Проектное обеспечение малоэтажных домов и жилищ

Создание любого строительного объекта немыслимо без разработки его проекта, то есть комплекта документации, которая содержит графическую, табличную и текстовую информацию для реализации задания заказчика на строительство объекта в соответствии с действующими нормативно-правовыми документами. У современного отечественного малоэтажного домостроения может быть разное проектное обеспечение.

Проектное обеспечение является частью градостроительной деятельности по развитию городов и иных поселений, регламентируемой Градостроительным кодексом (ГК) РФ, действующим с 2005 года. За истекший период в него внесены десятки изменений и дополнений, которые уточнили его отдельные положения и нормы, но не коснулись сферы малоэтажного домостроения: формулировки положений, касающиеся его, только частично входят в формулировку понятия «иные поселения». Частично потому, что из трех видов малоэтажной застройки: внутрипоселенческой, внепоселенческой и новопоселенческой – только новопоселенческая может быть отнесена к «иным поселениям». Внутрипоселенческая и внепоселенческая малоэтажные застройки, характеризуемые отдельными малоэтажными домами, отнесены кодексом к объектам индивидуального жилищного строительства (ИЖС), для которых установлены весьма упрощенные правила проектного обеспечения.

Правовое поле ИЖС

Новопоселенческая застройка, например, практикуемое сегодня строительство коттеджных поселков, должна осуществляться на основании комплекта документов по территориальному планированию, градостроительному зонированию, планировке территории, архитектурно-строительному проектированию, строительству зданий и других, получивших положительное заключение экспертизы и разрешение как на создание поселения, так и на ввод в эксплуатацию его объектов.

Для получения разрешения на строительство объектов ИЖС, предназначенных для проживания одной семьи, а также блокированных и секционных малоэтажных многоквартирных домов, достаточно наличия всего трех документов: правоустанавливающего свидетельства на земельный участок (участок застройки), градостроительного плана этого участка и схемы планировочной организации земельного участка с обозначением местонахождения объекта ИЖС (п. 9 ст. 51 ГК РФ). Разработки проектной документации на малоэтажный дом как объект ИЖС не требуется (п. 3 ст. 48 ГК), а разработанный самим застройщиком проект дома не подлежит экспертизе (п. 2 ст. 49 ГК).

Реализация права застройщика на самостоятельную разработку проекта дома во внутрипоселенческой застройке очень часто не лучшим образом влияет на сложившиеся поселения (особенно это заметно в малых городах страны) исторической застройки и нередко явно ее искажает, когда рядом с одно-двухэтажными домами возникают трехэтажные особняки. В этих условиях осуществление права застройщика выглядит как демонстрация его желаний и представлений о собственном доме, не ограничиваемых его финансовыми возможностями. Подобная демонстрация права застройщика недопустима в большинстве европейских стран, и в российском законодательстве, касающемся внутрипоселенческой застройки, надеюсь, со временем это будет учтено.

Регулирующие возможности градостроительных планов, обязательных для получения разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию подобных объектов ИЖС в этом отношении весьма ограниченны. ГК РФ (п. 3 ст. 44) определено, что в градостроительном плане указываются границы участка застройки и возможные их публичные сервитуты, то есть ограничения, отступы от этих границ для строительства зданий и сооружений, информация о технических условиях подключения объекта ИЖС к инженерной инфраструктуре. Других существенных ограничений в градостроительном плане может не быть.

Необязательность проектной документации для объектов ИЖС не означает ее фактическое отсутствие у застройщика. Даже в шутке «Что нам стоит дом построить – нарисуем, будем жить!» есть только доля шутки, потому что дом все-таки надо «нарисовать», то есть прежде всего создать его проект. Без него невозможно даже определить, сколько и каких материалов (бревен, брусьев или кирпича) и изделий (окон, дверей и т. д.) потребуется для строительства дома.

Выбор материалов определяет решения по основным строительным элементам дома (стенам, перекрытиям, фундаменту и др.), от которых зависят его прочность и долговечность, безопасность. Заказчик (застройщик) ИЖС должен иметь четкое представление об этажности дома, его общей площади, планировке помещений и прочем – без этой информации не может быть принято решение о строительстве. Следовательно, необходим минимальный комплект документации, в котором представлен упрощенный индивидуальный проект дома. Его соответствие действующим строительным нормам и правилам никто и никак не оценивает (экспертизы проектов ИЖС нет!), и нет и гарантий безопасности и долговечности дома. Не всегда надлежащее качество строительных работ, все вышеперечисленное зачастую становится причиной судебных (арбитражных) разбирательств, в которых доказательная база истца (застройщика) оказывается несостоятельной из-за отсутствия необходимого проектного обеспечения. До принятия действующего в настоящее время ГК РФ для получения разрешения на строительство объекта ИЖС было необходимо наличие у застройщика архитектурно-планировочного решения объекта. Подобные решения разрабатывались проектными организациями или архитектурными бюро в соответствии с заказом застройщика и с учетом действующих норм и правил, прежде всего по обеспечению безопасности и долговечности дома. Эти решения являлись, по сути, упрощенными индивидуальными проектами малоэтажных домов и содержали общие виды домов и их фасадов, поэтажные планировки помещений, конструктивные системы зданий, а также пояснительную записку, в которой указывались учтенные нормативные документы.

В европейских и североамериканских странах объекты ИЖС финансируются и строятся по системе банковского ипотечного кредитования, предоставляемого застройщику при предъявлении двух документов: свидетельства о праве собственности на земельный участок (участок застройки) и проекта дома. Кредит выделяется не сразу и не в полном объеме, а поэтапно (траншами) по мере завершения и приемки (с участием представителя банка и автора проекта) каждого этапа строительства (нулевого цикла, возведения коробки дома и т. п.). Подобная организация ИЖС и контроль его объектов обеспечивают как гарантии их качества, так и целевое использование кредитов. Можно полагать, что правовое поле отечественного ИЖС со временем будет уточнено с учетом опыта других стран, в том числе в той части, которая касается реального проектного обеспечения малоэтажных домов.

Проектирование малоэтажных домов

Масштабное проектное обеспечение малоэтажных жилых зданий началось в нашей стране в 30-е годы прошлого века, то есть в период индустриализации. Тогда строилось много новых предприятий и для их персонала требовался жилфонд. Он состоял из двухэтажных многоквартирных зданий, возводимых из пиленого бруса по проектам, которые были типовыми и могли использоваться в разных районах страны. Типовые проекты широко использовались и в послевоенном жилищном строительстве как тех же многоквартирных брусчатых домов, так и одно-двухэтажных щитовых или брусчатых домов. В последующие десятилетия ХХ столетия применялись типовые проекты панельных и каркасных малоэтажных домов.

Для разработки типовых проектов малоэтажных деревянных домов создавались государственные институты проектирования (ГИПРО) или крупные отделы в проектных структурах. Каждый типовой проект состоял из нескольких частей (томов): архитектурно-планировочных решений (общих видов и фасадов зданий, поэтажных планировок, фундаментов, конструктивных систем и др.), рабочих чертежей узлов и деталей, перечня (спецификации) необходимых материалов и изделий, сметной стоимости здания, учитывавшей плановую (прейскурантную) цену материалов, изделий, комплектующих и расходы на строительство здания, а также подробной пояснительной записки.

При типовом проектировании обязательно учитывались и соблюдались действующие строительные нормы и правила, например по прочности конструктивных систем, по ветровой и снеговой нагрузке и другие, а при введении новых норм, в частности по шумозащите, воздухообмену и прочих, в типовые проекты вносились дополнения.

Экспертизой типовых проектов, их утверждением и регистрацией занималась структура Госстроя СССР – Госгражданстрой. Любые, даже нормативно и экономически обоснованные отступления от типовых проектов оценивались как нарушения государственной дисциплины. Например, когда при поставке комплектов деревянных материалов и изделий двухквартирных деревянных домов для нефтегазовых месторождений в Западной Сибири по согласованию с заказчиком несколько нижних рядов стенового бруса из сосновой древесины были заменены брусьями из лиственницы, которые обеспечивали биостойкость стен и долговечность здания, изготовитель был оштрафован и подвергнут административным наказаниям за превышение отпускной цены комплектов из-за более высокой (по прейскуранту) цены лиственничных брусьев.

По критериям архитектурной триады – польза, прочность, красота – типовые проекты могли в определенной мере соответствовать только критериям пользы: обеспечивать быстрое решение масштабной задачи по удовлетворению потребностей жилищного строительства при скромном финансировании. Типовое проектирование при строительстве многоэтажных домов с середины 50-х годов прошлого века предусматривало отказ от «архитектурных излишеств», в результате было организовано поточное производство стройматериалов и конструкций и строительство панельных пятиэтажек, что позволило решить важную социально-политическую задачу по обеспечению миллионов советских семей не очень комфортным, но собственным жилищем.

К положительным аспектам типового проектирования малоэтажных домов следует отнести следующие:

• строгое соблюдение действующих строительных норм и правил, использование регламентированных государственными стандартами материалов и изделий, а также системный учет результатов научных разработок, лабораторных и натурных (полигонных) испытаний новых конструктивных решений и строительных материалов;
• оптимальную унификацию применяемых изделий, материалов и конструкций, что позволяло обеспечить применение высокопроизводительных технологий их изготовления и тем самым минимизировать производственные издержки;
• жестко контролируемую стоимость малоэтажного жилфонда, которая в конце прошлого века не превышала 300 руб./м², что условно «соответствует» показателям нынешних федеральных и региональных программ по развитию малоэтажного жилищного строительства на основе бюджетного финансирования (35–40 тыс. руб./м²).

Явная производственная, строительная и бюджетная полезность типового проектирования малоэтажных домов была выгодна для массового жилищного строительства, так как позволяла решить проблему дефицита нового жилфонда. Массовость изготовления материалов и элементов зданий и строительства малоэтажных домов по типовым проектам получила государственно-бюрократическое определение – стандартное домостроение. Это определение на многие годы, вплоть до начала текущего столетия, стало синонимом безликого, архитектурно убогого малоэтажного домостроения в нашей стране. Однако переход экономики на рыночные отношения потребовал учета не только и не столько возможностей государства для строительства новых домов по типовым проектам, но прежде всего удовлетворения спроса конкретной группы людей с учетом их потребностей и возможностей, которые все чаще и больше требуют не стандартных, а разнообразных проектных решений. Но принципы типового проектирования не спешат покидать кабинеты, в которых принимаются решения в сфере малоэтажного домостроения.

Так, в начале 1990-х годов при разработке первых федеральных программ по жилищному строительству малоэтажное домостроение предлагалось развивать на основе типовых проектов малоэтажных домов общей площадью до 100 м². Хотя масштабные опросы в десятках регионов страны, проведенные фирмой «МП „ДОМ“», говорили о потенциальной потребности в двухэтажных домах общей площадью до 200 м². Первые итоги реализации этих программ подтвердили правоту потребителей, а не чиновников. И в новых программах, в частности по деревянному домостроению, видны следы типовых проектов: предлагаются обновленные (скорее по названиям, а не по сути) проекты таунхаусов – двухэтажных многоквартирных домов (приснопамятных бараков) в качестве доступного жилища с льготным кредитованием.

Отвергать, как говорится, с порога подобные предложения не стоит, но настораживает их реализация: под предлогом удешевления и доступности строительства в практике жилищного домостроения могут снова появиться однотипные и архитектурно убогие дома.

Типовые проекты малоэтажных домов могут быть полезны и в нынешней экономической ситуации – для строительства социального жилфонда, то есть для обеспечения жилплощадью социально незащищенных групп (малоимущих семей, сирот и инвалидов и др.). Подобный жилфонд строится местными и региональными властями за счет бюджетного финансирования, и использование типовых проектов в этом случае вполне уместно.

Оправдано применение типовых проектов многофункциональных домов: дом-магазин, дом-пекарня, дом – начальная школа, дом – фельд­шерско-аптечный пункт (ФАП) и другие, в которых сочетаются функциональные и жилые зоны, что весьма актуально для отдаленных и малонаселенных поселений. Примером многофункциональных домов являются сохранившиеся во многих старых городах России купеческие лавки, сочетавшие функциональную зону – торговлю и склад товаров (как правило, на первом этаже дома) и жилую зону (обычно на втором этаже).

В настоящее время происходит «разоптимизация» структур местного здравоохранения на основе повсеместного восстановления ФАПов. Для их создания широко применяются модульные здания, которые строятся по типовым проектам. Но для работы в ФАПах требуется медицинский персонал, которому необходимы квартиры или отдельные дома, что неизбежно требует дополнительного бюджетного финансирования. Решением этой проблемы могут быть именно дома-ФАПы.

Следовательно, типовое проектирование в современных социально-экономических условиях целесообразно только для социального жилфонда, доля которого составляет около 15% малоэтажного строительства, а параметры его комфортности определяются минимальными нормами. Остальные сегменты малоэтажного жилфонда – доступный (до 75%) и элитарный (около 10%) – потребовали индивидуального и каталогового проектного обеспечения.

Индивидуальные проекты малоэтажных домов необходимы для строительства элитарных жилых зданий – вилл, особняков и других, а также коттеджей с высоким уровнем комфорта в сегменте доступного жилфонда.

Заказчики индивидуальных проектов ориентируются не на действующие социальные нормы, например, на показатель жилой площади на одного человека, нормативную высоту жилых комнат и другие, а на свои представления о жилье, пожелания и возможности по их удовлетворению. Разработчики индивидуальных проектов должны учитывать эти пожелания и по мере своей профессиональной ответственности ограничивать их расчетами на основе действующих норм и правил по безопасности и надежности здания и другим критическим параметрам. Пример (реальная ситуация): заказчик желал, чтобы у его особняка было сплошное остекление наружных стен, но проектировщик смог умерить пыл заказчика, показав ему расчеты затрат на отопление дома.

Индивидуальное проектирование позволяет обеспечить гармоничность дома и придомовой территории, оптимальное зонирование помещений дома и его современное инженерное обустройство. Стоимость индивидуального проекта составляет не менее 10% сметной стоимости дома, цена же типового проекта, как правило, не превышает затраты на копирование оригинала. Размер оплаты строительных работ по индивидуальному проекту обычно превышает стоимость строительных материалов, изделий и комплектующих.

Для проектного обеспечения основной массы доступного малоэтажного жилфонда используются многовариантные проектно-конструкторские решения домов одного типа (деревянные, кирпичные и т. п.). Они позволяют заказчику сделать осознанный выбор в соответствии с его представлениями, пожеланиями и финансовыми возможностями, а также внести коррективы в предлагаемые решения, то есть индивидуализировать выбранный проект дома (в пределах нормативных ограничений).

Каталоговое проектирование на изложенных выше принципах уже масштабно освоено крупными промышленно-строительными структурами (компаниями, фирмами и т. п.) и соответствует как запросам покупателей (заказчиков), так и практике зарубежных домостроителей. Кстати, состоявшаяся какое-то время назад деловая встреча российских домостроителей с их североамериканскими коллегами в разгар отечественного «стандартного» домостроения, на которой обсуждалась возможность совместного проектирования и строительства деревянных малоэтажных домов, не смогла закончиться положительным решением по ряду причин, одной из которых было принципиальное неприятие заокеанскими партнерами типовых проектов: «Как можно лишать покупателя права выбора!»

Североамериканцы работали только по каталогам, в которых предлагались варианты проектных решений на основе унифицированных материалов (например, стоек каркасов 2×4 дюйма (50×100 мм) и строительной фанеры толщиной от 12 мм). Проекты малоэтажных домов, представленные в отечественных каталогах малоэтажных домов, базируются на тех же оптимально унифицированных материалах (в частности, стеновых брусьях определенного сечения) и конструктивных узлах, что позволяет минимизировать производственные затраты, но одновременно и разнообразить проектные решения.

Каталоги разрабатываются специалистами промышленно-строительных структур или по заданиям этих структур лицензированными проектными организациями и архитекторами. Вариантность проектных решений домов определяется результатами продаж типов домов, анализом запросов покупателей, тенденциями развития малоэтажного домостроения в регионах страны, учетом опыта зарубежных домостроителей и возможностей производства полной комплектации конструктивных элементов предлагаемых покупателям домов, что реально только при использовании гибких (многовариантных) технологий домостроительного производства.

Системное и постоянное изучение спроса, в том числе на регулярно проводимых выставках малоэтажных домов («Деревянный дом», «Красивые дома», «Загородные дома» и др.) и на постоянно действующих демонстрационных площадках, имеющихся у изготовителей домов, позволяют не только корректировать варианты предлагаемых проектных решений или разрабатывать новые варианты, но и расширять перечень дополнительных решений по имеющимся проектам. Так, в каталоги проектов домов стали включаться предложения по комплектации домов архитектурно-декоративными деталями (наличниками, карнизами, ставнями и т. п.), что позволяет индивидуализировать экстерьер дома, а также по изготовлению (по желанию покупателя) изделий деревянной мебели, так называемой белодеревянной или крестьянской мебели, весьма охотно приобретаемой для обустройства кухонь-столовых (столов, стульев, скамеек и т. п.).

Судя по мировым тенденциям в области энергопотребления, отечественное малоэтажное домостроение должно быть готово к запросам покупателей домов на оснащение домов альтернативными средствами жизнеобеспечения (тепловыми насосами, биогазовыми установками и др.). Производство подобных средств уже освоено отечественной промышленностью, они демонстрируются на специализированных выставках. Включение информации о них в каталоги проектов, как и сведений о так называемой белодеревянной мебели и архитектурно-деревянных деталях в виде отдельных приложений к каталогам или их разделов будет полезным как покупателям, так и продавцам домов.

Каталоговое проектирование не исключает обязательного наличия паспорта дома1, который должен вручаться покупателю.

Паспорт разрабатывается одновременно с подготовкой каталога, а его структура и содержание должны быть регламентировано отдельным нормативным документом (стандартом организации, инструкцией, распоряжением), утвержденным руководителем структуры, реализующей дома.

При выборе дома из каталога проектов покупатель обязательно должен оценивать соответствие типа дома параметрам земельного участка, на котором предполагается строительство малоэтажного жилища, прежде всего его размерам, конфигурации и рельефу.

Проектирование малоэтажных жилищ

Малоэтажное жилище как объект недвижимости характеризуется органичной совокупностью малоэтажного дома и обустроенной придомовой территории. Ценность, а следовательно, и стоимость малоэтажного жилища определяются именно этой органичной совокупностью, которая должна быть организованной по особым правилам, учтенным в проектных решениях как самого дома, так и обустройства придомовой территории. Иными словами, у современного малоэтажного жилища должно быть полное проектное обеспечение. Оно возможно при индивидуальном проектировании, когда проект дома разрабатывается с учетом параметров конкретного земельного участка и одновременно предлагаются варианты обустройства придомовой территории, наиболее приемлемые с точки зрения ландшафтного дизайна, параметров участка и пожеланий заказчика.

Каталоговое проектирование малоэтажных домов не может учитывать параметры конкретных земельных участков, на которых заказчики намерены построить выбранный по каталогу дом. Но каталоговые проекты домов могут быть дополнены основными ограничениями, учитывающими параметры участка застройки, и рекомендациями по обустройству придомовой территории2. Эти дополнения не усложняют каталоги малоэтажных домов, но будут весьма полезны для покупателей, намеренных построить современное малоэтажное жилище типа усадьбы; эти покупатели формируют перспективу доступного малоэтажного жилища.

Подобные дополнения, включенные в каталоговые варианты проектов домов или оформленные в виде отдельных разделов каталога, могут в определенной мере выполнять роль проектов малоэтажных жилищ. Например, для обеспечения гармоничности дома и придомовой территории достаточно в каталоговых проектах домов указать: «Отношение площади земельного участка к общей площади дома должно быть не менее 20» или так: «Строительство дома общей площадью 165 м² рекомендуется на участке площадью не менее 3300 м²».

Варианты зонирования и обустройства придомовых территорий разрабатываются специалистами ландшафтного дизайна в виде проектов, учитывающих параметры земельных участков, типичных для основных регионов страны и предусматривающих возможность корректировки проектов по предпочтениям заказчика. Проекты вариантов зонирования и обустройства придомовой территории целесообразно оформлять отдельными каталогами как приложения к каталогу проектов малоэтажных домов или к его разделам (по типам домов).

Важной частью проектов малоэтажных жилищ должны быть рекомендации по обеспечению их экологической безопасности3. Значение этих рекомендаций столь же высоко, как и сведения по энергоэффективности дома. Эта информация крайне важна и полезна для заказчиков малоэтажных домов и жилищ.

Предлагаемые дополнения позволят повысить уровень каталогового проектирования как основного вида проектного обеспечения массового малоэтажного жилфонда, расширить его возможности по предоставлению услуг заказчикам и, как следствие, повысить спрос на современные малоэтажные дома и усадебные жилища. Привлекательность и значимость каталогов малоэтажных жилищ будут повышать и полные паспорта жилищ как гарантийные обязательства продавцов и строителей.

Современное состояние рынка малоэтажного домостроения и перспективы его развития определяют явное социально-типологическое разнообразие, требующее соответствующего проектного обеспечения: типового, индивидуального, каталогового, определяемого возможностями власти и граждан. Это разнообразие не может (и не должно!) удовлетворяться только типовыми проектами малоэтажных домов, характерными для стандартного домостроения, уходящего в прошлое отечественного малоэтажного жилищного строительства.

Виктор Кислый,
директор фирмы «МП „ДОМ“»,
канд. техн. наук