Потребительские критерии оценки деревянных домов

У рынка малоэтажных домов, как и всего жилищного рынка, есть два вида, или формата, - первичный и вторичный. На первичном рынке дома предлагает изготовитель (строитель), а на вторичном - владелец дома. В обоих случаях оценку дома как товара делает покупатель исходя из определенных критериев ценности дома и их соответствия запрашиваемой продавцом цене.

Дом на первичном рынке - это построенное на конкретном земельном участке и пригодное к эксплуатации, т. е. для проживания людей, малоэтажное жилое здание. У домокомплекта как набора конструкций, изделий, материалов и инженерного оборудования, приобретаемого для строительства малоэтажного дома, имеются свои критерии, которые здесь не рассматриваются. Вторичный рынок формируют уже эксплуатируемые малоэтажные жилые здания с обустроенной придомовой территорией.

Из домов трех основных сегментов малоэтажного жилищного домостроения - элитарные, экономичные (доступные) и социальные дома - на рынке, по сути, сейчас есть только экономичные и элитарные (до 75% всего рынка малоэтажных домов). Среди домов этих сегментов все большую долю занимают деревянные (бревенчатые и брусчатые) дома. Что обеспечивается рядом их достоинств - ценовой доступностью относительно других типов малоэтажных домов, экологичностью и др.

Приобретение собственного дома - сложная задача для абсолютного большинства покупателей, особенно в сегменте доступного жилища. Для принятия решения покупателю необходим солидный объем информации о товаре. Сбор и анализ подобной информации требуют значительной затраты времени, в том числе для осмотра и оценки конкретных домов, соответствующих представлениям покупателя и его финансовым возможностям. О сложности этих процедур можно судить по поведению посетителей ежегодных выставок «Деревянное домостроение», проходящих в Москве и в регионах. Они пристально изучают экспонаты, собирают проспекты, получают консультации специалистов, с разной степенью дотошности уточняют параметры домов - все это им необходимо для формирования представления о будущей покупке. На постоянно действующие площадки - выставки домов - некоторые посетители приходят со знакомыми специалистами - экспертами, которые их профессионально консультируют.

Сказанное выше характерно для первичного рынка еще не построенных малоэтажных жилых зданий. Первичный рынок построенных зданий и тем более вторичный уже эксплуатируемых домов требуют четких критериев оценки товара на соответствие сформировавшимся, в том числе и на выставках, представлениям будущего домовладельца о собственном доме. Этажность дома, его общая площадь, стеновые и кровельные материалы, внутридомовые коммуникации и т. п. должны быть оценены на предмет их соответствия конкретным критериям.

В сложившейся практике оценки домов можно выделить четыре основные критерия: капитальность, комфортность, безопасность, условия эксплуатации дома. Именно по ним определяется степень соответствия дома представлениям покупателя и его суждениям о соотношении запрашиваемой цены и реального качества дома. Оценки по каждому критерию покупатель определяет при осмотре дома, опросе продавца, изучении проектной и технической документации (при ее наличии).

Капитальность

Этот критерий учитывает важнейшие параметры дома: его долговечность (срок службы), надежность, архитектурную выразительность. Суждение о капитальности дома складывается из оценок разных элементов и показателей:

- расположение дома: учитывается рельеф застройки (ровное, возвышенное место или склон, низина), ориентация по сторонам света, затененность деревьями, расстояние от соседних домов, близость к электро- газо- и водопроводным сетям, состояние подъездных путей, наличие ограждения участка застройки и размеры этого участка и т. д.;

- фундамент: определяются тип фундамента (свайный, ленточный, столбчатый и т. д.), его высота над землей, наличие отмостки и крыльев (завалинки), вентиляционных каналов (продухов), качество изготовления и внешней защиты (отделки) фундамента, вид грунтов (суглинок, песок, глина и т. д.) и глубина промерзания грунта в районе предполагаемой застройки (вид грунтов, глубина их промерзания и глубина фундамента определяются по проектной документации, а при ее отсутствии - путем опроса продавца или взятия проб) и др.;

- внешний вид: потенциальный покупатель определяет солидность, основательность дома, что оценивается по соотношению высоты здания и его периметра, по размерам свеса крыши, защищающего стены от атмосферных осадков, по наличию архитектурно-декоративных деталей в экстерьере дома (карнизов, наличников, подзоров, ставень и др.) и их отделке (окраске), по оформлению конька крыши и т. п.;

- конструкция и материал стен определяют несущие способности (надежность) всего дома; различают бревенчатые и брусчатые стены; бревенчатые оценивают по виду (естественные, т. е. окоренные неоцилиндрованные, или оцилиндрованные бревна), породе древесины (обычно для строительства используют древесину хвойных пород), диаметру бревен, наличию и размеру продольных и торцевых трещин, по выполнению угловых соединений («в лапу», «обло», «сковородень», «в чашку») и способу укладки с обеспечением вертикальности стен, по наличию внешней обшивки (вагонкой или обкладкой кирпичом); брусчатые оценивают по виду бруса (пиленый или клееный), по размерам его поперечного сечения, по видам угловых соединений, вертикальности укладки и межрядовым соединениям, по наличию защиты (обшивки, окраски, пропитки), о влажности бревен и брусьев судят по наличию продольных трещин (чем меньше их число и чем меньше их длина и глубина, тем качественнее исходное сырье) и по величине усадки (усушки) рядов бревен или брусьев в стене: ее можно определить по размерам проемов для окон и дверей и способам заделки проемов перед установкой этих изделий; также проверяют наличие теплоизоляционных прокладок между рядами бревен или брусьев.

Следует иметь в виду, что высокая влажность древесины является весьма серьезным недостатком этого строительного материала, определяющим его эксплуатационные свойства и долговечность. У древесины клееных брусьев она должна быть 10-15%, т. к. их изготавливают из высушенных пиломатериалов. О недопустимой влажности бревен и пиленого бруса можно судить по боковым продольным трещинам на их поверхности, для устранения этого дефекта бревна и пиленый брус должны проходить атмосферную (не камерную) подсушку (подвяливание). Поэтому при покупке бревенчатого дома на первичном рынке особое внимание следует уделять стенам: для их изготовления могут быть использованы свежесрубленные бревна с максимальной влажностью, что по мере высыхания древесины приведет к образованию боковых и торцевых трещин.

Детальную, полную и точную оценку конструкций и материалов деревянных стен может выполнить приглашенный покупателем эксперт, который знает положения комплекса стандартов НТО древпром - СТО НТО ДП-1-2013 «Здания жилые малоэтажные». В этот комплекс включены: классификация, термины и определения, виды безопасности, показатели качества домов (СТО 1.0), общие технические условия для них (СТО 1.1), технические условия для деревянных деталей малоэтажных жилых зданий (СТО 1.2), технические требования к бревнам и брусьям для стеновых конструкций (СТО 1.3):

- деревянные полы оценивают по их устойчивости (зыбкости) при ходьбе человека, по плотности соединений и наличию трещин, по скрипу половиц; необходимо также определить породу древесины и наличие пороков на лицевой поверхности половиц (досок пола) и дефектов их механической обработки (сколов, выщербин и др.);

- деревянные перекрытия, в т. ч. межэтажные, не могут быть оценены только путем внешнего осмотра; необходимо изучить проектную документацию или провести частичное (локальное) вскрытие межэтажных перекрытий; кроме того, их косвенно оценивают при изучении полов;

- крышу дома оценивают по состоянию (размерам, породе древесины материалов, из которых она изготовлена, наличию пороков в них) стропильных конструкций, узлов их опирания на наружные стены дома, по качеству обрешетки, наличию ходовых досок, по виду, качеству и креплению кровельного материала, на который должна быть предоставлена техническая документация (паспорт, инструкция), определяющая его особенности, условия ухода, гарантийный срок службы; если кровля изготовлена из некачественных материалов и с нарушениями технологии и проектной документации, это может привести к возможным проникновениям воды (протечкам), что обуславливает резкое снижение общего качества дома и его капитальность.

Процесс оценки капитальности дома должен осуществляться постепенно (по вышеизложенным элементам), занимать время, достаточное для тщательного осмотра и вынесения конкретных суждений по каждому параметру оценки, что имеет важное, даже решающее значение для общей оценки дома и определения его цены.

Комфортность

В обиходе это понятие означает удобство среды проживания и обитания человека и оценивается не только по параметрам внутреннего обустройства и микроклимата дома, но и по характеристикам придомовой территории и местоположению дома. Поэтому суждение об уровне комфортности жилища, т. е. дома, придомовой территории, района застройки, может быть сформулировано только на основе целого ряда оценок, наиболее значимыми из которых являются оценки:

- планировочных решений, определяемых показателями общей площади дома (от 120 до 200 м² - для сегмента доступного жилфонда и более 200 м² - для элитарного жилфонда); соотношения жилой и общей площади; соотношением площадей летних (неотапливаемых) и жилых помещений; числом жилых помещений (комнат); высотой жилых помещений (обычно не менее 2,7 м); зонированием помещений. В общем случае планировочные решения должны предусматривать как минимум три зоны: дневного пребывания - для отдыха и приема пищи - гостиная, столовая; в элитарных домах и в доступных домах высокого уровня могут выделятся подзоны: для домашних занятий (библиотека, кабинет, мастерская, компьютерная), для досуга (игровая, бар и т. п.), подзона оздоровительного назначения - сауна, тренажерный зал и др.; ночного отдыха с подзонами: детская, для взрослых, гостевая; хозяйственно-вспомогательная с кухней и подсобками, кладовками и т. п. помещениями. Выделение тех или иных подзон определяется не столько исходя из общей площади дома, сколько пожеланиями и представлениями покупателя о своем доме и его финансовыми возможностями;

- микроклимата жилых помещений, часть параметров которого (освещенность естественная и искусственная, влажность и запыленность воздуха, шумовой и вибрационный режим и др.) могут быть оценены при осмотре помещений, но для оценки всех показателей микроклимата (инсоляция, перепад температуры (по горизонтали и вертикали жилых помещений), химический состав воздуха, наличие геомагнитных и электромагнитных полей, уровень радиационного фона и др.) необходимы инструментальные замеры; измерений требуют параметры теплозащиты дома, кратность воздухообмена в жилых помещениях и другие показатели.

Таблица 1. Оценка систем инженерного обеспечения


Таблица 2. Оценка функциональной категории поселения

В жилых помещениях дома, особенно только что построенного, покупатель невольно может почувствовать и отметить неприятные запахи. Их источники - летучие вещества, выделяемые материалами (красками, лаками, древесными плитами, напольными покрытиями, изделиями мебели и др.), использованными при строительстве и обустройстве дома. Эти вещества, в частности, формальдегид, фенол и другие, негативно влияют на экологию дома и его комфортность, их концентрация в воздухе помещений нормативно ограничена;

- полноты инженерного обеспечения, которая может оцениваться от 1 до 5 баллов (табл. 1);

- уровня благоустройства придомовой территории, характеризуемого общей площадью земельного участка, застроенной площадью (надворными и бытовыми постройками - баня, гараж, навесы, беседки и т. п.), площадью под зелеными насаждениями (фруктовые деревья, ягодные кустарники, газоны, клумбы и т. п.), качеством ландшафта и др.;

- уровня социальной инфраструктуры: наличие и пешеходная доступность (до 1 км) объектов торговли, бытового обслуживания, образования, здравоохранения, спорта; транспортная доступность (автодороги, автобусные маршруты, железнодорожные станции и т. п.); функциональная категория поселения (тип поселения, функциональная зона - селитебная (жилищное строительство), промышленная, сельскохозяйственная, коммунально-складская); удаленность от административных центров) может быть оценена по табл. 2.

Безопасность

Приемлемые для покупателя оценки капитальности и комфортности дома должны быть дополнены оценками его безопасности. Понятие «безопасность» определяется (по ФЗ «О техническом регулировании») как состояние продукции (товара, изделия), при котором отсутствует недопустимый риск причинения вреда или нанесения ущерба жизни, здоровью, имуществу граждан, окружающей среде. Различают несколько видов безопасности; для малоэтажного домостроения наиболее значимыми являются пожарная, механическая, экологическая безопасность:

- механическая безопасность характеризует состояние основных несущих конструкций дома (стены, балки, перекрытия и др.), обеспечивающее их устойчивость и исключающее обрушение в течение срока службы здания; этот вид безопасности оценивается при осмотре всех конструкций дома (отмечается отсутствие или наличие деталей конструкции с гнилью и крупными трещинами, сколов в узлах конструкций, деформаций и т. п.);

- пожарная безопасность: традиционно именно деревянные дома наиболее подвержены риску пожарной опасности, хотя по заключениям европейских экспертов в области деревянного домостроения пожарные риски для деревянных и кирпичных домов примерно одинаковы. Основное требование пожарной безопасности малоэтажного дома состоит в обеспечении несущих функций строительными конструкциями в течение не менее 30 мин. пожара, т. е. периода, необходимого для эвакуации людей из горящего дома. Это требование удовлетворяется, если поперечное сечение несущих деревянных конструкций (балок, стоек, прогонов и др.) не менее 100 х 100 мм, т. к. за нормативное время сечение конструкций должно уменьшиться не более чем на 25 мм (при скорости горения массивной древесины около 0,7 мм/мин.). Как показывает опыт европейских домостроителей, открытые поверхности деревянных несущих конструкций могут быть защищены огнестойкими прозрачными лаками, что гораздо дешевле и эффективнее пропитки древесины антипиренами (противопожарными составами).

Поэтому при осмотре дома пристальное внимание должно быть уделено массивности (сечению) несущих конструкций, наличию их обработки антипиренами или другими противопожарными составами, наличию пожарного сертификата или заключения пожарной службы и страхового полиса; следует также отметить плотность застройки (расстояние до соседних домов - оно должно быть не менее 20 м), отсутствие вблизи дома больших деревьев и кустарников, наличие пожарного водоема или емкостей с водой, противопожарных средств (огнетушителей и др.);

- экологическая безопасность характеризует состояние дома, участка застройки и района поселения, исключающее риск причинения вреда здоровью людей и окружающей среде, как и влияние окружающей среды на человека. Экологическая безопасность участка застройки определяется его геопатогенными факторами (излучениями радона и продуктов его распада, подземными пересекающимися водными потоками, геологическими разломами, влияющими на показатели комфортности - электромагнитные, магнитные и др. поля). Этот вид безопасности не может быть оценен покупателем, здесь необходимы заключения специалистов или наличие экологического паспорта участка застройки.

Экология района поселения может быть оценена по состоянию воздушного и водного бассейнов - по наличию вредных выбросов в атмосферу и различных стоков в реки, ручьи, водоемы, по мусорным свалкам и т. п. И здесь также не обойтись без экспертных оценок. Влияние окружающей среды на человека и его влияние на окружающую среду сейчас начинает регламентироваться правилами «зеленого строительства». Поэтому при оценке домов на первичном рынке имеет смысл выяснить, следует ли продавец этим правилам и в чем конкретно.

При оценке дома в составе поселения следует определить уровень индивидуальности, т. е. насколько он выделяется среди других домов (например, по внешнему виду, по материалу изготовления или отделки фасада и цвету крыши и т. д.) или неотличим от них.

Безопасность дома, прежде всего пожарная и механическая, зависят не только от его конструкций и их материалов, но и от условий эксплуатации жилища (содержания, обслуживания, ухода).

Условия эксплуатации

Малоэтажный дом - довольно сложный вид строительной продукции, требующий определенных условий его эксплуатации. Условия и правила безопасной эксплуатации дома должны содержаться в технической документации (паспорте, проекте, инструкции), предусмотренной Федеральным законом «О защите прав потребителей», действующим с 1992 года.

Техническая документация должна содержать: основные проектно-конструктивные решения дома; сведения об использованных строительных материалах; указания по строительству (монтажу) дома; информацию о конкретных видах инженерного обеспечения; правила безопасной эксплуатации; права, обязанности и ответственность сторон (продавца и покупателя) и др. существенные положения.

Правила и условия эксплуатации должны предусматривать и регламентировать виды, периодичность и содержание работ по обслуживанию дома. Эти работы включают в себя профилактические осмотры конструкций, узлов, инженерного оборудования (электроприборов, сетей, газового и др. оборудования и т. п.), текущие и капитальные ремонты, сезонное обслуживание дома, например, регулирование вентиляционных систем фундамента (продухов).

Отсутствие полной технической документации на дом прежде всего - при его продаже на первичном рынке повышает риск сокращения его срока службы, снижения параметров безопасности, негативно влияет на общую оценку дома и на его стоимость, является нарушением требований ФЗ «О защите прав потребителей». Наличие технической документации удостоверяет надежность, ответственность продавца, обеспечивает покупателя необходимой информацией о доме, гарантирует правовые отношения сторон.

При оценке дома на вторичном рынке необходимо выяснить у его продавца, какие работы по обслуживанию дома им выполнялись, либо пригласить эксперта для оценки качества эксплуатации дома. Положительными моментами могут быть наличие у продавца журнала осмотров дома и страхового полиса на него.

Принятие решения

Выбор приемлемого варианта дома требует сравнительных оценок нескольких типов домов по единым критериям. Предпочтительно оценивать каждый критерий в баллах, например, от 0 до 5. Сумма оценок критериев позволяет получить общую оценку дома. Сопоставляя общие оценки по каждому дому, можно определить приоритетный вариант дома, наиболее предпочтительный с точки зрения покупателя по параметрам его качества.

При оценке показателей возможны два варианта подсчета результатов: одинаковая значимость каждого показателя для итоговой оценки или разная их значимость (весомость). Первый вариант означает, что оценка показателей или критериев просто суммируется, а полученное число баллов делится на число показателей (критериев); полученный результат будет средней оценкой дома в целом. Например, при оценке показателей комфортности покупатель определил, что три показателя он оценивает пятью баллами, один четырьмя баллами и один - тремя баллами; сумма балов равна 22, а средний балл критерия комфортности равен 22:5 = 4,4 балла.

Второй вариант возможен при неоднозначности одних показателей и существенной весомости других. Например, при оценке критерия безопасности покупатель посчитал, что показатель экологической безопасности для него является наиболее важным и его значимость определяет не менее 50% оценки всего критерия. Показатель пожарной безопасности, по суждению покупателя, важен не менее 40%, а показатель механической безопасности не более 10%, т. е. весомость приоритетного показателя - 0,5, второго по значимости - 0,4, а третьего - 0,1. Для определения оценки критерия необходимо баллы суммировать с учетом весомости каждого показателя. Поэтому оценка критерия может быть равна 4,35 = 4,5 х 0,5+4,0 х 0,4+3,0 х 0,1 балла. Аналогичным образом может быть определен средний балл оценки всего дома.

Определив средний балл по каждому осмотренному и оцененному дому, сравнивают эти оценки и делают первый вывод о предпочтении покупателя.

Окончательный вывод можно сделать только с учетом предлагаемой продавцом цены дома: покупатель может согласиться с предлагаемой ценой, но может и продолжить переговоры с продавцом с целью снизить стоимость дома.

Таблица 3. Определение соотношения цены и качества деревянных
домов

В табл. 3 приведен условный пример определения соотношения цены и качества пяти примерно одинаковых деревянных домов. По качеству предпочтение может быть отдано дому со стенами из естественных бревен (4,5 балла), но покупателя не устраивает его цена. По цене наиболее привлекателен дом из клееного бруса (2,6 млн руб.), но оценка его качества довольно низкая - 3,7 балла. Сравнивая соотношение цены и качества, оцениваемое, условно говоря, стоимостью одного балла качества дома, покупатель может принять решение в пользу дома со стенами из клееного бруса или в пользу дома со стенами из естественных бревен (п. 3 или п. 5).

Этот условный пример подтверждает, что принятие решения о покупке дома - весьма длительный процесс, к участию в котором должен быть подготовлен сегодняшний покупатель (потребитель).

Виктор КИСЛЫЙ, канд. техн. наук,
директор фирмы «МП "ДОМ"»