Формирование спроса на деревянные дома

Приоритетность спроса определяет и стимулирует развитие предложений по его удовлетворению. Обоснование объемов спроса — основной критерий при решении масштабных, стратегически важных задач, одной из которых является развитие жилищного строительства на основе малоэтажного домостроения.

Развитие малоэтажного жилищного строительства обеспечивается решением двух задач: удовлетворением потребностей в малоэтажном жилфонде в освоенных регионах (центральные и южные регионы РФ, частично — Северо-Запад и Урал); обустройством неосвоенных и малонаселенных территорий (ряд районов Северо-Запада, Зауралье, Сибирь, Дальний Восток) как основного объекта стратегии и программ территориального развития страны.

Для решения первой задачи имеются проверенные способы изучения и удовлетворения спроса на малоэтажные дома, довольно устойчивую сегментацию рынка (социальный жилфонд, элитарные жилища, доступный (экономичный) уровень малоэтажных домов) и схемы малоэтажной застройки (новопоселенческая — в виде коттеджных поселков, внутри- и внепоселенческая как форма индивидуального жилищного строительства), а также разные виды финансирования малоэтажного жилищного строительства (бюджеты регионов и муниципалитетов, ипотечное кредитование, личные средства покупателей домов). Спрос формируется на основе активной информационно-рекламной работы продавцов, которыми являются в основном крупные промышленно-строительные структуры (компании, фирмы и др.), региональных и корпоративных заказчиков коттеджных поселков. Складывающиеся способы формирования спроса в основном соответствуют условиям рыночной экономики, но требуют улучшения.

Вторая задача существенно отличается от первой как по формированию спроса, так и по сегментации рынка, схемам застройки и видам финансирования. Эти вопросы будут решаться в зависимости от основных целей обустройства новых территорий и с учетом особенностей конкретных регионов.

Очевидно, что основной целью стратегии и программ территориального развития является организация промышленного и аграрного производства на новых технологических и организационно-структурных принципах. По значимости для страны и по масштабу требуемых ресурсов эта цель сопоставима со Столыпинской реформой, индустриализацией, освоением целинных земель в прошлом веке, но несопоставима с ними по способам реализации. Инвестиционное обеспечение потребует консолидации федеральных и региональных бюджетных средств и средств частных компаний, а также кадрово-системных действенных мер по мотивации и стимулированию рабочего персонала и специалистов, в том числе по созданию комфортных жилищных условий.

Территориально осваиваемые и малонаселенные районы страны почти полностью совпадают с лесоизбыточными регионами, что предопределяет строительство новых лесоперерабатывающих производств в этих районах. Приоритетным видом продукции подобных производств станет деревянное домостроение — как для удовлетворения внутрирегиональных потребностей в малоэтажном жилфонде, так и для поставок в другие регионы, а также на экспорт. Экспортные поставки являются высокорентабельными, поскольку деревянное домостроение характеризуется наиболее высокой добавленной стоимостью среди видов лесопромышленной продукции. Этот вариант может быть важным (хотя и не везде) способом промышленного освоения новых территорий.

Способы и объемы промышленного освоения новых территорий определяют новые кадровые потребности и, как следствие, необходимость создания жилфонда и социальных объектов (аналогом может служить практика освоения нефтегазовых месторождений на севере Западной Сибири).

Основной схемой застройки может быть только новопоселенческая с небольшой долей внутри- и внепоселенческой в малонаселенных районах. Социальная сегментация жилфонда в начальный период обустройства территорий может вообще отсутствовать, так как будут строиться главным образом доступные дома за счет консолидированного бюджета и предоставляться в аренду или по найму с возможностью последующей приватизации. Исключением станет жилфонд (в виде вахтовых поселков) крупных промышленных структур, осваивающих новые месторождения и относящие затраты на создание и обслуживание необходимого жилфонда на себестоимость выпускаемой продукции.

Следовательно, формирование спроса на новый жилфонд, в основном, на деревянные дома, будет осуществляться в соответствии с конкретными кадровыми потребностями властных и промышленных структур; эти потребности необходимо исследовать и обеспечивать по единой государственной методологии, учитывающей подготовку, специализацию, мотивацию и стимулирование людей и их предпочтения и требования, поскольку простым переселением или привычными призывами такие масштабные задачи сегодня решить невозможно. Нельзя забывать и о необходимости и целесообразности широкого информационно-справочного освещения задач, планов и условий обустройства неосвоенных и малонаселенных регионов как фактора обеспечения безопасности страны.

Особенности формирования спроса для решения задач малоэтажного домостроения в конкретных условиях отечественного жилищного строительства не отрицают его приоритетности, но требуют разных методов и уровней изучения (не только обычными для рынка формами активной рекламы), носящих системный характер по всей, условно говоря, вертикали уровней обеспечения, и принятия решений в этой области — государственным, региональным, профессиональных сообществ и отдельных предприятий и структур.

Уровни изучения спроса и способы его удовлетворения для решения задач развития малоэтажного жилищного строительства детально рассмотрены автором в статьях, опубликованных в журнале «ЛесПром­Информ». В настоящей статье уместно акцентировать внимание читателей на принципиально важных решениях, которые должны быть приняты на разных уровнях.

Государственный уровень

Первоочередными решениями этого уровня должны быть:

Комплексное современное нормативно-правовое обеспечение малоэтажного домостроения, определяющее:

• правовое поле малоэтажного домостроения в системе государственного регулирования промышленности и строительства;
• обязательные правила и нормы, соблюдение которых необходимо для обеспечения безопасности людей и гарантий срока службы строительных объектов;
• важнейшие параметры качества и комфортности малоэтажных жилых зданий и общие требования к малоэтажным жилищам;
• регламентацию всех стадий цикла существования малоэтажного жилища (от проекта до эксплуатации и ликвидации объекта);
• полное информационно-справочное обеспечение (каталогизацию) каждого дома;
• ответственность участников цикла существования малоэтажного дома и др.

Это решение должно реализовываться следующими путями:

• разработкой и принятием федерального закона о малоэтажном жилищном строительстве или оперативным и эффективным внесением дополнений в действующие законы (Градостроительный кодекс, Жилищный кодекс и др.);
• разработкой и введением комплекса нормативных документов по стандартизации (ГОСТ, СП и др.), регламентирующих показатели качества малоэтажных домов на всех стадиях цикла их существования;
• подготовкой ряда методических и справочных материалов (по формам проектного обеспечения, паспортизации, сертификации малоэтажных домов и т. п.).

Разработка предлагаемого комплекса документов, осуществляемая по федеральной программе, позволит создать, условно говоря, конституцию отечественного малоэтажного домостроения, положения, нормы и правила которой будут обязательными для региональных и местных уровней власти и всех промышленно-строительных структур в этой области экономики. Подобный комплекс документов необходим и для обоснованного изучения спроса на малоэтажные дома и жилища — как в освоенных, так и в осваиваемых регионах с учетом их особенностей развития.

Долгосрочные (на 15–20 лет) и среднесрочные (на 5–10 лет) программы развития малоэтажного домостроения, предусматривающие:

• повышение уровня жилищной обеспеченности граждан страны как основной цели развития жилищного строительства и территориального обустройства. В настоящее время Россия существенно уступает по этому показателю многим странам: на одного жителя РФ приходится только 23,4 м² жилплощади, в европейских странах — от 40 до 74 м², в Китае — около 30 м²

(и ежегодно вводится до 3 м² на душу населения). Причем львиная доля нового жилфонда в Китае формируется за счет строительства и ввода в эксплуатацию многоквартирных домов. Малоэтажное домостроение по показателю жилищной обеспеченности в два-три раза превосходит многоэтажное жилищное строительство, что усиливает значимость системно-программного развития этого сектора жилищного строительства в России;

• систему мер по стимулированию малоэтажного домостроения (льготное кредитование, отложенное налогообложение недвижимости, оптимальная тарификация транспортных поставок продукции строительной деревообработки из лесоизбыточных в лесодефицитные регионы страны и т. д.);
• организацию отечественного промышленного производства автономных систем жизнеобеспечения (АСЖО) малоэтажного жилфонда (тепловые насосы, гелио- и биогазовые установки и др.), необходимых для обеспечения энергетической и экологической независимости малоэтажных жилищ, особенно в неосвоенных и малонаселенных районах страны;
• развитие транспортной и социально-бытовой инфраструктуры для новых поселений, прежде всего — на неосвоенных и малонаселенных территориях;
• конкретные задания для регионов (по показателю жилищной обеспеченности или в миллионах квадратных метров) по созданию нового малоэтажного жилфонда, а для неосвоенных регионов — по объемам, необходимым для обеспечения промышленного и аграрного обустройства территории;
• приоритет уровня выполнения этих заданий в системе оценок работы регионов и их руководителей;
• консолидированное финансовое обеспечение программ;
• федеральную и/или независимую общественную структуру, осуществляющую научно-методическое и информационно-аналитическое обеспечение развития малоэтажного домостроения в стране и мониторинг выполнения программ, по результатам которого они могут корректироваться.

Эти решения, которые должны быть приняты на государственном уровне, позволят определить стратегию и тактику развития отечественного малоэтажного домостроения, условия и параметры (объемные, по срокам и др.) этого развития, учесть особенности регионов страны и создать устойчивые ориентиры для других уровней принятия решений. Главное — они важны и необходимы для формирования перспективного и текущего спроса на малоэтажные дома и жилища как основного критерия качества жизни человека.

Региональный уровень

В соответствии с решениями государственного уровня и для их выполнения каждый регион должен разработать и реализовать региональные программы, которые должны предусматривать:

Разработку ежегодных, в пределах срока действия программы, заданий по вводу нового малоэтажного жилфонда, учитывающих:

• реальные потребности граждан региона в доступном и социальном малоэтажном жилфонде. Параметры этих потребностей (число малоэтажных домов, их типологию, земельные участки и т. д.) должны определять муниципалитеты региона с использованием заявок граждан и региональных каталогов малоэтажных жилищ, правил и норм малоэтажной застройки в конкретной муниципальной структуре (округе, районе, поселении); должны определяться схемы малоэтажной застройки (новопоселенческая, внепоселенческая).

Объективная оценка потребностей — непременное и важнейшее условие реальности федеральных и региональных программ, целевого использования выделяемых средств и ресурсов. В основе этой оценки должен быть платежеспособный спрос людей, а для социального жилфонда — бюджетные возможности региона и муниципалитетов. Складывающаяся практика поиска этих возможностей, например, в Московской, Калужской и других областях характеризуется межмуниципальными соглашениями о выделении земельных участков в пределах соседних районов при их дефиците в этом поселении для удовлетворения запросов многодетных семей или образованием межпоселенческих фондов для поэтапного финансирования малоэтажной застройки и социальной инфраструктуры в каждом поселении.

Программы осваиваемых и малонаселенных регионов должны учитывать особенности потребности в малоэтажном жилфонде, зависящие от направлений и объемов промышленно-аграрного обустройства конкретных территорий и необходимых для этого трудовых ресурсов.

Планы по использованию и развитию имеющихся и создаваемых мощностей стройиндустрии для удовлетворения потребностей малоэтажного домостроения должны предусматривать:

• приоритетное развитие строительной деревообработки, продукция которой (пиломатериалы для стен и полов, элементы крыши, окна и двери) необходима для всех типов малоэтажных домов. О стратегической важности создания деревообрабатывающих производств в лесоизбыточных регионах страны говорится в начале настоящей статьи. Очевидна необходимость и в других предприятиях региональной стройиндустрии, например кирпичных заводах, предприятиях-изготовителях сантехнических изделий, облицовочной плитки и другой продукции, обеспечивающих реализацию региональных программ;
• создание условий для межрегиональной кооперации по продукции стройиндустрии и развитию конкуренции на региональном уровне;
• льготное налогообложение новых предприятий стройиндустрии на территориях неосвоенных и малонаселенных регионов.

Выделение земельных участков для малоэтажной застройки на основе оптимального территориального планирования и зонирования, правил землепользования в поселениях и их генеральных планов.

Малоэтажная застройка на осваиваемых территориях должна учитывать потребности создаваемых объектов промышленности и предпочтительные для этих территорий виды аграрной деятельности, (животноводство, земледелие, промыслы и др.), требующие выделения земельных площадей.

Организационное и информационно-справочное обеспечение программ, включающее в себя:

• системный анализ выполнения муниципалитетами заданий по вводу нового малоэтажного жилфонда и формы оценки результатов этого анализа;
• постоянное изучение динамики спроса и предложений на региональном рынке малоэтажного жилфонда и меры ее возможного регулирования;
• обеспечение муниципалитетов региональными каталогами малоэтажных домов и жилищ и методиками их использования, в том числе для изучения предпочтений граждан;
• широкое освещение в региональных и местных СМИ програм­мных целей и задач малоэтажного жилищного строительства, состояния выполнения ежегодных заданий, экспертных оценок, общественного контроля и мнений владельцев новых малоэтажных домов и жилищ.

Региональные программы должны предусматривать определенные объемы инфраструктурного обеспечения районов малоэтажной застройки, выполняемые как самими регионами, так и по федеральным программам (дорожно-транспортного строительства, газификации, освоения АСЖО и др.).

Изложенные выше предложения по федеральному и региональному программному обеспечению развития малоэтажного домостроения представляются принципиально важными для формирования устойчивого спроса на малоэтажные дома и жилища и освоения территорий и рационального использования лесных ресурсов; их принятие позволит существенно улучшить ситуацию в сфере обеспеченности граждан страны жильем и укрепить национальную безопасность России.

Предлагаемые меры определят лидирующее положение промышленно-строительных структур малоэтажного домостроения (в сфере деревянного домостроения главным критерием их эффективности станет полный цикл создания дома — «от пня до ключа»), конкретизирует их задачи и методы решения этих задач.

Уровень профсообществ и предприятий малоэтажного домостроения

Решения, принятые на государственном и региональном уровнях, определяют следующие основные задачи, которые будут поставлены перед предприятиями (структурами) и их объединениями. Это:

• конструктивное участие в разработке федеральных программ (на основе имеющегося опыта) и в создании современной нормативно-правовой базы малоэтажного домостроения;
• активное участие в разработке и реализации региональных программ малоэтажного домостроения;
• подготовка предложений в региональные каталоги малоэтажных жилищ;
• осударственно-частное парт­нерство при создании новых домостроительных производств на осваиваемых территориях и в малонаселенных районах;
• модернизация действующих домостроительных производств на основе внедрения гибких (многовариантных) технологий, оптимальной унификации деталей, конструкций и изделий, освоения всей номенклатуры домостроительной продукции для комплектов малоэтажных жилищ, а также с использованием возможностей кооперации для полной комплектации требуемых рынком малоэтажных домов и жилищ;
• подготовка (переподготовка) рабочего персонала и специалистов на основе долговременных договоров с высшими и средними специальными учебными заведениями и периодическая аттестация штатного состава предприятий;
• системное внутреннее нормативное обеспечение домостроительного производства (в формате стандартов организации, положений, распоряжений и т. п.), необходимое для обеспечения высокого качества продукции и гарантий ее безопасности (сертификация, паспортизация, оценка технического уровня домов и жилищ);
• разнообразие форм и методов рекламы изготовляемых домов, включая мониторинг реализованных домов, практику групповых посещений проданных домов их потенциальными покупателями и др.;
• сравнительные оценки рейтингов и потребительских индексов изготовляемых и реализуемых домов и т. д.

Эти задачи должны стать основой корпоративных программ развития домостроительных производств и способствовать обеспечению их эффективного участия в реализации федеральных и региональных программ.

Масштабные объемы отечественного малоэтажного жилищного строительства в условиях рыночной экономики невозможно обеспечить только саморегулированием спроса и предложений. Государственное и отчасти региональное регулирование (и стимулирование!) спроса не являются отрицанием рыночных отношений: оно определяет общественные перспективы и потребности малоэтажного домостроения и задачи по их удовлетворению, которые должны решаться рыночными методами. Территориальное развитие страны и повышение качества жизни ее граждан — основа формирования спроса на современный малоэтажный жилфонд; его конкретные объемы и условия стимулирования не могут быть определены только рыночными методами.

Государство и регионы в пределах их бюджетных возможностей могут определять спрос на социальный малоэтажный жилфонд и участвовать в формировании спроса на малоэтажный жилфонд для обустройства неосвоенных территорий и малонаселенных районов. Изучать, формировать и удовлетворять спрос на остальные виды малоэтажного жилфонда, доступного для граждан страны, должны существующие структуры малоэтажного домостроения с учетом государственных и региональных правил и условий. Решение этих задач потребует от существующих структур домостроения иных, нежели существующие, форм самоорганизации. Об этом пойдет речь в следующей статье.

Виктор Кислый,
директор фирмы «МП „ДОМ“»,
канд. техн. наук