Основные проблемы малоэтажного домостроения в РФ. Часть 7

Информационно-справочное обеспечение малоэтажных домов и жилищ

Основные проблемы малоэтажного домостроения в РФ. Часть 1. «А мне милей нешумные, милей одноэтажные»
Основные проблемы малоэтажного домостроения в РФ. Часть 2
Основные проблемы малоэтажного домостроения в РФ. Часть 3. Индикаторы и параметры малоэтажного жилфонда
Основные проблемы малоэтажного домостроения в РФ. Часть 4. Безопасность и риски в малоэтажном домостроении
Основные проблемы малоэтажного домостроения в РФ. Часть 5. Качество малоэтажных домов и жилищ
Основные проблемы малоэтажного домостроения в РФ. Часть 6. Потребительские предпочтения на малоэтажном жилищном рынке

У малоэтажного домостроения должно быть не только достаточное современное нормативно-­правовое обеспечение (законы, технические регламенты, стандарты и др.) как свое­образная гарантия уровня безопасности и качества малоэтажных домов, но и система информационно-справочных сведений для заказчиков и покупателей деревянных домов. Эта система должна состоять из паспортов зданий и жилищ, обстоятельных каталогов, сведений о рейтингах типов домов и их потребительских индексах. К системе могут относиться проспекты изготовителей, их прайс-листы, разного вида публикации и другая информация, необходимая приобретателю малоэтажного дома или жилища для принятия осознанного и обоснованного решения о покупке товара на рынке жилфонда.

Паспорт малоэтажного жилого здания (дома, жилища)

В условиях рыночной экономики и квартира в многоэтажном доме, и малоэтажное жилое здание (дом, жилище) приобретают все свойства товара: их продают и покупают, обменивают, закладывают под кредиты и т. д. Тем самым формируются определенные правоотношения изготовителей, строителей, проектировщиков, продавцов, покупателей.

Эти правоотношения регламентируются законодательством, например, Гражданским кодексом РФ. Федеральным законом «О техническом регулировании» определено, что технические регламенты разрабатываются и применяются также в целях предупреждения действий, вводящих в заблуждение приобретателей, в том числе покупателей. ФЗ «О защите прав потребителей» устанавливает обязательное наличие полной и достоверной информации о произведенной и реализуемой продукции, в частности, ее составе, правилах и условиях безопасного и эффективного использования, сроке службы и других сведений.

Степень сложности проектно­-конструкторских решений малоэтажного здания и особенности его содержания во время эксплуатации технически сопоставимы с устройством машин и уходу за ними. Но если реализация (продажа, передача) машин уже давно немыслима без многостраничного информационно-справочного документа (руководства, правил, инструкции), то для малоэтажки, как и для большинства построенных и эксплуатируемых зданий, такого документа нет.

Необходимость учета и защиты прав, здоровья и жизни приобретателей жилища определяет потребность в информационно-справочном и инструктивном обеспечении как частных и многоэтажных домов, так и отдельных квартир. Этой проблемой более десяти лет назад озаботились в Москве. Разработкой паспортов на квартиры и дома системно, успешно и масштабно занимается Московский НИИ типового и экспериментального проектирования (МНИИТЭП). Городским руководством приняты нормативные решения по обязательной паспортизации нового жилфонда и ограничению операций с квартирами, у которых нет паспортов.

Государственными структурами, отвечающими за нормативно­-правовое обеспечение стройкомплекса, упорно игнорируются не только московский опыт повременной паспортизации жилища, но и ФЗ «О защите прав потребителей», что подтверждается положениями Градостроительного кодекса РФ и Техническим регламентом о безопасности зданий и сооружений. Эти документы не регламентируют паспортизацию продукции стройкомплекса, прежде всего объектов жилфонда.

В то же время упоминавшийся в одной из предыдущих публикаций цикла белорусский технический регламент «Здания и сооружения, строительные материалы и изделия. Безопасность» требует, чтобы эксплуатация зданий и сооружений велась в строгом соответствии с их техническими паспортами. Разработка паспортов осуществляется до ввода объекта в эксплуатацию на основе взаимоувязанных государственных стандартов, с учетом специфики конкретного здания или сооружения.

Особые требования этот технический регламент предъявляет к содержанию паспорта, который должен включать в себя:

●  сведения об основных конструкциях здания и его инженерных систем;

●  схемы расположения скрытых элементов и узлов каркаса, проводок и инженерных сетей;

●  значения предельных нагрузок и т. д.;

●  правила содержания, обслуживания, ремонта и надзора за элементами здания или сооружения;

●  правила содержания и техобслуживания систем противопожарной защиты;

●  квалификационные требования к обслуживающему персоналу.

Многие из этих требований содержатся и в разработанной фирмой «МП "ДОМ"» структуре паспорта и его основных положениях. Эти разработки вошли в СТО БДП­3­97 «Жилища малоэтажные. Оценка качества» и проект ФЗ «Технический регламент безопасности малоэтажных жилых зданий».

У паспорта малоэтажного жилого здания (дома, жилища) может быть следующая структура: титульный лист; введение; учетные сведения; общая характеристика малоэтажного жилого здания (жилища); параметры безопасности и комфортности; указания по особенностям изготовления, комплектации и маркировки, упаковки, хранения и перевозки конструкций, изделий, деталей; порядок монтажа (строительства) здания и обустройства придомовой территории; правила эксплуатации и обслуживания здания и жилища; основные обязательства, права и ответственность участников цикла создания здания (жилища) - проектировщика, изготовителя, строителя, владельца; приложения.

Рекомендуются следующие основные положения паспорта.

На титульном листе должны быть сведения о наименовании проектной организации или предприятия­изготовителя; типологическом наименовании здания, например «Двух­этажное брусчатое малоэтажное жилое здание»; сведения о подтверждении соответствия проекта требованиям техрегламента или нормативного документа либо информация о типологическом рейтинге, потребительском индексе (при обоснованном наличии); сведения о годе разработки проекта или постановки на производство.

Введение должно содержать информацию о сути и назначении паспорта, правилах его заполнения и ведения в период эксплуатации здания, о возможных модификациях типа здания.

Учетные сведения должны содержать информацию:

●  о разработчике проекта (наименование, адрес, номер лицензии или допуска СРО), согласованиях и экспертизе, заказчике проекта; о годе разработки проекта; об ответственных разработчиках, а также их подписи, заверенные печатью, контакты и реквизиты);

●  об изготовителе и строителе здания (предоставляется изготовителем комплекта и организацией­-строителем аналогично сведениям о разработчике проекта);

●  о заказчике (покупателе) малоэтажного жилого зда­ния или жилища (наименование органи­зации-заказчика или Ф.И.О. физического лица, его адрес),
дата. Заполняется при сдаче­-приемке здания (жилища);

●  о регистрации прав собственности на здание (жилище) и возможных последующих изменениях его состояния - продаже, дарении и т. п. Заполняется органом госрегистрации;

●  о страховании здания (жилища). Заполняется страховой организацией.

Другие сведения (сметная или инвентаризационная стоимость, переоценки, обременения, отметки надзорных органов и др.) могут вноситься в этот раздел паспорта по мере их появления.

Общая характеристика здания (жилища):

●  градостроительный план земельного участка (координаты, конфигурация, ориентация по сторонам света, кадастровый номер, площадь и др.) - информация вносится владельцем в паспорт после получения разрешения на строительство;

●  схема планировочной организации земельного участка (месторасположение здания и других строений) - вносится владельцем в паспорт после получения разрешения на строительство;

●  сведения о внешних коммуникациях (схемы фактической или возможной привязки здания и других строений к существующим инженерным сетям и дорогам) - вносятся в паспорт в зависимости от конкретных условий проектировщиком или строителем;

●  основные проектно­-конструк­тивные решения здания и других строений (фасады, планы этажей, основные разрезы, фундаменты, подвалы; встроенные или пристроенные помещения, например, гараж; спецификация конструкций, изделий, деталей и пр.; месторасположение систем инженерного оборудования, схемы их разводки и подключения; условия эксплуатации, содержания и ремонта здания; сведения о нормативной базе проекта (стандарты, СП, условия договора и др.) - вносятся в паспорт разработчиком проекта.

Параметры безопасности и комфортности приводятся в табличной форме, содержащей:

●  требования по видам безопасности и комфортности - по принятым для разработки проекта нормативным документам;

●  принятые характеристики допустимых рисков причинения вреда или нанесения ущерба - по видам безопасности и стадиям существования здания;

●  предусмотренные меры обеспечения каждого вида безопасности;

●  фактические параметры безопасности и комфортности - вносятся в паспорт по результатам их оценки при сдаче здания (жилища) заказчику (владельцу) и с учетом обследования земельного участка и района застройки по параметрам экологической, радиационной, геопатогенной и видео­экологической безопасности.

Часть сведений вносится в паспорт на стадии проектирования, остальные - после завершения строительства.

Указания по маркировке, упаковке, комплектации, хранению и перевозке конструкций, изделий, деталей, инженерного оборудования принимаются по действующим нормативным документам и приводятся в проекте здания (жилища).

Указания по монтажу (строительству) малоэтажного жилого здания (жилища) излагаются разработчиком проекта или изготовителем комплекта по конкретной заявке заказчика (покупателя) и могут включать (в табличной форме) очередность основных строительно-монтажных работ с фиксацией их дат выполнения и приложением актов поэтапной сдачи-приемки работ с обязательным участием заказчика. Таблица заполняется строителем здания (жилища).

При изготовлении и поставке комплекта конструкций, изделий и деталей по заявке и спецификации заказчика (покупателя) изготовитель должен передать заказчику только инструкцию по хранению и перевозке комплекта с гарантией его соответствия действующим нормативным документам. Инструкция может также содержать общие сведения о монтаже (строительстве) здания.

Правила эксплуатации и обслуживания здания (жилища) разрабатываются в составе проекта и содержат:

●  указания по срокам и структуре профилактических осмотров и технического обслуживания основных конструкций и изделий здания и сооружений (фундаментов, стен, перекрытий, крыши, полов, окон, дверей и др.) и систем инженерного обеспечения;

●  указания по срокам и содержанию текущих и капитальных ремонтов;

●  правила осуществления возможных изменений (перепланировок, пристроек и т. п.) проектно­-конструктивных решений здания и других сооружений;

●  общие указания по безопасному пользованию системами инженерного обеспечения;

●  перечень мер по обеспечению безопасного проведения ремонтов и осмотров, поведению при возникновении пожара или при других чрезвычайных ситуациях.

Паспорт многофункционального малоэтажного здания (дом-магазин, дом-школа, дом-аптека и т. п.) должен также содержать указания по особенностям использования и эксплуатации специальных помещений или зон в таких зданиях.

Обязательства, права и ответственность сторон:

●  основные правоотношения сторон (проектировщиков, изготовителей, строителей, заказчика) в соответствии с действующим законодательством (Гражданским кодексом РФ и др.), гарантийные обязательства сторон и условия их соблюдения (в соответствии с условиями договоров и разделами паспорта);

●  условия реализации прав и ответственности (по действующему гражданскому законодательству, условиям договоров, включая страхование).

Раздел излагается разработчиком проекта и может дополняться или уточняться с учетом условий договоров.

Приложения могут содержать:

●  перечни федеральных законов и иных правовых актов, постановлений Правительства РФ, нормативных документов, на которые есть ссылки в условиях договоров и в паспорте здания (жилища);

●  копии лицензий, допусков, сертификатов, свидетельств, деклараций сторон;

●  заверенные копии договоров;

●  оригиналы актов поэтапной приемки работ при строительстве здания (жилища) и акта сдачи-приемки его в эксплуатацию;

●  заверенные копии свидетельства о регистрации прав собственности и страхового полиса;

●  другие документы, имеющие отношение к малоэтажному жилому зданию (жилищу), его эксплуатации и т. п.

Паспорт составляется и оформляется отдельным документом (брошюрой) разработчиком проекта малоэтажного жилого здания (жилища) или их серии. Паспорт постадийно передается: проектировщиком - изготовителю, изготовителем - строителю, строителем - заказчику (покупателю) комплектно с проектной документацией. После регистрации прав собственности дальнейшее заполнение паспорта в период эксплуатации дома (жилища) осуществляет владелец малоэтажного дома (жилища). Паспорт многоквартирного малоэтажного жилого здания составляется по количеству квартир и должен быть у всех владельцев квартир.

Каталоги малоэтажных жилых зданий и жилищ

Сложившаяся социально-типо­логическая сегментация нового малоэтажного жилфонда (элитарный, доступный, или экономкласс, социальный) формирует различные схемы его проектного обеспечения. Элитарные жилища (особняки, виллы, высококомфортные коттеджи) возводятся по индивидуальным проектам, учитывающим все пожелания (и даже прихоти) заказчиков. Строительство таких жилищ полностью оплачивается их владельцами. Социальный жилфонд состоит в основном из секционных или сблокированных зданий, возводимых преимущественно по типовым проектам, наиболее предпочтительным при бюджетном финансировании.

Наиболее весомым (до 70% всего нового малоэтажного жилфонда) является сегмент доступного жилфонда. Проект доступного малоэтажного жилища, включая обустройство придомового земельного участка, оценивается в 8-12% стоимости всего жилища. Минимизация затрат на разработку проекта и даже их полное исключение из сметы строительства могут заметно повлиять на ценовые параметры всего жилища и тем самым повысить доступность малоэтажки для значительного числа россиян, желающих стать владельцами собственного жилища. Другие возможные меры по минимизации затрат для реального обеспечения доступности малоэтажного жилища рассматривались в одной из первых публикаций этого цикла.

При анализе проектного обеспечения доступного малоэтажного жилфонда следует учитывать практику применения Градостроительного кодекса РФ в части состава документов, необходимых для получения разрешения на строительство так называемого объекта индивидуального жилищного строительства, то есть собственного дома; проект мало­этажки в состав этих документов не входит. Можно полагать, что реалии малоэтажного жилищного строительства со временем приведут к уточнению этих положений кодекса. Потому что на практике ни один индивидуальный застройщик не начнет строительство собственного дома без проектных решений: бессмысленно строить дом, не имея четкого представления не только о его внешнем виде (то есть фасадах, этажности, планировке помещений), но и о потребном количестве стройматериалов, инженерного оборудования и т. д. Поэтому застройщики либо заказывают архитекторам или проектантам упрощенные индивидуальные проекты, либо приобретают у проектных организаций и приспосабливают под свои представления и возможности  типовые проекты малоэтажных жилых зданий, то есть расходуют время и деньги.

Если же строительство планируется на территории существующего поселения, подобные решения застройщиков не всегда могут соответствовать генеральным планам поселений или сложившейся малоэтажной застройке. Уже есть примеры негативных последствий создания в существующих поселениях личных подсобных хозяйств с животноводческой специализацией. Следовательно, необходим учет функционального назначения жилища, а оно может быть разнообразным - от фермерских и личных подсобных хозяйств до дачных домов для круглогодичного проживания. Этот диапазон типологических и функциональных параметров может быть весьма обширным и формироваться в основном регионально-социальными условиями, традициями и т. д.

Все вышеизложенное обосновывает целесообразность проектного обеспечения доступного малоэтажного жилфонда именно в виде региональных каталогов. Ведь только такие каталоги могут учесть реальные особенности (социально-экономические, климатические, экологические, энергетические и др.) регионов страны, состояние и перспективы местных структур стройиндустрии, соотношение внутри­ и внепоселенческой малоэтажной застройки и т. д. Специфика региональной каталогизации исключает целесообразность разработки типовых каталогов на федеральном уровне, которая практиковалась во второй половине прошлого века.

Разработка региональных каталогов требует значительного объема предварительных информационно-аналитических работ. Они необходимы прежде всего для определения наиболее востребованных в регионе и перспективных типов не только самих малоэтажных домов, но и малоэтажных жилищ на их основе, что требуется для формирования перечня каталогов в каждом регионе.

Типы зданий, включаемых в каталоги малоэтажных жилищ, должны, во-­первых, базироваться на изученных и обоснованных предпочтениях реальных и потенциальных потребителей; во-­вторых, учитывать перспективы социально-экономического развития региона и ресурсы местной стройиндустрии; в-третьих, предлагать только проверенные (расчетами, испытаниями, практикой) конструктивные решения строительных систем здания (стен, перекрытий и др.). Полный учет этих аспектов обеспечит не только эффект каталогизации, но и будет способствовать удовлетворению потребностей людей в безопасном и долговечном собственном доме.

Каждый каталог одного типа и функционального назначения малоэтажного здания или жилища может содержать:

●  варианты планировки и обустройства придомового земельного участка;

●  основную проектно­-конструкторскую и справочную информацию (фасады и планировку здания, узлы и разрезы строительных конструкций);

●  спецификацию и количество требуемых строительных материалов, изделий, инженерного оборудования, включая автономные системы жизнеобеспечения (АСЖО);

●  краткую инструкцию по основным этапам строительства и др.

Каталоги могут также содержать информацию об архитектурно­-декоративных деталях малоэтажного здания и изделиях мебели из массивной древесины - как о дополнительной продукции (опциях) строительной деревообработки (опциям будет посвящена отдельная публикация. Перечень каталогов для каждого региона определяется по результатам исследований и с учетом планов его развития. Общее количество каталогов (по примеру некоторых регионов) может быть около 15.

Разработку каталогов должны организовать профильные структуры региональной исполнительной власти, например, министерства строительства, а финансирование разработки необходимо обеспечить защищенной статьей регионального бюджета. Сформированная на конкурсной основе команда исполнителей должна быть способна не просто подготовить или собрать и укомплектовать альбом каталожных листов либо имеющихся проспектов, но и предварительно провести комплекс исследований по каждому каталогу, иметь возможности для тиражирования каталогов и их системного сопровождения (внесения дополнений или изменений, оказание консультационных и справочных услуг).

Важным условием обеспечения эффективности каталогов является система их распространения на территории региона. Если каталоги в необходимом количестве будут в каждом муниципальном образовании и в библиотеках, если информация о них будет выложена в Интернете, а заинтересованным гражданам каталоги будут предлагаться по разумной цене (определенной властью региона) и т. д., то малоэтажное домостроение в регионе получит не декларативный, а реальный стимул развития.

Для достижения основных целей каталогизации и ощутимого ее влияния на темпы развития региона весьма важны учет возможностей региональных структур стройиндустрии и обеспечение максимальной привязки каталогов к местным условиям. Это особенно необходимо для местных деревообрабатывающих производств, продукция которых используется при строительстве любого типа малоэтажного здания и обустройстве жилища. Каталоги должны максимально учитывать мощности имеющихся или необходимых предприятий деревообработки, а предприятия должны располагать реальными возможностями для удовлетворения самой широкой типологии малоэтажного строительства в данном регионе. Важнейшим следствием такой взаимосвязи является возможность освоения гибких (многовариантных) технологий деревообработки, обеспечивающих изготовление любых типов малоэтажных зданий и жилищ на одном деревообрабатывающем предприятии.

Региональная каталогизация может не только удовлетворить спрос на современное проектное обеспечение доступного малоэтажного жилфонда, но и ощутимо влиять на формирование спроса на малоэтажные дома и жилища, планирование развития малоэтажного домостроения, определение перспектив местной стройиндустрии. Непременным условием успешной региональной каталогизации малоэтажного домостроения является осуществление ее на единой методической основе федерального уровня и включение такой работы, равно как и комплекса других важных работ, в государственную программу развития малоэтажного домостроения в России.

Виктор КИСЛЫЙ,
директор фирмы «МП "ДОМ"»,
канд. техн. наук

От редакции:  Этой статьей мы завершаем первую часть цикла, посвященного проблемам отечественного малоэтажного домостроения. В статьях второй части особое внимание будет уделено решениям организационно­-управленческих, технологических задач и вопросам рационального использования древесины, обеспечения качества продукции малоэтажного домостроения.