурса и ремонтопригодности деревянных конструкций – так появится возможность выйти на объективную доказательную базу повышения ликвидности деревянных домов, сказал Вадим Фидаров. Это позволит объективно прогнозировать срок службы зданий с применением деревянных конструкций, который может быть 100 лет и больше, с учетом замены материалов, подвергшихся естественному износу.
Ипотека и эскроу: плюсы и минусы, проблемы и решения
Активное внедрение ипотеки в 2023 г. обеспечило серьезный рост количества проектов ИЖС с привлечением кредитных средств – прирост составил 119 тыс. домов, или 27,5%. В ассоциации прогнозировали, что в 2024 г. «белый» рынок вырастет до 35–40%, однако во втором полугодии, в связи с ростом ключевой ставки и внедрением эскроу-счетов, резко сократился объем выдачи ипотеки и объем строительства.
Ипотека, в принципе, способствует сокращению объема «серого» рынка, отметил Вадим Фидаров, но недостаточный опыт банков и отсутствие ресурсов по контролю за строительством привели к появлению недобросовестных подрядчиков, и эскроу не всегда страхует от таких рисков. Механизмы ипотеки на ИЖС, безусловно, нужно дорабатывать. Более надежными в таких условиях оказываются компании – производители домокомплектов. «Они знают конкретного подрядчика, стараются конкурировать, чтобы к ним не было претензий, потому что предприятие просто так с места не снимешь, никуда не уедешь; соответственно, они борются за качество», – объясняет директор АДД по работе с госорганами.
Еще одна проблема: выдача льготной ипотеки убыточна для банков. До 1 марта за раскрытие эскроу банки взымали комиссию, которая доходила до 16%, при этом требовали минимальный срок депонирования денежных средств. Сейчас это требование уже незаконно и очевидно, что свои убытки банки будут перекладывать на подрядчика. И, как следствие, на заказчика.
«Банки требовали минимальный срок депонирования денежных средств, который составлял три месяца, что нивелировало одно из преимуществ деревянных домов – быстровозводимость, потому что выгодно было держать средства восемь месяцев, тогда эта комиссия составляла минимальный процент», – пояснил Вадим Фидаров.
Поскольку на рынке ИЖС России много некрупных подрядчиков с маленькими активами и они мало что могут предоставить в залог, одобрение банков идет довольно трудно. Предоставляемые лимиты, как правило, 50 млн руб., в редких случаях 100 миллионов. Для тех, кому выделяются лимиты возобновляемой кредитной линии для проектного финансирования, 50 миллионов зачастую бывает недостаточно для одновременного строительства нескольких объектов. Поэтому АДД предлагает ввести механизм поэтапного раскрытия эскроу. Это позволит устранить кассовые разрывы у подрядчика, снизить риски некачественного строительства для заказчиков и банков.
Если удастся включить неотделимые улучшения в ипотеку, то, конечно, лимитов 6 млн руб. регионам будет недостаточно. Предлагается увеличить их с 6 до 12 миллионов в регионах и с 12 до 18 миллионов в Москве.
Рекомендации АДД по развитию деревянного домостроения внесены в протокол совещания и будут направлены в соответствующие органы государственной власти.
Текст и фото АДД
